一、土地政策
根据法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《*市人民政府关于加快城中村改造的意见》第三条第（三）项土地政策修改补充为：
(一)城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置费用。
(二)集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。
(三)城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。
二、人均建设用地指标
《*市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔20*〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为：
人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地(道路红线30米以下)、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。
三、改造规划编制及审批
城中村改造规划包括改造控制性详细规划和修建性详细规划。
（一）控制性详细规划。
市规划部门依据市城中村改造领导组下达的试点村名单及有关要求，负责组织控制性详细规划编制。各区（管委会）城中村改造领导组办公室组织各城中村村委会提供规划编制所需的基础资料，土地面积、人口数量应分别由各区国土资源、公安部门确认；编制过程中应征询村委会、乡镇（街办）、区（管委会）意见。规划编制完成后，市规划部门应组织专家论证，根据论证意见修改完善后，报市政府批准。
（二）修建性详细规划。
由各区（管委会）城中村改造领导组办公室组织各城中村村委会或改制后的集体经济组织委托规划设计单位依据已批复的城中村改造控制性详细规划编制修建性详细规划，并按程序审批。
四、城中村改造的组织实施
城中村改造是城市建设和管理中最难的工作之一。本篇文章结合工作实际，结合自身发展的实际情况，探讨进行城中村改造过程中村级组织发挥的作用，以及结合工作实际，结合自身发展阐述关于城中村改造产生的社会经济效益。
二、城中村
（一）含义
什么是城中村，城中村不?H是一种建筑房屋的形态，也是一种社会中的存在形态，城中村产生的根源是在城市化的进程中一些不良因素没有瓦解。
（二）城中村未改善带来的影响
在一些未经过改造的城中村和老旧小区，各种电线电缆相互交织，形成了“空中蜘蛛网”，不仅有碍观瞻，还存在很大的安全隐患。在这些混乱的电线电缆上，还悬挂着一些生活垃圾，如快递盒、衣服、袜子、盛有食物汤水的塑料袋、纸屑、菜叶等等。有的电线甚至成了晾衣绳；同时在改造前，人们因居住环境较差，比较容易出现盗窃、丢失财物等问题；违法集建，环境卫生质量不好等常见情况也会发生。
三、城中村改造经济效益
（一）环境的改变
城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，将逐步实现“绿化、净化、美化”三化要求。
（二）住房条件的改变
旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。
（三）村民个人收入的改变
城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。
（四）提升群众生活
提升群众生活，增强群众的文明意识，这样做可以促使群众之间的和谐发展，提升自身的文明意识。保障群众享受改造的成果和文明进步的成果，积极建设文明和谐社区。
（五）进一步改善群众居住环境
由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、居住环境、生活质量得到提高。
四、城中村改造环境效益
（一）改善环境，促进持续发展
实现城中村改造目标，呼应百姓需求、保障改善民生，实施城市总体规划、提高城市居民生活品质的迫切需要，也是新常态下转变城市发展方式，推动其由外延扩张式向内涵提升式转变的重要抓手，同时有助于环境可持续发展。
（二）美化城市，提升形象
城中村改造，将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市形象。陈旧的设施得以改善，这样有助于提升城市形象以及将城市更加的美化起来。
（三）基础建筑完善，改善居住环境
按照政府主导、市场运作，科学规划、安置为先的原则，建高楼、腾空间，增绿地、造景观。坚持重点改造与成片开发相结合，综合开发与配套建设相结合，项目用地征迁与城中村改造相结合，积极稳妥地加以推进改善居住环境。
五、突出强调三支队伍促进城中村改造社会经济发展的作用
在城中村改造过程中，基层承担着大量征迁任务，探索如何在征迁工作中更好发挥基层党员干部带头模范作用，发挥好“三支队伍”作用，即村级两委会成员队伍、村级党员队伍、村级代表队伍，在全力保障城市化建设过程中尤为重要。
（一）抓好村级班子队伍建设
村两委班子是一个村的核心，是村级工作有序开展的保证。所谓“人看人、户看户、群众看干部”，在城中村改造进程实践中我们引导两委班子做到“四带头”（带头学习政策、带头配合征迁、带头做亲属好友思想工作、带头规范自身行为），严格执行“六不准”（不准以权谋私、不准阻挠抵制、不准漫天要价、不准向亲护友、不准反面宣传、不准背后煽动），全面推行“认亲帮拆”工作机制。在全村形成了“党员干部带头拆、领着干”的良好氛围，为城中村改造打开局面。
（二）抓好村级党员队伍建设
