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关键词：房地产市场；广告；虚假广告罪
近年来，一些房地产商违规宣传、虚假炒作现象呈泛滥趋势，这不仅严重侵害了购房者的合法权益，而且扰乱了正常的房地产市场秩序，如任其蔓延，势必影响到国家对房地产市场宏观治理的成果。本文以虚假广告罪为视点，拟对房地产市场中的虚假宣传行为进行刑法的审视，以期对规范房地产市场秩序能有所借鉴。
一、广告和房地产广告
本文所称的广告，是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。随着经济的快速发展，人们获取信息的渠道日趋多元化，广告在影响人们生活方面的作用也越来越明显。过去人们常说“酒香不怕巷子深”，但在市场经济条件下，好酒也要勤吆喝，否则会逐渐被消费者淡忘，甚至被挤出市场。房地产市场也概莫能外，一项调查显示，90%的购房者对楼盘的第一印象来自房地产广告。可见，房地产广告的影响力不可小视。根据国家工商行政管理局1996年12月30日的《房地产广告暂行规定》，所谓房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。也就是说，房地产广告既可以由房地产开发企业和房地产权利人，也可以由房地产中介服务机构作出，而房地产广告的对象则包括预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目，基本涵盖了房地产领域的所有环节。
二、虚假广告罪的构成要件
虚假广告罪属于刑法规定的扰乱市场秩序的犯罪，是指广告主、广告经营者、广告者违反国家规定，利用广告对商品或者服务做虚假宣传，情节严重的行为。某种虚假广告行为成立犯罪，必须具备下列要件：
1.侵犯的客体是国家广告管理制度和消费者的合法权益。
2.客观方面表现为违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的行为。即客观上应具备两个方面的条件：1、违反国家规定。违反国家规定是虚假广告罪成立的前提，如果违反的不是国家规定，就不能以本罪论处。而关于“违反国家规定”的理解，主要有两种观点。一种观点认为，违反国家规定，主要是指行为人违反我国《广告法》、《反不正当竞争法》以及国家有关广告管理的行政法规[1]。另一种观点则认为，就虚假广告罪而言，违反国家规定，主要是指违反了《广告法》、《反不正当竞争法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》以及履行广告活动管理职能的国家机关颁布的行政规章规定[2]。事实上，上述两种观点都有可商榷之处，《刑法》第九十六条规定：“本法所称违反国家规定，是指违反全国人民代表大会及其常委会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、规定的行政措施、的决定和命令”。显然，第一种观点把“国家规定”主要限定为法律和行政法规，排除了法律、行政法规以外的其他任何规范性文件，如国务院的决定和命令，从而限制了本罪成立的前提条件，不利于有效地打击犯罪；第二种观点则把行政规章（即部门规章，笔者注）纳入了国家规定的范畴，又有扩大解释之嫌。笔者认为，认定某种行为是否构成犯罪，应严格遵照罪刑法定原则，这既是对公民权利的保护，也是依法治国的要求。结合《刑法》第九十六条，我们可以对“国家规定”作如下界定：所谓国家规定，是指全国人民代表大会及其常委会制定的法律和决定，国务院制定的行政法规、规定的行政措施、的决定和命令以及由国务院直属的有关部委制定，经国务院批准并以国务院名义的规范性文件。2、行为人利用广告实施了虚假宣传行为。
3.本罪的主体包括广告主、广告经营者、广告者。根据《广告法》的规定，所谓广告主是指为推销商品或者提供服务，自行或者委托他人设计、制作、广告的法人、其他经济组织或者个人。所谓广告经营者是指受委托提供广告设计、制作、服务的法人、其他经济组织或者个人。而所谓广告者，则是指为广告主或者广告主委托的广告经营者广告的法人或者其他经济组织。
4.主观方面为故意，即明知自己违反国家广告管理规定，利用广告作虚假宣传的行为会产生危害社会的后果，而决意为之。
三、房地产虚假广告行为的犯罪认定
1.房地产市场虚假广告罪的特征
由于房地产广告的特殊性，房地产市场的虚假广告罪也有其特点。1、国家广告管理制度以及广大购房者的合法权益是本罪侵犯的客体，同时侵犯了房地产市场秩序。2、客观方面表现为，行为人违反国家关于禁止虚假广告的相关规定（如《广告法》、2006年5月国务院办公厅经国务院同意转发的《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》等），利用广告对房地产作虚假宣传，情节严重的行为。实践中突出表现在地理位置和相关规划、价格和配套设施等方面。如有的房地产广告宣称“10分钟可到达市中心”，实际指的是驾车且没有交通堵塞情况下的10分钟；而所谓的“距市中心仅1公里”则指直线距离等等。CCTV曾经对北京市某楼盘进行曝光，该楼盘的广告词是“借得西湖一角，堪夸其瘦；烟花三月，不必南下扬州”，对购房者承诺提供自然清新的社区景观，同时还有花园、喷泉、游泳池等精良配置，装修到位，拥有超大会所等，不过，当业主收房的时候却发现，小区里不但没有什么“瘦西湖”，连个小水塘也没有。3、犯罪主体不仅包括房地产开发企业、房地产权利人和房地产中介服务机构，同时还包括受上述单位和个人委托提供广告设计、制作、服务的法人、其他经济组织或者个人，以及进行广告的法人或者其他经济组织，如电视台、电台、报刊等。4、犯罪的主观方面是故意。
