房地产市场又出新消息了，似乎是一石激起千层浪，在近期的二手房市场，它一下子又变成了人们热议的话题。这次政策的触角伸到了二手房的交易层面，提出了客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督的措施。此后，建设部在其官方网站上以答记者问的方式对这份专项通知进行了解读，认为这份名为《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称“新规”)对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”，其中明确规定房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户(简称结算专用账户)，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。
“我们正在等待进一步的细则，然后再看看如何操作。”一位中介人士这样对记者坦言，“这终究是件好事，不过还要看相关配套措施是否能落实到实处。”一位购房者也提出了这样的观点。的确“新规”实施之后，二手房交易流程将会发生改变，其中改变最大的环节就是交易资金的划转方式，由原来的中介保管变为存入结算专用账户。而这一切，将给中介机构和购房者带来多方面的影响。
中介掌控资金易失控
“我曾经被‘吃过差价’，现在想想那些中介也真厉害，不知不觉就让你入了圈套。不过那时候也没办法，什么东西都是被中介控制在手里。”一位深受其害的卖房者深深地感叹。
由于买家、卖家与中介之间的信息极度不对称，再加上首付款等资金大都被中介所掌握，所以，一旦遇上不良中介，普通老百姓很难避免受骗上当的窘境。
据业内人士介绍，中介“吃差价”时惯用手法是“欺上瞒下”，在这过程中，中介往往不让买卖双方见面并签订阴阳合同，其目的非常明确，即无法让买卖双方互通信息，同时使买卖双方无法了解到交易过程中的具体细节。一股情况下，中介会找出各种各样的理由，来拒绝买卖双方见面的要求：如害怕发生“跳中介”行为、买家太忙等，想尽一切办法使得买卖双方无法碰面，这样，买卖双方很有可能就只有被牵着鼻子走的份。
签订阴阳合同也是很重要的组成环节，交易完成之后，买卖双方见到的合同是经过中介加工过的合同，单从其中数字上无法看出破绽来，这样，即使被骗也还是不明就里，而中间的差价却悄悄落入了中介的口袋。
除了“吃差价”之外，挪用购房交易资金也是常见的违规行为。从2003年以来，全国房产中介行业随着房地产市场的发展而随之壮大，但也正是从这时开始，有关中介挪用交易资金的现象开始出现。影响较大的有天津“汇众事件”、合肥“桃园事件”等。2006年10月，天津汇众房地产经纪公司200余家分店全部关闭，公安机关对其立案侦查，原因是非法扣留客户资金达1.5亿元，涉及1000余个家庭。汇众公司要求买方必须通过其来办理房款的代收代付，否则不能办理过户，也不返还买方定金等前期费用，借此挪用了客户大量资金。
建立专用账户实施监管
而现在“新规”的出台，关键在于阻断了中介商原有的资金链条，降低了违规行为发生的概率。北京链家地产市场总监金育松表示，“新规”的出台，对于平抑房价将起到非常重要的作用。金育松解释道，设立专用存款账户之后，购房款将不再为房产中介公司所掌握，阻断了中介的资金链，这样房产中介公司缺乏足够的运作资金，便无法参与炒房。
记者通过询问上海、北京、广州等地的中介人士得知，一股情况下，从购房者将房款交给房产中介公司，到办理完所有手续，这中间要耗时10～30天不等。而购房者交给房产中介公司的房款，总会有一段时间为其所掌握，这为中介参与炒房提供了资金条件，使得中介有资金进行周转。据了解，在大多数情况下，购房者交给房产中介公司的资金为房屋的首付款，数额在10万～30万元不等。业内人士表示，中介完全可以利用这些沉淀在手中的资金来“做点事情”，因为他们在用现金收购房屋时，并非将房款全额支付卖家，而仅仅只是支付三五万元的“大定金”，其余房款等到房屋转手之后才付清，因此只要周转灵活，这些资金完全能够为中介带来丰厚的利润。
这种说法并非没有道理，一位从事房产中介的人士表示，市场火爆时只需3个月时间便能收回投资成本，当然这必须走捷径。这位人士所说的捷径就是“现金收房”，其创造的利润能够达到八成左右。
