摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个重要产业。随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。
关键词：房地产，物业管理，经营
一、物业管理的概念与意义
所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点:
①一般是在一定土地范围内的;
②具有不可移动性;
③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。
可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。
物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。
80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的`重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。
二、物业管理的内容
随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。
①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。
②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。
具体的工作内容一般包括如下几个方面:
1.注意房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。
2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。
3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。
4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。
5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。
三、物业管理的组织与经营策略
现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。
1、办公室:负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。
2、发展经营部:策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。
3、财务部:负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的监督。
4、保安部:负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。
5、清洁绿化部:负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。
6、工程部:负责维护小尽.(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。
物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：
1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。
2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。
3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。
4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。
5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。
四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源
主要有以下三个方面:
1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。
2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。
3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。
五、发展物业管理事业值得注意的几个问题
1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。
2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。
3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。
4、加强从业人员的队伍建设，做好从业人员的培训工作，尽快建立并形成一支具有较高职业道德和管理水平的从业队伍。
摘要：物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。文章论述了物业管理服务的主要内容，物业管理的误区，房地产开发与物业管理的互补作用及物业管理在现代化城市管理中的作用。
关键词：物业管理房地产作用
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
一、国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：1.物业管理市场法律法规比较健全。国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
2.物业管理协会发挥重要作用。市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。
房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。
社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的'水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。