2.认定房地产市场中的虚假广告罪应注意的问题
什么是虚假广告？
根据《广告法》等法律法规的规定，凡是以报刊、广播、电视、电影、路牌、橱窗、印刷品、霓虹灯等媒介或者形式作虚假宣传，足以引起用户和消费者产生误解的，为虚假广告。虚假广告必然是违法广告，但违法广告不一定都是虚假广告。《广告法》规定了违法广告的几种情形，即：使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；使用国家机关和国家机关工作人员的名义；使用部级、最高级、最佳等用语；妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；含有、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境和自然资源保护；法律、行政法规规定禁止的其他情形。其中，那些内容虚假、欺骗或误导公众的广告，才能认定为本罪中的虚假广告，而实践中经常出现的房地产广告中所谓的“首席”、“高尚”、“顶级”、“最具投资潜力”等缺乏客观评价标准的用语，则属于违法广告的范畴。
什么是“情节严重”？
认定某种虚假广告行为是否构成犯罪，还要以“情节严重”为要件。根据《最高人民检察院关于经济犯罪案件追诉标准的规定》（下称《追诉标准》），广告主、广告经营者、广告者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：(1)违法所得数额在十万元以上的；(2)给消费者造成的直接经济损失数额在五十万元以上的；(3)虽未达到上述数额标准，但因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚二次以上，又利用广告作虚假宣传的；(4)造成人身伤残或者其他严重后果的。结合本规定，在评价房地产虚假广告行为是否达到“情节严重”时，应注意“违法所得数额”的认定。对于房地产中介服务机构和受委托提供广告设计、制作、服务的法人、其他经济组织或者个人，以及进行广告的法人或者其他经济组织这类主体而言，他们的业务收入即为违法所得数额，如房地产中介费、广告宣传费等等。而房地产市场虚假广告罪的另一类主体，也就是房地产开发企业和房地产权利人，当这类主体利用广告作虚假宣传，进行房地产项目的预售、预租、出售、出租以及项目转让时，如何认定其违法所得数额，则应慎重考虑。在预售、预租、出租以及项目转让环节，我们认为其违法所得数额就是业务收入所得，应该没有异议。但在出售环节，能否简单地认为售楼收入即是房地产开发企业等这类主体实施虚假广告犯罪的违法所得呢？有论者即持肯定的态度[4]，也就是说售出一套房屋即可以满足“违法所得数额在十万元以上的”条件，从而认定为犯罪。笔者认为这种观点有待讨论，因为刑法毕竟是维护社会秩序的最后手段，刑法的谦抑性也要求立法者应当力求以最小的支出即少用或不用刑罚以获取最大的社会效益。房地产具有不同于其他商品或服务的特殊性，如果房地产商仅仅因为虚假宣传并且只卖掉一套房就被认定为犯罪，可能有失法律的权威性，进而会对预防和打击犯罪产生负面影响。鉴于此，笔者认为，司法机关应针对房地产虚假广告犯罪行为制定相关的司法解释，明确“情节严重”特别是“违法所得数额”的认定标准，但在现有规定下，上述出售环节的虚假广告犯罪的认定，则应着重考虑《追诉标准》中的(3)(4)两种情形，如行为人利用广告作虚假宣传、受过行政处罚二次以上、又利用广告作虚假宣传的，造成购房者自杀、虚假宣传涉及面广、影响恶劣的等等。总之，我们要正确评价虚假广告行为的社会危害性，严格区分一般违法与犯罪的界限，严厉打击房地产虚假广告犯罪行为，以维护正常的房地产市场秩序。
作者单位：南通大学法政学院
参考文献：
[1]高铭暄，马克昌.刑法学[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社，2000.456-458.
受托方(乙方):
根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上,经友好协商,就甲方委托乙方对××湖畔名居(暂定名)项目进行广告设计服务等事宜,达成一致意见,特签订本合同,以资信守。
第一条广告设计合同服务范围
甲方委托乙方为其开发建设的××湖畔名居(暂定名)项目进行广告设计服务,负责该项目的广告策划、创意、平面设计等事宜。
第二条广告设计合同服务期限
1、本合同期限自××××年×月××日起至××××年×月××日止,共计××个月。
2、本合同所约定合同期限届满前一个月前,经协商同意,双方可就续签合同具体条款进行协商,经协商一致,另行签订合同书。否则,合同期满,()本合同自行终止。
3、如甲方因销售周期调整、节假日、或本项目发生重大调整或出现停建、缓建等其它原因,甲方有权要求乙方暂时停止服务或解除合同。暂停服务的期间乙方一切工作暂停,甲方不需支付本期间服务费用,合同期限相应顺延。如甲方解除本合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。以上情况,甲方须提前15日书面通知乙方。
第三条广告设计合同服务内容
1、项目广告策划(包括但不限于项目案名、LOGO、主题广告语,以及广告定位、广告策略及创意构想、传播与媒介策略、推广总体策划思路、推广主题、公关活动策略及广告文案策划和具体广告实施方案);
2、沿海品牌推广策划(包括但不限于项目推广过程中的公司品牌整合及活动策划);
3、示范区整体包装方案(销售中心、景观环境及停车、样板房、商业街);