对于老百姓来说，党员的身份就是先进的代表，大家对党员的期望值很高，党员的一举一动都体现着党的先进性。我们在确保两委班子成员全身心投入城中村改造后，进一步扩大队伍，把征迁工作当作党员锻炼能力、锤炼作风的“大舞台”，当作检验党员素质能力、打造“铁军”的“试金石”，充分发挥村级组织的主体作用后，党员干部纷纷扑下身子帮助群众解决征迁实际困难，着力化解各种矛盾，维护了群众的根本利益，在实现和谐征迁上功不可没。
第一，坚持每月开展党员活动日活动，重点以组织党员进行学习教育、开展环境卫生大整治、参加党员干部培训等方式，以提高党员队伍的整体素质。我个人认为，党员固定活动日是一个很好的平台，不仅发挥了党员们在村里的作用，也给所有党员们提供了相互交流的机会。
第二，坚持先锋指数考评。我们充分利用党员先锋指数考评工作，在上级规定扣分的基础上，根据我村党员实际，制定出九龙村先锋指数考评细则，并通过党员审议同意后执行。
（三）抓好村级村民代表队伍建设
很多时候，大家工作中常常突出村干部、党员地位，往往会忽视了村民代表的作用，实际上，村民代表这支队伍是村里最精锐的一支队伍，这支队伍的建设，是体现一个村实力的重要证据。村里的代表不仅是村里的信息员，也是宣传员和传令兵。村民代表这支队伍所发挥的作用不亚于我们党员队伍，加强对这支队伍的管理和教育很有必要，这支队伍抓好了，能够进一步使得干部群关系进一步得到融洽，进而使得村级稳定以及得到更多的保障。
六、城中村的改造进展
（一）为确保回迁安置房按期竣工
采取“时间倒逼、成果倒逼”的方式，细化分解目标任务，明确责任领导和责任人。坚持每周召开一次工作例会、每月召开一次专题分析会，及时掌握工作进展情况，对工作推进中遇到的困难和问题，采取“一个问题、一个领导，一套班子、一个方案，一个口径、一抓到底”的办法，逐一解决，有力、高效地推动回迁安置房建设。
（二）耕作标准、全面进展开来
每个工程都做到标准化、规范化、工艺化管理项目，低密度、大绿化、适度容积率。优先启动道路、绿化、学校等配套基础设施建设，力求实现布局艺术化、造型景观化、品位高端化，不断完善和优化城中村路网结构和功能。整合并合理布局教育资源，满足搬迁群众对优质教育的需求，全面提高项目的建设和水平。
七、结语
城中村改造需要更加重视抓好村级三支队伍建设，要更加重视“人的城镇化”，设身处地为群众考虑，对每一个城中村拆迁改造项目，面对“拆迁”“安置”“补偿”等城中村改造中极为敏感和易引发矛盾的重点问题，正确的做法是“换位思考”，真正站在群众的立场上，设身处地考虑群众的实际困难、问题和顾虑，关注到每一个城中村居民担忧的点滴细节，充分保障被拆迁人的权益，也只有这样，城中村改造推进难才能破解。
一、关于城中村改造
（一）加快编制改造规划
1.城中村改造规划由村委会(含村改居)委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府(管委会，下同)负责组织，列入下年度改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。
2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。
3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。
4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。
5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。
6.城中村改造范围(即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内)以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。
（二）强化计划管理
城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。
（三）采取合理改造方式
村委会(含村改居)或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。
（四）集约节约利用土地
1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。
城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。
2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分年度按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。
3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《**市城市规划管理技术规定》执行。
按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。
4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。
5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。
（五）妥善处理拆迁安置
1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。
2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。
3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。
4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。