而新规定确立了存量房交易结算资金管理制度，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。对此，金育松表示，中介公司将无法接触到购房者的资金。缺少购房者资金的“支援”，这将使得房产中介公司参与炒房的力度大打折扣。“缺少了房产中介的参与，房价上涨速度会缓慢许多。”金育松说。
当然，“新规”禁止房产中介赚取差价、虚假信息等行为，这也有利于平抑房价。业内人士分析认为，如果中介赚取差价，其实在无形中也使得房价上涨。上海美联物业交易管理部高级经理王磊在接受记者采访时表示，“新规”要求签订“三方合同”，即买卖双方和中介经纪人三方都在场的情况下签订买卖合同，这使中介无法从中赚得差价。
配套细则仍需完善
“新规”的出台，毋庸置疑的是，将会使得二手房交易变得更为规范。但我们发现，在“新规”实施后，仍然有着多重悬疑尚待我们进一步去破解。
其一是“新规”没有涉及到“意向金”。所谓“意向金”，是指买家为了表示自己确有购房诚意，在中介处存放部分资金，如果达成口头协议，“意向金”会变为定金。据记者了解，各地收取“意向金”的数额有所不同，根据房价的不同有高有底，低至三五千元，高至三五万元，总体比较上海较高，一般约二三万元。郭韧告诉记者，“新规”中并没有明确“意向金”是否会存入交易结算资金专用账户，如果不做明确规定，这部分资金还是能够为中介所利用。值得注意的是，如果“意向金”游离在监管之外，那么一直困扰着买家的中介随意克扣“意向金”的现象将不会得到根治(本刊曾对此现象做过报道)。
其二是对买家反悔行为约束的难度加大。据业内人士介绍，如果由中介公司保管购房款，对于出现违约情形之后处理起来相对容易一些，因为可以通过事先在合同中约定的条款来进行解决。
但一旦中介失去了对购房款的控制之后，也就失去了对买卖双方尤其是买方的控制。上海美联物业交易管理部高级经理王磊告诉记者，设立专用结算账户之后，如果买方在签订买卖合同(碰到房价下跌)之后反悔，那么他(她)便可以故意不出具相关证据，让房款长时间停留在结算账户内而无法划转进卖家的账户，来逃避违约责任，按照现行的相关处理办法将很难解决。
其三就是结算专用账户并不具有监管功能，如果没有独立第三方机构参与监管，那么很难判断房屋的权属情况。
郭韧分析认为，因为结算专用账户不具备监管功能，所以必须有第三方机构参与监管，这样，可以对房屋的权属登记信息进行了解，如房屋产权有无抵押、查封等权利限制等，可避免出现因为权属问题而发生纠纷，因此她认为应该会引进律师事务所，或者由各地的房产交易中心来行使监管权。
还有业内人士认为，引进监管机构，还能够保证结算专用账户的真实性。
此外就是“新规”没有对中介佣金支付办法做出相应的规定，也有中介公司担心自己的权益无从得到保障。
一位不愿透漏具体姓名的中介人士告诉记者，因为买方的资金全部存入结算专用账户，交易完成之后，资金通过划转的方式进入卖家的账户，中介接触不到现金，而如果交易完成之后，买卖双方都不支付佣金，追讨起来将会非常困难。而更有一位业内人士指出，有些中介也可能会利用“场外交易”来逃避监管，这也是我们不得不防的。
交易安全仍不可忽视
设立独立的结算专用账户，在一定程度上保证了购房者的资金安全，但是也有业内人士提醒说，道高一尺，魔高一丈，“新规”还是有可能被不法中介所利用，因此购房者还是应该保持高度警惕。
金育松表示，购房者应该对每一个交易环节都做充分了解。他表示，只有对所有交易环节都全部了解之后，才能做到心中有数，而不至于被中介所左右。他认为，在所有交易环节中，重点需要注意的是房屋权属的确认。再就是订立房地产经纪合同时要谨慎。
业内人士建议，买卖双方尽量采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同示范文本，或者借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订合同。同时买卖双方不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。