4、项目广告设计(包括但不限于项目报纸广告、户外广告、杂志广告、电视标版广告创意、项目营销资料如楼书、折页、海报、DM、户型单张、网站表现等的设计及其它应用系统设计);
5、项目VI及形象包装策划(包括但不限于工地现场包装、销售中心包装、看楼通道包装、导示系统、外展包装、展览设计的创意、活动包装的策略制定及其设计);
6、项目活动策划及执行(包括但不限于项目样板区开放、开盘、展览、入伙、外展及阶段性促销活动的策划及建议、大型公关推广活动策划活动及推行等)。
第四条服务费及付款方式
1、服务费:
合同总金额为(大写)××万元整(￥××万元),即每月服务费为×万元。
该价款包括策划、设计、创意、编制、监控、建议、人工、材料、办公费、差旅费、交通费、税费、利润等乙方完成本合同约定服务内容并经甲方确认合格所需的一切费用。除本合同另有约定外,甲方无需另行向乙方支付其它任何费用。
2、支付方式:
甲方每季度支付乙方服务费人民币(大写)××万元整(￥××万元)。
甲方向乙方支付服务费用采用每季度结算方式。乙方按本作进度表、工作计划及甲方工作单完成每季度全部工作后,向甲方提交工作成果,经甲方确认后,甲方于下季度第一月的15个日历天内向乙方支付上一季度的服务费用。
3、乙方应在甲方付款的同时,向甲方提供正式的发票,否则甲方有权拒绝付款,且并不因此承担任何违约责任,乙方仍应按本合同约定履行义务。
第五条广告运作规则
1、本合同签约后该项目即进入本合同约定的服务具体操作阶段。乙方在本合同签订后15个日历天内须向甲方提供总体推广策划案及创意框架思路报告及实施方案和工作进度表,并严格制定每一个分项的实施过程,甲方在收到前述文件后5个工作日给予反馈意见。
如甲方提出异议的,乙方应当根据甲方的意见在15个日历天内提交修改后的总体推广策划方案及创意框架思路、实施方案和工作进度表,如乙方不同意甲方意见或逾期未提交经修改的前述文件,甲方有权解除本合同,双方互不承担违约责任,甲方无需为此支付费用。
经甲方确认后,前述文件即作为本合同附件予以履行。甲方的确认、修改意见等并不能免除乙方应承担的任何责任。
2、乙方应将经甲方确认的总体推广策划方案及创意框架思路、实施方案和工作进度表严格贯彻落实到每一个分项目的实施过程中,并按照经甲方签字确认的前述文件、进度计划及甲方下发的工作任务单、甲方调整后的计划等分步实施,各项工作完成的日期以乙方提交该工作服务成果的书面报告之日为实际完成之日。
3、为配合市场变化,甲方可随时提出修改调整总体策划方案、创意框架思路方案、实施方案和工作进度表。乙方应当无条件的予以服从,并在接到甲方通知后5个工作日内向甲方提交修改好的总体策划方案、创意框架思路方案、实施方案和工作进度表。甲方无需对该调整增加费用。
4、乙方应就该项目整合推广成立××湖畔名居(暂定名)项目小组,该项目小组成员应包括资深策略师、资深策划师、资深文案、平面设计总监、设计指导、立体空间设计指导;另外,乙方必须成立本项目的专案小组。乙方应于本合同签订之日向甲方提供提供项目小组及专案小组人员名单,并经甲方认可,如乙方要调整该项目小组或专案小组人员,需提前5日通知甲方并取得甲方认可。甲方有权对该项目小组及专案小组人员的工作表现或业务水平提出意见,有权要求乙方更换,乙方应在接到甲方通知之日起3日内予以更换。甲方认可或更换意见,并不能免除乙方应承担任何责任。
5、乙方的专案小组人员,应充分配合项目良性进展,与甲方实行周例会制度,由乙方负责招集,双方共同确定整周的工作,有序安排进度。若需临时增加例会,甲方需提前48小时通知乙方,乙方需全力配合甲方。每会由乙方专人于会后3日内将记录整理的会议纪要交于甲方备忘,须加盖乙方公章。
6、每月应不少于一次召开双方高层工作会议,乙方须提交广告效果评估报告,检讨广告效果,以指导和调整项目推广的广告策略,乙方应按时于每月的1日提交月度、每季度的1日提交上一季度工作总结和下一季度工作计划,并于每年的1日提交上年度工作总结和下年度工作计划。为配合市场变化,甲方可随时提出修改调整工作计划,乙方在接到甲方调整通知后3个工作日内提交修改完毕的工作计划;当甲方有重大活动及综合会议时要求乙方人员参加,乙方必须积极响应并不准以任何理由推脱。
7、乙方负责人在开盘期前二个月及开盘期当月这三个月内,应有10天/月的时间在甲方指定现场办公,项目开盘后乙方必须有负责人驻场。费用均由乙方自行承担。
8、乙方现指定××为该项目的负责人,负责整个服务项目的安排、执行和与甲方的沟通、联络。该负责人向甲方所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为,均由乙方承担责任。
9、甲方现指定×××为该项目的负责人,负责整个服务项目的安排、执行和与乙方的沟通、联络。该负责人无权向乙方做出任何承诺、保证、函件、签字、确认等,无权减少本合同项下乙方义务或甲方权利,无权增加乙方权利、费用或甲方义务,任何承诺、确认等均须以甲方加盖公章的方式确认。
10、乙方应按照甲方提供的总体营销预算计划,编制相应的广告及活动推广成本预算及进行费用监控,并经甲方确认。
第六条限制
在双方约定的服务期内,乙方不得再接受与甲方委托项目相同地段的其他公司房地产项目之任何广告推广业务。
第七条服务成果形式和要求
1、乙方为甲方提供服务内容均须以文字、图纸、图片或其它形式的载体体现,各服务成果具体载体均应当为至少提供书面文本二套及电子文档一套;
2、乙方应对其向甲方提供的工作成果进行充分的说明,达到甲方工作人员可以充分理解。如甲方工作人员有提出异议,乙方应当负责给予充分解释。