5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。
（六）实行政策支持
1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。
2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。
3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。
公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。
二、关于旧城区改造
根据国家新的政策，对我市去年出台的《**市旧城改造暂行办法》(邢政〔2007〕32号)进行部分调整和补充。
（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。
（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。
（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。
（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。
（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。
（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
三、关于危旧房改造
（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。
（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。
（三）办理程序
1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。
2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。
3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。
（四）相关政策
1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《**市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。
2.改造时未使用的房屋维修资金，直接转化为改造后安置的房屋维修资金。
3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。
4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。
5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使用证。
6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。
7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。
四、保障措施
（一）加强领导。市政府成立“三改”(即城中村、旧城区和危旧房改造)领导小组及办公室(名单附后)。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报年度计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的年度政绩考核内容。
（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。
（三）招商引资。精心筛选出一批“三改”项目，适时召开推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。
2012年目标任务：启动30个城中村的改造工作，完成10个村的整村拆迁工作，确保整村拆除面积120万平方米，安置楼开工面积60万平方米，完成投资额30亿元；完成10个村的农转居、7个村的经济体制改革工作。
一、坚持“八个必须、八个确保”，统筹全年任务，确保城中村改造工作全面、有序、健康发展
2012年是我区城中村改造工作实现跨越式发展的一年，工作任务重，遇到的问题多。各部门、各街办要认真贯彻党的十七届五中全会精神，坚持以科学发展为主线，紧紧围绕城中村改造三年规划，充分发挥政府主导作用，按照“八个必须、八个确保”(即：必须把回迁安置放在首位，确保群众按时回迁；必须把安置房建设作为重点，确保工程按时竣工；必须加强社区配套建设，确保群众安居乐业；必须坚持依法文明拆迁，确保社会和谐稳定；必须强力推进无形改造，确保城乡充分融合；必须加强规范管理，确保规范有序改造；必须加快服务质量提升，确保服务优质快捷；必须加强改造队伍建设，确保作风廉洁高效)的要求,振奋精神，迎难而上，按照“区上协调指导、街办组织实施”的工作格局，统筹安排年度改造工作任务，严格按照月通报、季考核、年考评的工作机制加强检查督促，做到责任、重点、时限、奖惩四个明确，全力抓好城中村改造工作，确保群众如期回迁和全年目标任务顺利完成。
二、抓住重点工作，发挥示范作用，为2012年城中村（棚户区）改造工作跨越式发展奠定坚实基础
1、全力以赴确保回迁安置任务的完成。回迁安置工作事关城中村改造的成败，各街办要高度重视，加强领导，对照回迁安置目标任务，层层分解，认真安排，做好一把手亲自负责，分管领导具体抓好，建立健全回迁安置工作责任体系，公开回迁程序、安置户型、选房过程和收费标准，提前研判回迁难题，做好早介入、早协调、早解决，确保回迁安置任务的完成。
