公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
方法/步骤1公积金贷款是按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同，可以查查您交公积金的城市）的在职职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可申请公积金贷款。其贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。
2首先看看自己的条件能不能满足这些国家规定的贷款条件。前提就是你需要交公积金一年以上。
3对于手里没有多少钱的我们，公积金贷款是不错的选择。它的利率比商业贷款要很多。但是合理的使用还是很有必要的。
（来源：文章屋网）
关键词：以房养老思路方式
我国正进入老龄社会,目前60岁及以上的老年人口已达1.45亿,占全国总人口的11%,预计到2050年老年人口将达4.2亿,占总人口近25%。在社会保障体系逐渐完善的情况下,如何应对“未富先老”的国情,真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标,成为政府和社会普遍关注的重大问题。
一、问题与思考
“老有所养”的两大基本要素:一是有适合的居所,因为老年人生活内容主要是依托居住空间环境来实现,年龄越大对居所的依赖性越强;二是有相应的可支配收入,用来满足物质和精神生活的需求。
近几年各级政府高度重视养老事业,积极采取切实有效的措施,在税费减免、财政补贴、养老金递增等方面实施政策倾斜。一是政府财政是养老事业的投资主体;二是机构养老(如养老院,托老所等)是政策优惠和资金投入的主要对象;三是政府可投入的养老资源与实际需求差距很大。目前社会各界议论和关注的热点主要围绕:政府应加大投入、老年公寓如何设计、如何服务等问题展开。但资金从何处来这一核心问题却被忽视。笔者认为,即使今后我国财力不断丰厚,对老龄事业的资金投入持续增加,也无法同步满足日益庞大的老龄群体和日益增长的物质及精神需求。
如:鞍钢目前大部分退休人员而言,其特点是原工资性收入较低,积蓄较少。通过房改获得的自有住房是其家庭最大的财产,也是在生活资料方面最大的社会资源存量,因此只有发挥和盘活现有住房,向存量住房要资金,将生活资料转化为养老资金,降低生活成本,提高支付能力,才能加快实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。
二、思路与方式
1.总体思路
主要是政府引导、市场运作、以房养老、金融服务。
(1)政府引导。高度重视养老事业,鼓励引导以房养老,通过制度创新,政策倾斜,专项启动,积极调动社会各方资源为养老事业服务。
(2)市场运作。按照市场价值规律和供求规律进行市场化运作,由银行、保险、住房公积金管理机构、房地产开发企业、房屋管理和司法公证部门、拍卖行业、中介行业等机构和部门共同参与及操作。
(3)以房养老。实施住房生活资料与养老货币资金的互动与五个“转通”:
一是人与房转通。60岁前人养房,60岁后房养人。
二是新与老转通。一方面是老年人与中年人转通,现有60岁及以上为“存量人”,将近退休的中年人为“增量人”,两者不能隔裂而应贯穿,破除现行就存量老人制订和开发各种优先政策及金融产品的思维定势;另一方面是老房与新房转通。现有自住产权房为存量房,需要购买新居房为增量房,在发掘、搞活现有存量房资源的同时,对后续新居增量房需求一并考虑,统筹建设,如适合老龄人居住的多功能老年公寓、普通商品房等。
三是房与钱转通。通过运作机构将住房变现金,用自己的房变现为自己的钱,用于提升养老生活质量。
四是购与租转通。根据老年人及家庭的经济能力,对购房、租房、调房应同步顾及、相互转通。
五是政策性住房与商业性住房转通。老龄群体中经济收入存在高、中、低三个层次。目前政府提供的经济适用住房和廉租住房等政策性住房在数量上难以普惠符合条件的中低收入者,由于历史的原因,部分老年人居所多为老、破、小。通过市场化运作,将这部分住房腾出,用于廉租住房房源。
(4)金融服务。目前无论是住房公积金管理机构提供政策性住房贷款,还是商业银行提供的经营性住房贷款,均以退休年龄为“红线”,申贷人资格和还贷期限一般截止到退休年龄。公积金管理中心的买断产权以房自助养老尤为重要。
自主开发创新,如:(1)由开发商建造新型养老公寓,个人购买,公益性机构管理;(2)由开发商建造,政府一次性买断,个人租用;(3)由开发商建造,政府租用,公益性机构管理;(4)由公益性机构建造,政府补贴,个人买或租:(5)老年人腾出的住房由政府作为经济适用住房、廉租住房,解决中低收人家庭的住房问题等,也可将各种方式组合交叉运作,充分调动市场各种存量房资源,加以重组整合,营造全新的格局。
2.养老方式
据2015年国民经济长期规划预测,在本世纪前15年,我国将强调以家庭养老为主,走家庭养老与社会养老相结合的道路,改造和新建多样化的老年住宅,增建社区养老服务设施,大力改善家庭养老环境是我国老年安居环境建设的首要任务。
目前我国养老方式基本为四种:一是分散式居家养老,其住宅为本人或子女所有,生活自理或请保姆或由子女护理,这种传统型养老是目前主流方式。二是集中式机构养老(也称社会养老),即各种“养老院”、“敬老院”、“托老所”、“护理院”等等,由政府投入或社会捐赠,属社会福利性质,主要解决“三无”老人(无子女、无依靠、无经济实力)的养老问题。三是集中式老年公寓,由开发商建造,市场化运作,且带有一定的公益色彩,可购可租,配套设施齐全,实施产权式酒店管理和服务,是新型的居家养老方式。四是分散式社区养老,在传统家庭养老的基础上,由社区建立专门服务机构,通过政府购买服务方式,对所在社区的老人,分门别类适时上门提供生活照料及保健康复等方面的服务,是社区福利事业的一个组成部分。目前及今后总体上是以居家养老为主,社区养老为辅,机构养老为补充。
目前我国独生子女政策形成“4:2:1”家庭结构的现状及占比持续扩大的趋势,老年人及青年人观念的不断转变,传统型分散式的居家养老方式将逐步被集中式新型老年公寓的养老所取代。但是在制定房地产开发政策和开发商新建住宅小区时,这一趋势尚未受到重视,在政策上只明确要扩大经济适用住房、廉租住房、限价房、定销房和占70%的90平方米以下的中小户型房,以及绿化率、商场、服务行业、文体活动场所等生活服务设施,唯独没有提出有关老年公寓的政策要求。
建议在新住宅小区开发规划建设中,明确设定多功能老年公寓建设的量化比例,如10万平方米住宅小区,应建若干比例面积的老年公寓,同时配套社区养老服务部门,使新建住宅小区成为适合老、中、青、幼四个层面宜居的和谐社区。
三、启动与试点
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
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