3、乙方应当每月五日前,向甲方提交服务月报,其中应当包括当月计划、当月已完成的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。
4、乙方提交的工作成果均须经甲方签字同意。如甲方对其内容提出异议的,乙方应当按甲方意见限期修改,直至满足甲方要求。对于紧急事项,甲方可通过电话、传真通知确认,并在确认后24小时内以特快专递的方式发出书面确认。经甲方确认工作成果,乙方对其文件承担责任,不得更改。
5、其他要求
(1)乙方向甲方提交的各种策划、创意、设计、报告等文件,均应加盖乙方公章及设计人员、起草人员以及审定人员的名称,并应当通过直接提交或特快专递邮寄的方式送达甲方,甲方不接受其它任何形式的送达。
(2)以上文字、图片、载体均为设计图纸及样稿,该设计图纸应当清楚明晰,并注明其适用使用的媒体,其相应的电子版本可以直接被广告公司、媒体或印刷企业等用于制作菲林(底片)。
第八条双方权利和义务
(一)甲方权利及义务
1、双方合作期间,甲方应积极配合乙方,及时提供乙方所需的甲方所持有的各类图片和文字资料,并应对上述资料的准确性和完整性负责。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方提交所需资料明细,经甲方确认后,甲方于15日内提供。
2、甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿和所有乙方所提交的工作成果提出修改意见和建议,乙方据此在甲方指定期限内进行修改、调整完毕,直至甲方签字认可后方可定稿;若乙方修改或调整三次后仍未达到甲方的要求,甲方有权单方终止合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。
3、甲方应及时在双方商定的工作时间内审定乙方每一步的策划、设计方案,并监督乙方设计工作的进度、质量等,指导乙方工作,并最终签字定稿;若乙方原因使设计工作的进度、质量受到影响,甲方有权单方终止合同。甲方未在规定或商定工作时间内对乙方提交的工作成果进行审定的,并不视为甲方对乙方工作成果的认可。
4、如因乙方原因不能按照计划报纸(包括出现错版、错时、错稿等情况),由此导致甲方的经济损失,甲方有权要求乙方承担当月服务费的50%作为违约赔偿金,并对因此给甲方造成的损失,甲方有权追偿;如属乙方原因造成对甲方项目的负面报道达3家媒体以上转载、或引发2户以上购房者诉讼或投诉等事故的,甲方除按上述方式处理外,同时有权解除本合同。
5、甲方在媒体规定最后送稿时限并预留乙方修改时间前提下,有权利随时要求对稿件进行修改。但若签字定稿后,甲方再次提出修改,由此而产生的一切相关费用应由甲方承担。乙方根据甲方签字稿输出胶片以后,若甲方再次提出修改要求,乙方根据修改稿重出胶片所发生的费用,并经甲方确认后,由甲方承担。
6、甲方在提出各种正式建议与意见时,应采用书面方式,以增进沟通之效率,及未来之查证。
7、在乙方按甲方确认的进度和计划完成工作,并向甲方提交工作成果,且经甲方认可的前提下,甲方应按照本合同规定,按时向乙方支付服务费。
8、乙方依据本协议所完成的工作成果的知识产权归甲方所有,乙方向甲方提供的一切策划、创意、设计等工作成果,一经由甲方审核、确认并采用,其使用权、着作权(版权)、载体所有权等权利归甲方所有。甲方有权用于广告、对外宣传以及再转让等,而无须向乙方支付任何费用。
9、如有不可控的意外情况发生,甲方有权根据情况暂停当月的广告推广活动,而不需向乙方支付当月的相关费用。
(二)乙方权利和义务
1、乙方承接甲方广告业务,应尽职尽责为甲方服务,按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计、制作等业务,所有广告需甲方同意并签字后才能或实施;在推广活动中乙方应为甲方的相关资料保密,如因乙方因素造成损失的,乙方应承担相应责任。
2、乙方应按本合同约定主动提前向甲方索要各类工作所需甲方持有的相关资料,在甲方向乙方提供相关资料的同时,乙方签字确认,并妥善保管,如果出现重要文件泄漏或丢失,乙方应赔偿给甲方造成的损失并承担法律责任。乙方应提供报纸打样稿给甲方确认颜色偏差,若因乙方工作缘故导致成品与甲方确认之正稿不一致,从而致使甲方受损,乙方应赔偿给甲方相应的损失。
3、乙方所有策划方案及相关建议、文案须以书面形式向甲方汇报,合同内所有服务内容都要经过甲方签字认可。
4、经甲方签字确认后的作品,原则上不得进行修改。若因特殊原因需修改,双方应协商解决,若因甲方原因延误时间造成损失,乙方不承担相关责任。
5、未经甲方同意,乙方不得将本合同项下工作单项或全部转让或另行委托给第三方或与第三方合作。若因乙方因素而给甲方造成损失,乙方承担相应责任。
6、乙方保证向甲方交付的各种策划、创意、设计成果均由乙方独立创作完成,必须符合国家相关法律法规,并保证向甲方提供的策划、创意、设计、方案等服务和作品的内容,包括所使用的图片、标志、用语、音乐、肖像、表现形式等均合法取得,保证有权使用并可用于甲方项目的使用和广告,乙方不得侵犯他人的知识产权、肖像权等权利,如有侵犯他人权利或违反相关规定的,由乙方承担责任、费用和行政处罚。若因此给甲方造成损失的,由乙方承担全部赔偿责任,包括但不限于:诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、公证费、差旅费等,如甲方为继续使用而支付使用费的,该费用由乙方承担。
7、乙方保证向甲方提交用于对外宣传的文案及图片符合政策法律规定之要求,若因此给甲方造成损失的,由乙方承担责任。