2、牢牢把握安置房建设这个重点。安置房建设是确保城中
村改造回迁安置步入良性循环的关键。各街办要严格按照既定的回迁周期，倒排工期，集中时间和精力，采取有效措施，加大对安置房建设的管理力度，加强质量监管，确保配套设施和安置房同步设计，同步建设，同步竣工，确保如期完成安置房建设形象进度，确保被拆迁群众按期回迁。
3、切实加快手续的办理工作。要结合“争先创优”活动要
求，切实转变工作作风，提高办事效率，积极抓紧办理建设手续。各街办要指派专人负责各项手续的办理衔接工作，帮助投资企业解决手续办理中出现的问题，确保城中村改造规范有序进行。
4、切实加强无形改造工作。要按照“有形和无形改造并
重”的原则，认真做好无形改造的后续工作，进一步落实村民的养老保险和相关优惠政策等工作，积极督促和指导新建社区的管理工作，打造精品社区，抓好物业管理，确保被拆迁群众回得来、住得安、过得好，使城中村群众生活方式、思想观念和意识形态真正融入都市生活中。
5、进一步强化维稳工作。各街办要在坚持项目立项
“四不批”和安置房建设“三不开工”原则的基础上，进一步做好维稳工作，强化解决问题措施，形成长效机制，努力实现城中村改造工作的零上访、零投诉。同时，各街办要积极解决城中村改造出现的遗留问题，确保城改工作规范有序推进。
三、加强队伍建设，完善工作机制，为2012年城中村（棚户区）改造工作跨越式发展提供坚强保障
1、加大干部培训力度，提升工作水平。继续按照“区上培训骨干，街办培训队伍”的原则，结合工作实际，采取多种形式，有针对性、分批次地组织开展政策法规、业务知识和工作技能培训，通过学政策、教方法、强素质，进一步提升各级城改工作人员的工作能力和业务水平
2、完善机关工作制度，提高规范管理水平。加强机关规范化管理，完善各级城改部门工作制度和业务流程，建立责任追究制，确保政令畅通、工作规范有序、工作效能全面提高。
近年来,鄞州区从城郊型农村的实际出发,把握逐步进入城乡全面融合的阶段特征,抓住城市化快速推进的难得机遇,认真落实省委“两创”总战略和市委“六大联动”、“六大提升”战略部署,围绕城乡经济社会发展一体化这一主线,优化工作思路,创新统筹举措,以打造大平台来推进城乡大融合,突出抓好产业升级、城镇建设、惠民服务“三大平台”,全面提升城乡融合型新农村建设水平。
打造高端化发展的产业平台,着力促进城乡经济融合。统筹城乡经济发展,是城乡全面融合的首要内容。我区依托规模能级高、综合效益好的产业升级平台建设,加速城乡经济联动发展,促进农村劳动力转移和农民持续增收。一是强规模,建设农业十大万亩基地。按照“服务城市、致富农民”的要求,把建设规模化、产业化的“十大万亩基地”作为发展现代农业的主要任务,优化建设模式,强化政策扶持,形成了一批特色产业基地,有力推动了农业从粗放型、传统式向集约型、现代化的转变。目前,拥有市级万亩产业化基地8个,其中林业容器育苗、生猪人工授精、毛蟹土池育苗5大基地全省第一,绿色无公害农产品基地26万亩;全区土地流转面积达30?郾6万亩,占耕地总面积79%,流转率全省第一;现有农民专业合作社120家、农业龙头企业239家,形成了新型农民、农民专业合作社和农业龙头企业“三支市场经营主力军”。二是强集聚,建设工业创新提升基地。着眼改造农村“低、小、散”的传统工业,以整合提升工业园区、乡镇工业区块为重点,大力推进工业创新提升基地建设,促进工业集聚化、特色化发展。目前,已建成两大省级工业园区、两大投资创业中心,形成了以光机电、新能源、新材料等为主导的产业格局,年产值规模达370亿元,成为部级金属材料、部级汽车电子及零部件、省级新型计量仪表特色产业基地;高新技术产品产值占规模以上工业企业产值的比重达到45%,过去以轻纺、服装为主体的农村工业,优化提升为以高新产业为支撑的先进制造业。三是强特色,建设现代服务业产业基地。把发展现代服务业作为拓展新的经济增长点、促进农村繁荣的重要途径,优化区域空间布局,强化特色产业培育,全面推进服务业“产业基地”建设。在新城区,依托城市建设的快速推进,重点发展现代商务、软件动漫等高端服务业,宁波南部商务区成为全省密集度最高的商务区,全区社会消费品零售总额增幅实现全市“三连冠”;在农村,依托山水人文资源和城镇区块开发,引导乡镇错位发展休闲旅游、文化娱乐等特色服务业,创建为省首批旅游经济强区。
打造一体化建设的城镇平台,着力促进城乡形态融合。优化功能建设形态,是城乡全面融合的重要载体。我区坚持以新型城市化带动新农村建设,以新城区为龙头、小城镇为节点、新农村为基础,着力提高新城区的带动辐射能力、城镇对接承载能力,实现了城乡建设的联动推进、互促共进的良好格局。一是抓龙头,推进新城区十大功能区块建设。围绕打造品质城区,累计投资700亿元,全面推进南部商务区、万达商圈,BEST商业广场等“十大功能区块”建设,形成80平方公里城市框架,拓展城市空间,提升综合功能,增强了新城区对城乡统筹的龙头带动功能,荣获联合国人居奖(中国)优秀范例奖。随着新城区的快速崛起,一大批区外优质项目、高端产业和技术人才快速集聚,为带动辐射农村提供了更有力的支撑和保障。二是抓节点,推进小城镇“三个一”建设。突出小城镇在对接城市、联接农村的节点作用,2008年全面启动“城镇建设年活动”,去年又深入实施扩权强镇综合配套改革,重点推进改造一片街景、开发一批新区、构建一张生态网的城镇“三个一”建设。两年来,共投入资金194亿元,完成拆旧228万平方米,建新460万平方米,一批特色鲜明、功能完善的新型城镇正在加快形成,8个镇成为省百强镇,集士港镇列入宁波市首批卫星城市试点。目前,全区区域性供水系统基本完成,城乡居民喝上了优质饮用水;“户集、村收、镇运、区处理”的垃圾收集处理体系实现了全覆盖,总投资22亿元的污水处理系统加快建设,联通城乡的基础设施网络全面形成。三是抓基础,推进旧村改造新村建设。围绕中心村培育和农村聚集区建设,进一步优化中心村规划布点,配套推进农村住房制度改革,创新实施整体拆迁型、整理改造型、移民迁建型、安居集聚型等模式,成片推进建新与改旧、拆迁与集聚、整理与撤并良性互动的旧村改造新村建设工程。2003年以来,全区50%以上的村启动旧村改造,累计投入资金85亿元,拆除旧房521万平方米,建成新村住宅805万平方米,为农民提供了近8万套农民新居。同时,深化全面小康“百村示范”创建,以点带面、成线连片推进村庄整治,建成省级全面小康建设示范村26个。