二、物业管理服务的主要内容
1.常规性的公共管理服务。房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。
2.针对性的专项管理服务。为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
三、对物业管理的一些误区
1.物业管理公司≠开发商、建房单位。物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司。有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
2.责任误区。现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3“.管家”误区。一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。
四、房地产开发与物业管理的互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。
比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
五、物业管理在现代化城市管理中的作用
1.物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
2.物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
3.物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面也能发挥有效的倡导作用。
物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。通过政府、物业、业主的共同努力，高素质的生活、工作环境一定能够实现。
参考文献：
1.许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学，20xx
2.齐锡晶.物业管理理论与实务.中国建材出版社，20xx(作者单位：宁波科兴物业管理部浙江宁波315000)
物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已经成为人们在买房置业过程中最关心的因素。
随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。物业管理是一种不同于其他任何一种服务类型的服务。不同有三，其一就是服务和管理合二为一；其二，服务对象非常广泛，服务内容不断丰富；其三，服务标准千差万别，具有自生性。
一、服务和管理合二为一
没有任何一个行业像物业管理这样把管理和服务结合得这样紧。没有好的服务的物业管理也不成为物业管理。近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业公司应该满足我的要求，对物业公司来说，缴纳的物业管理费必须和服务水平相匹配，住户对服务的需要也千差万别，归结起来物业本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。北京市小区办公室主任刘志宇说过，物业公司在日常生活中对业主的作用到底是什么？很简单，就是公共服务，同时，重要职责就是管理，由此可见，物业公司就必须把服务作为管理的重要内容，同时把管理作为有效手段。
二、服务对象非常广泛，服务内容不断丰富
物业管理是有形管理无形服务。有形管理可以定价，比如说对大中维修项目，只要做好投标招标工作，双方不会发生太大争议。无形服务不能定价，比如说电梯司机热情服务和冷面对人的差别。业主所要得到的是有人来看电梯，只为电梯的运行付出费用，对于不同的服务，并没有想到它的价格区分问题。(在美国，服务是单收费。)对于物业管理来说，根据物业收费情况，也很难对服务水平给出合理的定位。这缘于物业管理是有形管理和无形服务的统一。
物业管理的对象不仅是客观存在的房产，还有业主。业主是活生生的个体，也就具有了差别性。张三喜欢你每天早上打扫卫生，李四则喜欢你夜里悄悄打扫；又如电梯里不让运自行车的问题，现在骑自行车的人不少，你总不能让人家爬上去吧？可是你要运了自行车，占用轿厢的空间，其他的业主就有意见，赶上高峰期，矛盾就会产生。与此同时，普遍形成的收费难现象，也会进一步加剧物业公司收支平衡的难度。个性化服务需求愈来愈强烈，为了满足这些要求，物业公司必须对部分服务项目加大投入从而提高服务水平，但是公共的投入有时却会使一部分人不履行交费义务。供暖问题，就是一个众人皆知的问题。
其实，服务对象的.广泛性在造成困难时也带来机遇。物业管理公司的综合实力很大一部分体现在这一方面。在我们物业管理的实践中，针对同样的事情，不同的处理方式也会有不同的效果。所以，服务水平和管理水平是分不开的。物业内部管理水平上去了，服务水平也自然提高了。管理是前提，服务是目标。两者缺一不可。
三、服务标准千差万别，具有自生性
政府规定统一的服务标准，对于一些新小区可能就好落实，对于一些老小区就力不从心了。开发商售房时的过多承诺，导致业主入住后与物业管理企业的矛盾重重。物业管理只有充分市场化，才能适应千差万别的住户需求。实际上，有很多小区服务标准和收费标准一样，具有自生性：是由住户产生了需求，然后经过与相关方交涉，才完成一些项目的立项。政府应该给业主和物业管理企业更大的自主权和自治权，通过双方协商一个合理的标准。
相对于私人空间的扩大来言，介于私人空间和公共空间之间的小区空间，应该按照自生性的原则，充分发挥各小区物业管理要素的积极性和创造性。可见，物业管理是有形管理无形服务。对于有形管理，可以量化小区常规性的工作，应当有个确切的标准。对于无形的服务，则应该市场化、多样化。
社区管理与物业管理的创新模式论文
物业管理辞职报告
物业管理总结
物业管理月度工作总结
物业管理口号
【摘要】社会主义市场经济体制的日趋完善和快速发展，推动着国有科研院所不断深入改革。传统的后勤管理方式已严重制约物业管理的效益，并影响着国有科研院所的整体创新和持续发展。本文简要介绍了目前国有科研院所在物业管理中存在的问题，从能力重构的角度，提出若干解决思路，意在为科研院所的物业管理提供一定的借鉴作用。
【关键词】国有科研院所；物业管理；能力重构；解决思路