8、在本合同终止时,乙方须将所有创作物料(即包括印刷胶片及打样、报纸及其他媒体的输出内容以及项目图片设计稿、画稿、制版、输出MO、胶片及CD等)交回甲方。
9、乙方应对其策划创意、活动等的内容负责,保证其合法性,不得侵犯第三方的合法权益。如有侵权等行为,责任及赔偿均由乙方承担,甲方不承担任何责任及赔偿。
10、乙方未经征得甲方同意,不得改动甲方提供的文字资料及相关图纸,否则一切后果由乙方承担;
11、对于每一项设计,乙方应当按期向甲方至少提供二套不同设计(包括方案、说明和草图),各项设计应当明确其制作所需的材质、颜色等具体要求。由甲方选择或提出意见,乙方应当根据甲方意见并在甲方指定期限内修改完毕,经甲方确认设计后出具图纸。甲方有权要求乙方对其设计方案进行修改或重新设计。
第九条声明与保证
本合同的签订及合同中所确定的各服务项目,并不视为由乙方独家服务,甲方有权在合同期限内根据需要将部分或全部服务项目委托其他人,甲方亦有权通知乙方而减少服务项目,服务费用相应减少。
第十条违约责任
1、除不可抗力原因或本合同另有约定外,甲、乙双方应严格遵守本合同的条款,否则,违约方须承担违约责任。
2、在合同期内,若乙方的工作不能满足甲方的要求的,累计或连续发生三次以上的,甲方可解除本合同。
3、乙方不能按合同约定之要求及期限或甲方调整后的期限按时完成各项工作,包括乙方未按甲方或合同要求及时、准确提供甲方所需之稿件、电子文件、胶片、BETA带等创作成品的,或相关方案、策划、平面设计等或其他迟延提供服务的行为,均视为乙方违约。每逾期1日,甲方有权按违约当月服务费的千分之一向乙方收取违约赔偿金,并承担因乙方迟延交付工作给甲方造成的全部损失。逾期达10日的,甲方有权解除本合同;除此之外,如乙方所服务内容非因甲方原因发生三次以上迟延交付情况,乙方应当向甲方承担合同总金额千分之一的违约赔偿金,发生五次以上,甲方有权解除本合同。
4、若乙方未能按本合同约定完好归还甲方提供之文件材料,每逾期1日,应向甲方支付违约赔偿金人民币500元。
5、若乙方违反本合同第六条的约定,在接受甲方的委托后,又接受与甲方委托项目相同地段的其他公司房地产项目之广告推广业务,则甲方有权解除本合同,乙方应按本合同总金额的20%向甲方支付违约赔偿金。
6、合同期内,如因乙方原因造成甲方损失或损害甲方商誉的,甲方有权解除本合同;
7、乙方违反本合同其它约定的,经甲方书面通知限期改正或履行,而期满仍未改正或履行的,甲方有权解除本合同。
8、除本合同另有约定之外,因乙方原因解除本合同的,乙方应向甲方支付本合同总价款20%的违约赔偿金,对因此给甲方造成的损失,乙方应承担赔偿责任。
9、甲方有权从应支付给乙方的款项中直接扣除乙方应承担的违约赔偿金等款项,如不足赔偿甲方的损失的,甲方有权继续向乙方追偿。
10、本合同履行期限内,甲方可随时提前30日通知乙方解除本合同,双方按已履行的期限及本合同约定的月费用结算,除此之外,甲方不再承担其他任何责任、赔偿等。
第十一条合同终止和解除
(一)有下列情形之一的,合同权利义务终止
1、本合同因已按约定服务内容履行完毕而自然终止;
2、本合同经双方协商一致而终止;
3、本合同约定的其他解除终止合同的情形;
4、法律法规规定终止的其他情形。
(二)因违约而终止本合同
1、除本合同另有约定之外,由于乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方认为本合同已无必要继续履行或乙方在收到甲方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为,则甲方有权向乙方发出解除本合同的书面通知,该通知自到达乙方时生效,乙方须按本合同总金额的20%向甲方支付违约赔偿金,甲方有权直接在应向乙方支付而未付款项中直接扣除乙方应承担的违约赔偿金,违约赔偿金不足以弥补甲方损失的,甲方可继续向乙方追偿。
2、除本合同另有约定之外,由于甲方违约造成本合同不能履行或不能完全履行,如果甲方在收到乙方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为,则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知,该通知自送达甲方时生效,甲方应向乙方支付双方确认已完成工作量的款项,并按本合同约定承担违约责任。守约方依据本款规定解除本合同,并不影响其追究违约方的违约责任的权利。
第十二条保密条款
1、未经合同其他方书面同意,任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其他信息等)负保密责任,并不得向任何人披露上述资料和信息,但正常履行本合同项下义务的除外。
2、任何一方泄密导致合同其他方遭受损失的,泄密方应按违约当月服务费总额的20%向合同其他方支付违约金,违约金不足以赔偿合同其他方损失的,应按合同其他方的实际损失赔偿。
3、本保密条款具有独立性,不受本合同的终止或解除的影响。
第十三条适用法律条款
本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国现行法律法规。
第十四条争议的解决
凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议,合同各方应通过友好协商解决;如果协商不能解决,可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
第十五条其他