打造均衡化供给的服务平台,着力促进城乡社会融合。实现城乡居民共同富裕、共奔小康,是城乡全面融合的根本目标。我区着眼让城乡群众共享改革发展成果,高起点构建公共服务平台,大力实施“幸福民生40条”,不断满足群众快速增长的生产生活需求,促进了农村社会的转型和城乡社会的融合。一是深入实施农民素质(转下页)(接上页)能力双提升工程。围绕提高农民的就业技能和创业能力,整合教育资源,健全培训网络,加大培训和帮扶力度,建立培训基地26个,开设菜单式培训项目162个,2009年培训农村劳动力2?郾5万人次,转移农村劳动力2?郾1万人。同时,以村级“和美家园”创建为载体,深化农村精神文明建设,不断提高农民文明素养,建成市级以上文明村132个,“和美家园”创建达标率79%,有力地促进了农民生活方式的转变以及农村整体文明程度的提高。二是深入实施农民就业社保全覆盖工程。围绕“转移农民、减少农民、富裕农民”目标,完善就业和社会保障体系。以“充分就业村(社区)”创建为突破口,健全区、镇、村三级就业服务网络,多渠道增加就业岗位,动态消除“零就业家庭”。2009年开发就业岗位2?郾2万个,充分就业村和社区创建率分别达到67%、91%。健全城乡统筹、全面覆盖的新型社会保障体系,农民住院、门诊医疗费补偿率提高到53%和45%,保障补偿率位居全省第一;实施城乡居民社会养老保险制度,实现了18周岁以上居民的全覆盖。三是深入实施公共服务进农村工程。推进教育均衡化发展,加大教育资源向农村倾斜的配置力度,完善十二年免费教育体系,大力实施幼儿教育“中心园工程”,全部乡镇都创建为省市教育强镇。深化农村卫生事业改革,重点以农村(社区)为突破口,强化医疗、医药、医保、医助“四医联动”,创建省市级规范化社区卫生服务中心9家,村级卫生服务站标准化建设率、社区责任医生行政村覆盖率均实现100%。大力繁荣农村文化,建立文化下乡常态化机制,创新“政府采购、市场运作、免费享受”的文化产品供给机制,大力实施“天天演”文化惠民工程,去年财政出资640万元,送680场优秀剧目下乡演出,受惠群众达81余万人次。
尽管我区在城乡全面融合发展方面取得了一些成绩,但离城乡一体化发展的目标和广大群众的愿望,仍有一定的差距。我们将认真贯彻全省农村工作会议精神,深入实施新农村建设行动纲领,进一步创新工作思路、加大统筹力度,深入推进城乡全面融合、加快实现城乡一体化。
一、工作目标和基本原则
（一）工作目标。从2009年开始，力争用3年时间，实施农村新居建设工程并完成4万多户农村危房改造任务，直接拉动住房建设投资30亿元左右。2009年，确定1个试点县、5个试点镇、40个试点村，完成新建农房4万户、危房改造0.5万户；2010年完成危房改造1.5万户、新建农房6万户；2011年完成剩余危房改造任务，新建农房5万户,基本解决农村群众住房安全问题。统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施，力争5年内全市农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸，基本实现村庄道路硬化、净化、亮化、绿化、美化。
（二）基本原则。
政府统筹的原则。整合并捆绑使用各项惠农资金和政策，统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设，把节地、节能、环保、抗震、减灾、安全、适用贯穿于农房建设与危房改造全过程，促进资源节约型、环境友好型社会建设。
政策引导的原则。制定相关政策，引导群众适当集中建设住房，使农村住房向镇区、农村社区、中心村、大村集中，建设农村新型社区，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。引导和扶持农村住房建设，采取“以奖代补、先干后补”、“银行贷款、政府贴息”及政府集中招标采购大宗建材进行实物补助等办法，最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。
群众自愿的原则。充分尊重民意，调动农民群众建设美好家园的积极性和主动性。对具备条件的建房农户，政府主要给予政策支持和技术服务；对自己建房有一定困难的农户，可实行民建公助，鼓励群众互帮互助；对没有能力进行危房改造的特困群众，可由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置，鼓励社会捐助、单位帮扶。
市场运作的原则。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村，主要运用市场机制加以改造，提倡以乡（镇、街道）、园区为单位集中开发建设，提倡经济强村利用集体收入进行统一改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策，吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位积极参与农村住房建设。
二、实施步骤及工作要求