一、物业管理概述
物业管理在20世纪50年代进入香港，伴随着中国的改革开放，各沿海城市政府打破了传统的管理方法，出台了一系列关于土地使用的优惠政策，吸引了一批海外人士来中国居住和投资，促进了房地产业的迅速发展。因为海外人士生活方式的不同，对居住条件提出了更高的要求，传统的房屋管理体制已远远不能满足他们的需求，于是内地第一家物业管理公司于1981年3月在深圳成立。中国的物业管理经过近四十年的发展，已由一个传统初级管理行业发展到具有现代化、智能化管理特征的行业。
二、国有科研院所物业管理存在的问题
由于国有科研院所物业管理大部分是从计划经济时期的后勤房管工作延续下来的，国有科研院所物业管理与当前物业市场的发展仍存在着一定差距。受传统体制的影响，很多物业管理部门没有独立自主权和决策权，后勤房管式的物业管理也无法满足市场需要，严重制约了科研院所管理的整体市场效益。首先，物业管理模式落后，没能顺应市场发展形势。国有科研院所物业管理部门名义上是独立核算，但是物业管理部门的人员、资金、组织设计、流程架构等都由国有科研院所内的上级部门控制，物业管理部门主要是对上级负责，而不是对顾客负责、对市场负责，于是便不可避免地造成物业管理在国有科研院所内的封闭性和福利性其次，物业管理效益低，创收途径极为有限。随着国有企业房产改革的深入，许多国有企业将自有住宅出售或出租给外部企业，但对于如何正常收缴物业管理费却没能形成规范和制度，导致出租易收租难，回收的费用不够维持部门日常运作，经费主要还是靠上级财政拨款。另外，国有科研院所承担了办社会职能，经营成本相较非国有企业要高，如果不剥离企业办社会职能，国有科研院所的竞争力无疑会下降，甚至可能被市场淘汰而结束企业生命。最后，物业管理部门员工整体素质不高。由于长期受计划经济时期物业管理机制的影响，国有科研院所物业管理部门大多都是后勤服务转岗人员组成的群体，部门职工由上级分配或老弱安置。由于没有下岗的威胁，缺乏学习和上进的动力，因此，尽管职工队伍庞大，但管理水平和工作效率却非常低，人浮于事的现象很普遍。
三、解决科研院所物业管理问题的思路
在现代市场经济体制下，如何处理好物业管理与科研院所转型发展之间的关系，如何改变计划经济体制遗留下来的后勤体制的被动状态，在深化体制改革过程中促进物业管理的成功转型，已成为国有科研院所面对的挑战性课题。住房制度改革和国企改革的实施，开始出现了国有企业的转型，这一时期的科研机构的所有制变化，给物业管理指出了发展的方向：通过能力重构，成立自主经营、自负盈亏的专业化物业管理公司。动态能力（Teece，1997）的重构，是指重构企业内外资源从而在变化多端的外部环境中不断寻求和利用机会的能力，本文将从组织管理机制、人力资源、组织流程及架构、组织文化四个方面提出物业管理的解决思路。
（1）组织管理机制重构。通过物业服务企业化运作，找到适合自己的经营模式，提升物业服务竞争能力，增强物业服务抵抗市场风险的能力，实现物业管理服务可持续发展，实现物业管理服务的差异化、多元化经营，提升盈利能力。为改变科研院所物业管理资本运作手段单一，资产经营效率低的不利局势，可采取托管、划转、租赁、合作等多种方式，对科研院所物业管理现有从事的资产实施整合，重构物业组织管理机制。为盘活物业管理资金，可开展并加强与各类银行的合作，推进融资工作，扩大融资规模。通过建立组织学习机制，开展“三个转变”学习及各类业务学习，规范管理流程，提升部门员工的管理水平和服务技能。建设市场化的物业服务与管理团队，培养专业人才。加大运行成本控制与核算，规范运行保障的各项操作规程，及时、准确开展各项物业维修服务，从单纯的提供服务转变为多元化的服务创收，增加创收途径。
（2）人力资源体系重构。完善内部创新机制，建立创新培育机制，鼓励物业管理人员内部创新，并通过引入外部优秀管理人才，为科研院所物业管理增添新鲜血液，指导创新。优化内部激励机制，借鉴林晖（20xx）的观点，科研院所物业管理可以在人才管理上进行差异化激励，通过性别、年龄和文化等的差异，做针对性的激励。优秀的专业化人才是企业发展的保障，建立一套具有市场竞争力并符合企业实际发展情况的人力资源体系是重中之重。在人才培养方面，一是加强产学研合作，与高等院校建立“产学研交流基地”，为持续发展储存后备人才；二是选派企业领导参加高层管理培训与企业论坛，选派中层管理人员和业务骨干进行系统性专业知识培训与考核，提高业务知识水平；三是制定物业管理职业资格考试计划，鼓励物业管理人员参加职业资格考试，提升物业管理入职门槛。
（3）组织架构及流程重构。组织架构及流程的重构也是解决物业管理模式落后的关键。基于转型后的战略部署要求，科研院所需要在原有的`基础上对组织机构设置、岗位职责等进行改革，需合理有效地设置组织职能部门，科学地利用组织流程降低物业服务成本。科研院所物业管理职能部门的设置应以精干、高效为宜，可减少管理层级，推行扁平化管理。其一是对不符合主业发展方向和总体发展战略要求的下级企业实施撤销和合并重组；其二是采取流程梳理与优化，对于资源浪费严重的、关键环节重叠的、进度严重滞缓的流程进行删减与增效，将业务流程的审批控制在24小时以内。
（4）组织文化按需重构。文化是企业长期形成的共同理想、价值观念和行为准则，它对企业员工的成长起着积极的引导作用，优秀的企业文化是企业吸引、留住人才的重要因素，只有将核心价值观浸透到企业每个员工的头脑中，才能使员工产生认同感和归属感，才能使员工将企业的发展与个人的发展有机结合，为企业发挥最大潜能。IBM、麦当劳、华为等世界知名企业都创办了自己的企业大学，这种“企业大学”有自己的培训计划，会定期聘请公司内部或外部具有较高管理水平和技术水平的专家进行授课，在定期的授课过程中，不断构建的企业文化、不断输送企业文化，不仅改变培训者知识、能力和态度，同时也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的员工，以此建立共同的企业文化、共同的企业理想与共同的奋斗目标，极大程度提高了企业的整体合力。
四、结束语
通过以上分析可以看到，国有科研院所物业管理在复杂的外部环境下，应借助企业动态能力的重构，伺机把握市场发展的方向和需求，形成适合企业自身特点的发展路径和管理方式，以此取得成功转型，获取长期竞争优势和可持续发展。
参考文献：
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[2]林晖,论企业激励机制在人力资源管理中重要性[J],现代经济信息,20xx(13).