1、合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系,须用书面形式,送达本合同所列另一方。
甲方根据本合同发出任何通知书予乙方,可发送致如下地址:
地址:×××邮编:×××
乙方根据本合同发出任何通知书予甲方,可发送致如下地址:地址:×××邮编:×××
2、双方约定采用邮政特快专递的形式寄送通知书,寄出48小时后即视为送达。
3、本合同如有未尽事宜,经双方友好协商,可另行签订补充合同。
4、本合同一式肆份,甲、乙双方各执贰份,每份均具同等法律效力。
5、本合同自双方签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
乙方：XX广告有限公司
现有甲乙双方就广告一事，本着“互惠互利，共同发展”的原则，在“平等、自愿”的基础上，签定本合同，内容如下：
1、甲乙双方须共同遵守《中华人民共和国广告法》及相关国家法律法规。
2、乙方在甲方媒体刊登广告，遵守甲方媒体的广告管理规定（刊登细则）。
3、乙方甲方媒体的广告，在原报价基础上享受优惠的价格为：20万以下费20%20~40万30%40万以上35%
4、双方约定在甲方媒体刊发广告，一律实行先款后登的原则。
5、甲方给乙方颁发广告委托授权书，作为乙方的广告资格证明。
6、甲方同意乙方在宣传手册、网站等乙方媒介上对外宣传甲方媒体，甲方有义务为乙方提供相关宣传内容，如：甲方媒体背景、发行量、读者群、广告报价等。
7、甲方同意乙方的广告客户持乙方广联卡（广告联播）可直接到甲方办理广告业务，并享受甲方给予乙方的优惠待遇。
8、乙方广告客户实行会员制，在对会员报价时不得低于甲乙双方在本合同中约定的优惠价，若低于此优惠价，甲方有权拒绝刊登广告。
9、甲方媒体如果有重大变化和调整，应及时通知乙方。
10、甲乙双方约定乙方广告期限暂为一年(2005年1月1日—2005年12月31日)。
11、其他未尽事宜，双方另行商定。
12、本合同一式两份，双方各执一份，自签字盖章之日起生效。
甲方：XX房地产报社乙方：XX广告有限公司
当你行驶在高速路上，你会看见硕大的房地产广告牌，炫耀的从你的车顶掠过。
当你从超市提着大包小包走出来，会有人把一张张房地产广告硬塞在你的手里。
要是一阵锣鼓喧天打搅你周末的懒觉，伸出头去看看，说不定就是你家附近新开的楼盘在做宣传。
在“房地产”的方方面面都已经无限放大在媒体之下的今天，《世界博览》把目光投向房地产广告这个副产品。让我们透过房地产广告，回头看看住宅商品化的历程。
30年的历史，10年的腾飞
“其实从《北京青年报》创刊的时候，就刊登房产广告了。但是房产广告真正火起来也就10年的时间吧。投放量最大的是02、03、04这几年，后来就有点走下坡了。”北青传媒房地产中心的朱宇清总监告诉记者。
《北京青年报》的房产广告投放量一直雄踞北京地区大众报纸的榜首。北青报房产广告的变化趋势从一个侧面反映的房地产市场的变化。
早在1979年，“商品房”就开始在西安、南宁、柳州、梧州四个城市出现。上世纪80年代，又有几个城市陆续开放了商品房买卖。1988年颁布的《全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，把住房私有化的浪潮推向了全国。然而，彼时住房私有化主要是指个人从单位购得原来分配给个人租住的住房，个人直接从商品房市场购买房子的情况还是极少数。在整个上世纪90年代，各大单位才是商品房的主要买家。
如朱宇清所说，由于消费市场有限，房地产广告在这一时期也只是零零星星，没有形成什么气候。广告创意也比较粗糙，产品定位相对单一。东方力拓广告公司的黄先生描述道：“那时的房地产广告像是产品说明书，主要就是介绍房子的地点、户型、质量、价钱什么的，很少有明确的产品定位。那时候买房子的人就只有极少数暴富的人，一下子富起来了，急于炫耀自己的财富。所以早期的房地产广告大多是一些别墅广告，都是一味地强调‘奢华’，强调‘成功人士’不一样的社会地位。”
1998年是住房商品化的又一个转折点。适逢亚洲金融风暴，为了拉动内需，政府一改一直以来循序渐进的房改方式，在1998年全面叫停了单位分房制度。在两年的徘徊犹豫后，大部分人接受了不能再从单位得到便宜住房的现实，纷纷涌入了商品房市场。从2000年以后，住房市场交易量开始节节攀升，房产广告投放量也随之大幅上升。
到2003年，北京报刊房地产广告投放费用达15.77亿元之巨，位列全国城市之首。广州紧随其后达到14.18亿元。其余大城市，如深圳、上海、成都、重庆等，房地产广告投放费用也都过亿。
“这个时候，房地产广告已经有了很大变化了。”黄先生介绍说，“最明显的是产品定位的细分，不同的产品用不同的方式包装，卖给不同的人。很多广告，特别是北京地区，都开始炒作各种概念了。其实，很多概念都是房地产广告炒起来的。比如90年代，万科就炒作‘住宅郊区化’，2000年以后，各种概念越来越多了，是一个概念集中，无穷放大的年代。”
明显分化的消费阶层
中国曾经有一个漫长的谈阶级而色变的年代，但即便在那个年代，社会阶层也从来没有消失，至少在住房问题上，社会阶层一直以来壁垒分明。在单位分房时代，从一个人居住的地点就能判断其工作的单位；从一个人居所的大小就能看出其在工作单位的职务高低。
在媒体网络纷纷叫嚷住房商品化导致阶级不平等的今天，很多学者就指出，住房平等从不存在，只是从一种不平等过渡到另一种不平等而已。只是这种新阶级分化被房地产广告彰显得淋漓尽致。