（一）深入调查，摸清底数。按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准，以县（市、区）为单位，着手进行农村住房建设与危房改造调查摸底，重点调查2009-2011年3年内，城镇规划区内外需要改造的城中村、城乡结合部、乡镇驻地、旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量，其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。
（二）科学规划，统筹安排。2009年6月底前，以县（市、区）为单位，着手编制或调整县域村镇体系规划，科学编制农村住房建设与危房改造规划及年度计划，报市政府审批，报省建设厅备案。
（三）明确任务，落实责任。确定住房建设与危房改造的目标和时限，逐级分解落实到县（市、区）和乡（镇、街道），并定期督查调度，年终检查考核。农村住房建设与危房改造工作，各县(市、区)政府是责任主体，负责制定计划、组织实施并落实一定的资金；乡镇政府（街道办事处）负责具体落实。
（四）因地制宜，分类实施。按照“因地制宜、积极稳妥，先易后难、有序推进”的原则，引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动，让经济条件较好、建房积极性较高的农户率先启动，分期分批展开。一是对乡镇驻地村庄，按照小城镇建设规划，高起点编制详细规划，搞好建筑设计，逐步进行镇（乡）中村改造，增强小城镇的凝聚力。二是对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，同步配套建设基础设施和公共服务设施，促进城乡基本公共服务均等化，并可通过宅基地置换方式，将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村，通过集中建房改善农民居住条件，拓展发展空间。三是对县域村镇体系规划确定保留的村庄，结合村庄整治开展农房建设，对空心村实施旧村改造，同步配套建设可以满足相应需求的基础设施，盘活闲置土地。四是对县域村镇体系规划确定搬迁合并的弱小村、偏远村，一律停批宅基地，通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房，原村址复垦。五是对煤矿（地质）塌陷区、压煤区、水库库区、黄河滩区等不宜居住的村庄，尽快实施整村搬迁，倡导集中连片建设，鼓励向小城镇和中心村集中。
（五）多措并举，改造危房。农村危房改造要区分轻重缓急，分期分批实施，从住房最困难、最急需的群众入手，充分利用现有空闲房，优先安置无房户和整体危房户，重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象、残疾人家庭和农村低保户。可采取空闲房安置、租赁安置、修缮加固、救助安置、配建安置、新建翻建的方式解决农村危房户的居住问题。
（六）建改并举，突出重点。要以城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村、煤矿（地质）塌陷区、压煤搬迁村及旧村改造为重点，倡导建设公寓式多层住宅为主，农户分散自建为辅的形式，使住房建设相对集中，防止重复建设，避免造成新的浪费。对农村危房有计划地进行改造，逐步消除农村危房。农村住房集中成片建设改造的，必须编制详细规划或总体设计方案，经有关部门审查批准后实施。对集中连片建设腾空的土地，要优先安排土地整理复垦项目，实现土地整理与农房建设有机融合。
（七）加强监管，规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设要纳入县级建设行政主管部门监管。对符合住房建设与危房改造的家庭，要按照个人申请、村民评议、村委会审查、乡镇审核、县（市、区）审批的程序确定帮抚对象。要建立完善公示制度、群众意见征集、资金审核及资金拨付等制度，对相关资金实行专账专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物补助所需的建筑材料，要以县（市、区）为单位，由政府组织统一进行招标采购，确保质量。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施，必须进行建设工程招标。对集中连片农房建设要加强质量安全监管，对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，确保新建农房质量和安全。
（八）确权发证，维护权益。村庄整合改造建设农民住房，涉及占用国有土地的，向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证；涉及占用集体土地的，向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证（注明集体土地）。要按照《房屋登记办法》（建设部第168号令）的规定，确定房屋权属，建立房屋登记簿，依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地，在村民协商、处理好利益关系的基础上，依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区，有条件的要实行物业管理，暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。
三、加大政策支持，推动工作开展
（一）资金扶持。
1、各级政府要设立专项资金，对农村住房建设与危房改造给予积极支持，既可对农户直接补助，也可对集中建设的农房项目开发单位和自建房农户给予贷款贴息。
2、土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。