此外，买卖双方认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善，否则不能签署合同。
相关链接：二手房交易保障安全有技巧
一．买卖双方应直接见面并签订房屋买卖合同
在签订房屋买卖合同时，由于中介机构委托事项不明确，价格不透明，给买卖双方造成了不必要的纠纷和损失，所以买卖双方在签订房屋买卖合同时，应由房屋的产权人或合法委托人来确定交易中的重要环节并签订房屋买卖合同，以保证合同的合法性、真实性、有效性，使房屋交易价格更合理、更透明，房屋买卖交易更具安全性。
二、从多渠道了解房屋交易的价格信息
购房者在二手房交易中要“不吃亏”，多渠道了解房屋的交易信息是相当重要的，所谓知己知彼才能百战百胜。有时候购房者对一套房子价格的高低自己也无法估计，从这一点来说就可以多留意一些房屋实际成交的价格信息，而千万不要简单地被中介的挂牌价所迷惑。房屋成交价格信息的来源可以有多方面的，比如多到一些中介和朋友那里打听。
另外一些媒体也经常会有这方面的信息公布，购房者也可多加留意。
三、确认买方付款后再办理产权过户
房屋不是一种普通的商品，它是以登记制来确认产权归属的，所以产权更名手续起着决定性的作用，如果在买方还没有付清房款前办理了产权转移手续，就等于确认了买方对于该房屋拥有的合法性。这样就很容易在房屋买卖的交易中处于被动，容易造成纠纷或损失。
案情：寇某平时有吸食冰毒的嗜好，2012年1月的一天晚上，寇某打电话给林某，委托其替她购买200元冰毒供自己吸食，林某就先到寇某家拿200元，后自己也拿出200元，电话联系手上有冰毒的林某燕，向林某燕购买价值400元约1克的冰毒，便将价值200元约0.5克冰毒交给寇某，另外0.5克林某留着自己吸食。2012年2月8日晚20时许，寇某又打电话给林某，委托其替她购买200元冰毒供自己吸食，林某又先到寇某家拿200元，后自己也拿出500元，电话联系手上有冰毒的林某燕，到林某燕家购买价值700元约1.7克的冰毒，刚到楼下，被公安民警查获。
分歧意见：对林某的行为如何定性产生了不同意见：
第一种意见认为林某在买卖双方之间起到了牵线搭桥的帮助作用，其主观上希望买卖双方交易行为成功，客观上促成了买卖双方非法交易行为的完成，应以贩卖罪的共犯论处。
第二种意见认为林某先是向林某燕购买了冰毒，然后转手卖给了寇某，虽没有牟利，但其完成了的买入和卖出的转手行为，明知是而非法销售构成贩卖罪。
第三种意见认为林某虽然在贩毒者和吸毒者之间起了积极的撮合，促成了交易的成功，但其主观上不是为了牟利，代购的数量也未达到构成非法持有罪的最低数量标准，其不构成任何犯罪。
评析：笔者同意第三种意见。本案中林某的行为属于买卖中的居间行为，对于买卖中的居间行为应分不同情形予以分别认定：
案例1：银行迟迟不放款，买家收不了楼
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
对于本案，法院认为银行贷款未能及时发放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及经纪人没有责任，同时买卖双方交易过户手续已完成，故不予支持高某的诉讼请求。拢薪楣炯熬腿嗣挥性鹑危甭蚵羲浇灰坠中淹瓿桑什挥柚С指吣车乃咚锨肭蟆
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
案例2：房子没买成，中介费无得退
案例2：房子没买成，中介费无得退
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
案例4：无法贷款中介费也要交一半
案例4：无法贷款中介费也要交一半
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
案例6：无效交易中介费能否退
案例6：无效交易中介费能否退
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
专家点评：李女士要求退房是因为该房屋不具备出售的条件，中介公司提供了虚假信息，因此中介公司应当承担责任，其收取的中介费应当退还。因无效交易给购房双方造成损失的，购房者可以要求中介公司承担赔偿责任。