最早被房地产广告剥离出来的阶层，当然是最先具备买房能力的先富阶层。改革之初的先富阶层往往是旧体制下的弱势群，受教育程度不高，不在正式单位任职，依靠私营经济发家致富。买房除了解决他们长期以来的居住需求以外，还是一个炫耀个人成绩和财富的机会。为了迎合这种“炫耀性消费”，早期的房产广告尽可能地宣传“豪华”、“富贵”、“高尚社区”也就不以为怪了。
“但是慢慢的富裕阶层开始分化了，”黄先生说，“除了最早的个体老板，有一批体育和文艺明星开始有了购房能力，还出现了一个知识型财富阶层。这个知识财富阶层都是40来岁，以后最早的几批大学生，他们要的不仅仅是奢华的生活，更注重生活品位。为了争取这个市场，很多楼盘在定位和宣传上都下了不少功夫。你可以看看金地集团的一些产品宣传，和合生创展早期的产品一比较，你就能看出不同。”
珠江帝景是合生创展集团的知名房地产品牌之一，其在北京的广告宣传语还是主打奢华牌：“入住帝景，享受尊贵”。而金地集团的招牌楼盘格林小镇的宣传语是“诗意地栖居”、“新格林童话”、“小资的选择”等强调生活格调的词汇。两者销售对象的不同显而易见。
1998年叫停福利分房制度以后，原来依靠单位分房的公务员和国有企业员工成为商品房市场另一股不可小窥的消费力。这个阶层与新富阶层不同，处事低调，不愿张扬。有心的开发商在北京西城区党政机关密集的地点，为这类人开发了围合院落式的公寓住宅－观缘。户型规则传统，庭院中庸典雅，广告语－“隐”居时代――更是切合了这个人群的心理。
随着个人住房贷款的门槛渐渐降低，越来越多的收入有限的年轻白领也加入了购房行列。达奇广告公司的刘栋利向记者介绍：“这个群体收入还是非常有限的，但又暂时急需住房。他们要求价格低，又不能完全放弃对生活品质的追求，大多在偏远地区买个过渡性住房。对于他们，广告一般强调一种发展的可能性，积极的生活态度。”
比如上上城，位于河北省毗邻北京的燕郊，其低廉的价位已经吸引了很多在北京工作的年轻人入住。“我们叫它‘理想社区’，强调未来的希望，不能因为现在住在燕郊就觉得低人一等。”他说。
而今久传媒提出的广告语“飘的时代，主动生活”，和蜂鸟社区的“小房子・大生活”概念，也都与上上城有异曲同工之妙。
针对工薪阶层的楼盘广告就相对平实了很多，主要还是以功能性介绍为主，比如入选2005年《中国房地产广告年鉴》的彩虹城广告。彩虹城坐落在北京相对收入较低的南城，面向的是普通工薪阶层，其广告主要强调一种“实惠生活”，比如小区有集中供暖系统，交通方便，附近有配套的学校和医院等设施。
2000年以后的房地产广告投放也更讲究策略，投放媒体出现明显分化。据北青传媒的朱总监介绍，北京的几大报刊承载的房产广告类型就有很大区别。由于《北京青年报》的读者群定位为高薪高知人群，在北青报上刊登的房产广告都是比较高端的项目，北京的别墅广告有80％都刊登在北青报上。
而《京华时报》作为零售为主的大众报纸，更多的刊登了低端普通住宅(单价在1万元一平方以下)的广告。
“除了以收入划分社会阶级，房地产广告也炒作了很多经济身份意外的社会身份，特别是对所谓的‘中产阶级’。――这个阶层太宽泛，从年轻白领，到中高收人群，包括很多亚群体。很多广告都在炒作这种群体性的身份认同，比如飘一代、乐活族、抱抱族，60后，80后……”在黄先生看来，“广告表现了，也促进了，以消费模式为基础的多元的社会身份认同。”
重新诠释的城市地理
什么决定了房产价值?“location、location、location(地点、地点、还是地点)”。再也没有哪个产业比房地产更依赖地缘关系了，一模一样的两栋房产，因为所处地点不同，价钱就会有天壤之别。
在房地产广告里，经济地理被无限放大，社会地理被彻底颠覆。由于房地产强调的区位经济价值，中国大中城市传统的，以各大单位为区划的城市空间，已经被以消费能力为基础的社会阶层的空间区隔而取代。房产广告对生活方式的渲染，把相同收入，相同品位，相同年龄层的人聚集在城市的不同空间中。但是，这多种多样的空间区隔，归根结底都在表达两个主题――城里和城外。
城里和城外，绝非普遍理解的“区”与“县”，“城”与“乡”的行政区划，也不是以距离市中心远近为依据而划分的。地产广告里的“城里”、“城外”更多的是宣传一种生活方式。“城里”代表着繁华和机遇；“城外”代表着恬静和自然。
针对喜欢都市生活的年轻人的楼盘，即便远在郊区也要描述成“城里”生活。比如在北京，很多针对年轻人的小户型楼盘，即使在远郊的通州，在广告宣传上也要想方设法搭上“CBD商圈”的快车。
“对于很多首次置业的年轻人，他们受资金限制不能在城市核心部分买房子，一般都住在城市边缘。但是他们不希望放弃城市的生活，针对这些人，我们的宣传就要突出楼盘和城市的联系。突出我们这里有多‘城市’。”达奇广告的刘先生给记者举例说，“比如东四环的楼盘，‘金泰先锋’，广告语是“生活在前沿”。前沿就是CBD的前沿，城市的前沿。”
相反，高收入的阶层似乎已经享受够了城市的繁华，在二次置业或者升级置业时，更倾向于低密度、环境好的城外生活。早在1994年万科集团就提出“住宅郊区化”的口号，鼓励购房者走出城市，享受郊区的自然环境。在北京的西山，颐和园、圆明园、香山、处等皇家园林和著名景点聚集的地方，多家公司开发了西山美庐、西山别墅、香山别墅等别墅区，向人们贩卖“每家每户都可以望到山景”的生活。
然而好山好水毕竟有限，买得起别墅的人更是少之又少，大部分人的“住宅郊区化”，都是困顿于“睡城”，疲惫于每天上下班的奔波。有鉴于此，连万科集团也扭转矛头，在城市中心创造起花园式生活(沈阳中心花园项目)以便服务中产阶级。其它房产品牌也在有限空间下打造配套景观，甚至不惜重金在中央商务区打造“空中花园”。
住在郊区的年轻人向往城市生活，生活在中心城区的人渴望田园，真是应了《围城》里那句话，“城外的人想进去，城里的人想出去”。