[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.
摘要：本文首先就当前高职院校物业管理概论课程的现状进行了分析，然后阐述了高职院校物业管理概论课程中使用微技能训练的重要性，最后提出了微技能训练在高职物业管理概论课程中的开发利用。
关键词：高职院校；物业管理；概论课程；微技能；训练
一、当前高职院校物业管理概论课程的现状分析
（一）大多数学生对物业管理专业的认知不够
根据相关的调查研究我们可以看出，有接近90%的学生在正式进入院校进行物业管理专业学习前，对这一专业的主要内容和未来就业方向有非常粗浅的了解，5%的学生对这一专业基本一无所知，剩余5%的学生对这一专业理解和掌握得十分透彻，这一部分学生大多是通过身边的亲戚和朋友介绍而知道的，对物业管理的主要内容和发展趋势有一定的分析和领悟能力，大多数学生对此专业知之甚少。
（二）理论知识已经无法满足学生的技能需求
高职院校中物业管理专业的主要课程内容包括基本概念、相关理论、管理组织机构相关知识、分类管理内容及物业管理相关法律法规等。在实际教学过程中，大约50%的学生认为物业管理课程的理论性一般，40%的学生认为理论性太强，超过96%的学生想开展一些实践教学活动，通过课程学到更多的物业管理技能。
（三）学生的学习积极性强，能够主动探究
在对学生的实际教学需求进行研究分析时，我们可以明显看出，有72%左右的学生希望教师能够将教学中的重难点进行详细讲解，对于一些简单的知识点则可以进行自学。大约30%左右的学生认为教师应该将所有的知识点进行讲解，没有任何学生可以将所有的内容通过自学进行掌握。基于此，部分院校对学生的自学意愿进行调查研究，超过45%的学生就算没有教师的监督也会认真学习，30%的学生会在教师的检查指导下进行自学，大概20%的学生在期末考核前会自主学习，只有5%的学生表示不会自学。由此我们可以看出，大多数学生对于物业管理专业内容的学习积极性都很强，并且在学习时能够主动探究，具备一定的自学意识和自学能力，但是仍有部分学生需要教师的监督和检查才能形成良好的学习习惯。
二、高职院校物业管理概论课程中使用微技能训练的重要性
（一）满足课程的实际需求
微技能的开发利用主要是基于实践教学中出现的微小问题所进行的，因此，教师在开展物业管理课程教学时，可以立足于自身课程的实际情况和教学目标，对课堂教学中存在的问题进行分析，主要对语言交际进行运用。根据实际情况可以看出，大多数物业管理的学生在毕业后都是从事物业管理公司前台行政等工作，这类岗位对于学生的语言交际能力都有着较高的要求。
（二）不断提高学生的物业管理技能
在实践教学过程中，教师可以充分运用为技能训练模式，通过对现代信息技术的利用，建立起完善的信息平台，在平台中推送与物业管理内容相关的知识和技能，学生则可以通过平台中的资源对自己感兴趣的内容进行自主学习，结合自身需求进行课前预习。教师在课堂教学中进行重难点的详细讲解，根据教学目标和教学任务进行微技能的训练，在课后学生也可通过微技能训练不断巩固知识，在信息平台中进行技能演示，从而将微技能训练贯穿教学的各个环节。
三、微技能训练在高职物业管理概论课程中的开发利用
（一）物业管理技能训练项目微小化
教师在开展课堂教学之前可以对相关的教学资料和内容进行整合分析，对教材中的相关知识内容进行筛选，提炼出其中的物业管理技能点。教师可以对当前就业岗位的工作内容和岗位技能需求进行研究，通过实践锻炼和相关人员的引导和帮助，将物业管理中的技能点进行概括，使其成为多个微技能，并且将所有的为技能进行整合，编写出相关的训练手册。例如，教师在讲解物业管理中企业服务的'权利和义务相关内容时，可以根据国家相关法律法规和政策制度向学生提问：何时应当向业主计算物业服务费用？通过这样的方式进行技能难点的训练，正确引导学生自主翻阅相关资料，并且深入企业中进行调查研究得出问题的正确答案。
（二）创新微技能训练方式
（1）创设课堂微技能训练教学情景。在课堂实践教学过程中，教师可以创设课堂微技能训练教学情境，使学生能够在较为真实的环境中进行知识内容的学习，充分调动学生的积极性，激发学生的学习兴趣，使得学生明确教学目标和教学任务，从而形成足够的学习动机，将物业管理相关知识点进行串联和互动。
（2）生动形象地展示微技能。在实践教学过程中，教师可以通过视频演示或是现场示范的方式对学生进行正确的引导和帮助，向学生展示正确的微技能运用方式方法，同时通过对教学资源的有效使用，使学生能够更加直观、生动形象地感受到物业管理教学的技能，同时引导学生利用自己的感官系统感受周边的事物，从而更好地理解和掌握相关的知识点和技能，深入理解微技能，在脑海中形成概念，做到学以致用。通过生动形象的微技能展示可以在一定程度上激发学生的好奇心，使学生主动积极参与到课堂教学过程中，活跃了课堂教学氛围。