3、土地出让金中用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费，统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。
4、对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益，除国家规定用途外，其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。
5、城市维护建设税新增部分，主要于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。
6、城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造，用于安置农村居民的住房，按规定减免有关行政事业性收费；城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用，严禁搭车收费，更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。
7、引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳，免费提供规划、设计、监理等技术服务，支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。
（二）用地支持。
按照珍惜土地、合理利用土地资源和切实保护耕地的基本国策，确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变，合理确定建设用地。
1、抓住当前土地利用总体规划修编的机遇，统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整，为农村住房建设与危房改造预留建设用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地，确需新增建设用地的，要利用未利用地和劣等地，尽量不占基本农田。
2、对农村住房建设与危房改造涉及新增的建设用地，在年度土地利用计划安排上，拿出适当比例用地指标予以保障，并参照镇村公益事业用地，依法办理集体建设用地手续。
3、积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，逐步扩大挂钩范围和规模，最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标，除统筹安排好农村住房建设、危房改造及公益事业建设外，可置换为城镇建设用地，并通过招标、拍卖、挂牌出让等方式实现土地收益最大化，所得土地级差收益可用于农村住房建设与危房改造。
4、村集体开展旧村改造节省出来的土地，复垦后由村集体组织管理使用。节约腾出的建设用地指标，可在市、县（市、区）、乡镇范围内调剂使用。
5、在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼，应根据当地经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素，确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的，可划拨供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，其住宅按商品房管理。
6、对符合规划和宅基地审批条件而没有宅基地的农户，由县（市、区）、乡（镇）政府统筹协调解决宅基地。
7、对农户拆除旧住房、不再要新房的，交还宅基地的可给予一定经济补偿，对超占宅基地的农户要落实一户一宅，超出部分要实行有偿使用，适当提高有偿使用标准，具体标准由各县（市、区）政府制定。
（三）信贷支持。
1、对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业，简化审批流程，优先提供贷款。
2、开办农村居民住宅楼按揭贷款，对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的，适当给予一定的利率优惠。
3、对符合条件的自建房农户，可提供小额贷款。
4、具备条件的县（市、区）政府，可利用现有投融资机构，也可组建国有独资或股份制开发建设公司，作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，进行拆迁安置、土地整理和项目建设。
（四）技术支持。
对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划、达到施工条件的农村住房建设项目，各级、各有关部门要开辟行政审批绿色通道，简化程序，提高效率。要根据农民实际需求，结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格，组织搞好新型农房规划设计，为自建房农户免费提供设计图样，免费进行技术指导，使农房建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、抗震减灾、经久耐用。
四、加强组织领导，抓好责任落实
（一）加强领导，建立机制。市政府成立市农村住房建设与危房改造工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，建设、规划、发展改革、财政、国土资源等有关部门负责人为成员，领导小组办公室设在市建设局，具体负责全市农村住房建设与危房改造工作的组织协调。各县（市、区）也要建立相应的工作机制，推动工作顺利开展。