“城里”和“城外”又是个多元化的概念。80后的“自然”不同于60后的“田园”，“飘－代”的“都市”不同于抱抱族的“社区”。形式不同的“城里”与变化不断“城外”，错落交叉着在同一个城市出现，极大程度丰富了城市内的经济社会空间。但有意思的是，开发商们在不同城市却不断地复制着自己的经典楼盘品牌，这又在城市内多元化的同时，造成城市间的某种同质化。
假想中的全球化
英国著名的华裔地理学家吴缚龙在考察完北京的房地产楼盘后总结道：“中国城市出现了一种假想的全球化(imaginedglobalization)。欧式美式的建筑，西洋城市的名字，频频出现在中国城市的街头巷尾，为中产阶级提供了一种全球化的假象。”
其实，商品房的历史从一开始就和国际元素密切相关。熟悉商品房发展历史的人，一定听过一个词“涉外房产”。改革开放初期，一些外资企业和外籍人士要在华置业，而我国原来的土地计划分配制度，没有为这些人的置业提供合法依据。商品房应运而生，满足了外籍消费者的住房需求。
同时，熟悉市场经济的消费者的参与，也促进了住房商品化的进一步完善。除了涉外的“华侨城”，早期为先富阶层打造的别墅区也往往有个外国名字。“温哥华森林、雪梨澳乡、莱茵湖畔、格林小镇……欧美地区经济发达，欧美生活方式也一度被人们认为是先进时尚的生活方式，其中也多少有炫富的嫌疑。
“我们中国的城市里都能画一幅世界地图了”东方力拓的黄先生说。当他真的制作了一幅地图来标示出现在中国楼盘名称里的外国地名时，他发现95％的楼盘名来自欧洲和北美。
达奇广告的刘先生认为，这和早期的建筑风格也有关。毕竟中国传统的建筑里没有别墅、大厦一类的住宅，所以布置着罗马雕塑的小区叫罗马花园，使用北欧风格建筑的叫格林小镇。
随着中国开放程度的加深，消费者越来越理性，对他们来说这些“舶来品”魅力越来越小了。人们不会再把欧式建筑、美式小区与先进生活直接画等号。房地产广告在舶来文化的使用上也更谨慎、更中庸了，往往是借舶来名词描述某种生活方式。
达奇广告公司“亲爱的Villa”项目就是一个借舶来文化推广生活方式的成功案例。刘先生向记者介绍：“这是我们公司的老案例，是针对40多岁中产阶级的独栋别墅。当时我们分析，这个精英阶层，工作压力很大，很多人有家庭问题。我们觉得，并不是夫妻双方不相爱了，而是这个岁数的人较传统，不知道如何表达感情，双方欠缺沟通，久而久之便这样。”所以，达奇公司给这个楼盘起了个洋气的名字“亲爱的Villa”，广告语是：“在去CBD的路上，抓紧这有限的十分钟，吻她一下，对她说一声‘这一天我会想你的……’”
几个学术研究都显示在北京、广州、南京等大城市，房地产广告中的西方元素在逐渐减弱，与此同时传统文化符号逐渐增加。这不难看出中国人对于“国际化”、“全球化”的感情的微妙变化。“西方”已经不再代表高高在上的奢侈品，而是可以融入到普通人生活的元素；中国传统也不再代表落后文化，较为理性的消费者也学会了从传统中发现价值。
理性消费时代
2007年的几次宏观调控和2008年的经济危机，使火爆的楼市暂时冷却下来。“前几年，北京几乎所有报纸都想从房地产广告市场分一杯羹，现在还坚持做楼市广告的就没几家了。”北青传媒的朱总监说，“总的来说，这是一个逐渐式微的市场。受土地的限制，新开盘的房产项目会越来越少，二手房交易量必然上涨，可是二手房通常不去打什么广告。”
达奇广告的刘先生则表示，经济危机以来，广告策略有了很多改变：“现在很多广告都不讲究创意了，直接把价钱写上，让人一看就知道自己买得起买不起。这在前几年是不可想象的!广告把消费者都教聪明了，现在他们也是比较看重实际的楼盘信息。”
1、生活，就是居住在别人的爱慕里
2、我家的客厅，就是我的生活名片
3、让世界向往的故乡
4、生命就该浪费在美好的事情上
5、***，我把天空搬回家
6、某沿河楼盘:生活，在水岸停泊
7、好生活在[珠江]
8、到[星河湾]看看好房子的标准
9、爱家的男人住[百合]
10、以山水为卖点的楼盘:山水是真正的不动产
11、房在林中，人在树下
12、海景房:站在家里，海是美景；站在海上，家是美景
13、回家就是度假的生活
14、某地势较高的楼盘:高人，只住有高度的房子
15、某城区的山腰上的楼盘:凌驾尊贵俯瞰繁华
16、打造都市一族
17、打造径山中央居住区
18、某钱塘江边楼盘:面对潮流经典依旧
19、公园不在我家里我家住在公园里
20、别人住径山，我住青城
21、实现住在城里的梦想
22、***，装饰城市的风景
23、与城市零距离
24、住进城里，何须远离径山
25、居住，与都市同步
26、超前10年的生活家园
27、我们造城
28、在自己的阳台看上海的未来
29、向往都市，不如入住青城
30、这里的花园没有四季
31、开启城市生活之门
32、一江春水一种人生
33、与城市共呼吸
34、我的工作就是享受生活
35、某学区房:不要让孩子输在起跑线上
36、尾盘:最后，最珍贵
37、都市人的家园
38、离闹市喧嚣，尽享静谧人生
39、回归自然，享受田园风光
40、坐拥城市繁华
41、绝版水岸名邸，上风上水
42、东方威尼斯，演绎浪漫风情
43、视野开阔，俯瞰全城
44、私属领地，冬暖夏凉
45、个性化户型设计，紧跟时尚潮流
46、邻里亲近，和谐温馨
47、超大绿化，满眼绿意
48、紧邻中央商务区
49、中心政务区核心地标
50、浓厚人文学术氛围
51、健康，安享惬意
52、上海城投，全心以赴
53、建设知识型，生态型花园城区
54、风和日丽：入住准现楼，升值在望
55、湾区大户，空中花园
56、大格局下的西海岸
57、市中心：市中心少数人的专属
58、颠峰珍贵市中心的稀世名宅
59、正中心城市颠峰领地
60、颠峰勾勒稀世名宅