（3）将微技能进行重复训练。对于课堂教学中所讲解的相关微技能，教师应当根据学生的实际情况组织开展小组合作，采用角色扮演的方式对微技能进行重复的训练，教师和其他学生在这个过程中要及时观察分析，找出学生演示过程中存在的不足，语言表达是否正确，行为举止是否得体等，这样才能不断提高学生的物业管理技能。综上所述，高职院校教师应当将物业管理技能训练项目微小化，创新微技能训练方式。
参考文献：
[1]蒋文俊.云南高职《物业管理概论》课程教学改革探索[J].现代职业教育,20xx(13).
[2]李晶,皮微云.物业行业转型升级时期的高职院校物业管理专业人才培养思考[J].现代物业(中旬刊),20xx(5).
【题目】《住宅物业管理存在的问题与对策研究》
【摘要】住宅物业管理是目前我国物业管理的主要形式，是近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文对住宅物业管理存在的问题加以分析，以探讨、研究相应的解决办法,促进住宅物业管理的健康发展。
【关键词】物业管理物业问题对策
【目录】根据内容生成目录，
【正文】绪论、本论、结论
一、绪论，说明我完成此次作业的目的.、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。
二、本论
住宅物业管理存在的问题
（一）国家法律法规，政府管理体系不健全
1、缺乏完善的法律法规（宪法、法律法规、规章制度）
2、政府相关部门的监管问题（行政主管部门、社会公共部门）
（二）物业管理企业自身存在的问题
1、物业管理企业体制问题（5种）
2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）
3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）
（三）业主方面存在的问题
1、业主物业消费意识淡薄
2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强
（四）要点问题
1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）
2、物业管理中的纠纷问题（宏观）
解决住宅物业管理所存在问题的对策
（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。
（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、
费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。
（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。
（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。
三、结论
1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在
2、呼应开头的绪论
物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则：
1．管理服务必须保持经常性
房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。
2．要认识物业管理在房地产开发中的'实际作用
物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。
3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段
规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的社会意义。
4．通过物业管理工作促进房产销售
物业管理已越来成为投资者选择的一项重要指标之一，随着生活水平的日益提高，人们对居住的观念有了很大提高，对居住的安全、文明、舒适以及它给工作和生活带来便利而着想。当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。
5．通过物业管理进一步改善住房制度
物业管理行业的快步发展和物业管理制度的日益法制化，使社会公众对居住质量、居住环境的服务意识越来越高，当前房屋管理体制的由原来的行政性、福利性的管理已经向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制改变，从而进一步促进了住房制度日益好转。新体制的物业管理解决了房地产管理长期得不到的有效管理问题，同时促进了住房行业的商品化，为房地产市场带来发展的机遇。
一、互联网及物业管理
互联网1995年进入中国，在这三十年里飞速发展。现代企业都在经历一个移动互联网时代，互联网思维的应用在于提升沟通效率，消除距离，这正是互联网对传统行业的最大冲击。
二、物业管理行业发展现状
面临各种环境的巨大变化，物业管理行业面临着大的变革，行业存在着以下几个问题：
（一）行业内公司整体设施运作不理想，维修保养不得力。物业所服务的建筑的建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理公司不能够预防、及时发现问题。
（二）经营模式单一，物业管理经费难以为继。大部分物业公司仅有基础的物业服务项目，收入来源仅靠收取少量的物业费。既限制了企业自身的成长和发展壮大，又制约了企业服务水平的提高、开展全方位服务的可能。
（三）服务水平偏低。大部分物业公司缺乏良好的自主服务意识，物业公司以“管理者”自居，引起物业公司与业主的纠纷；业主不能及时进行沟通交流和信息反馈，导致物业公司和业主的矛盾不断激化。
三、物业管理转型与互联网思维
在新的市场形式下，物业管理行业的转型已刻不容缓。物业管理公司运营模式的建立主要从以下几方面进行：
（一）物业管理企业转型的基础
1、转变物业管理方法。运用现有的互联网技术，应用于物业管理的设施系统和管理系统，比如车辆管理、楼宇对讲、安全监控、车位管理、互联网服务平台等，用先进的技术设备代替人力，压缩管理成本。
2、通过互联网拓展服务内涵。通过拓宽服务领域、项目服务多业态化、利用物业资源开展经营服务、积极介入资产经营服务等。创造更多的价值，取得更好的经济效益。
3、物业服务模式更要转变。传统的物业管理服务主要依靠人工的实际操作，需要的人力资源较多，服务流程复杂、滞后、收缴费用与设备维护繁琐，运营困难。物业服务企业通过社会化、市场化的途径分工合作实施专业化、精细化服务，开展无限的衍生或定制服务。
（二）物业管理经营引进互联网思维
1、互联网+物联网打造智能社区。对于物业行业转型的方向，一个云端服务器，N个终端APP，通过物联网技术，将人与物连接起来。手机APP呼叫物业服务、缴纳各种费用、评价物业服务、预约电梯等功能，提高物业服务企业的服务水平。
2、引进电子商务，打造社区020。物业服务企业根据自己的业主资料及信息的资源优势，打造自己的数据库。物业管理企业互联网平台及相应的'APP系统，集成包含业主的衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区信息系统商圈。社区电子商务可以进行线下体验，线上交易，送货上门。
3、物业管理企业运营互联网模式系统构建。针对现代物业管理公司所面临的环境，物业企业信息系统把每一个传统物业管理内容分为单个模块，主要包括以下模块：（1）设施设备管理模块。新型智能小区照明控制系统运用了自动化技术、远程监控技术、通讯技术、网络技术等实现的照明自动化、远程集中控制的功能。对小区的灯光、楼宇控制、电梯等进行集中的网络控制；（2）治安消防管理模块。安全是物业管理公司最基本的承诺。每户和门卫处的电脑信息连接，把好人员、车辆、物品等出入的管控关。建立租房、售房的网络连接登记；车辆出入的刷卡系统。设立监控，加之不能电子化的正常巡逻过程；（3）绿化管理模块。通过装具一体化的专门摄像头、温湿度计、连接电脑，随时对环境进行监控。定期对小区的绿化进行监督，系统中预先设定好较为经济且实际用途高且美观的各季度绿化模板，随时能够根据各项具体实物的网络报价进行成本效益分析；（4）车辆交通管理和其他公共管理模块。设置小区停车位管理模块，主要包括：远距离读卡系统、停车位管理、业主固定车辆信息管理、车辆进出登记、历史记录、停车场收费计价设备，从而实现按要求收费、车辆管理等目的；（5）客户服务模块。系统中设置客户服务模块，建立各家各户的客户服务信息存档，能够通过业主的相关需求对客户进行相关业务的推送；设置相关的网络调查表，定期对业主进行调查推送，了解业主的最新信息以及对本公司运营管理提出的意见和建议；（6）经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。除以上几种传统物业管理内容之外，系统内还应增加资产管理、物业顾问、代领代购商品等特色服务。
四、小结
物业管理企业未来发展趋势必然会向着智能化与互联网思维化发展。物业管理企业在运营过程中将运用现代互联网技术、系统自动控制、网络通信技术等技术组成的系统，对物业管理企业整体运营进行管理。全面提升企业效率，实现规模化、节约化、可持续经营模式。
