【关键词】货币政策;房地产;经营绩效;面板模型
中图分类号：F270.3文献标识码：A文章编号：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地产业是我国国民经济的支柱性产业，对我国经济增长作出了重大贡献。当前房价一直居高不下，引发了一系列的社会问题。自2003年开始，央行频繁使用货币政策工具对房地产行业进行调控，不少学者也进行了相关研究，取得了丰硕成果。任木荣（2012）和王东（2012）就货币政策对我国房地产价格的影响机制进行了研究。任木荣（2012）认为货币政策传导有效性不强，导致货币政策的调控效率较低，利率因无法区分投机需求和消费需求，对房地产市场的影响有限。王东（2012）指出调整房地产市场供给结构，加快经济适用房建设是调控房价的关键。陈胜（2010）就货币政策对房价的影响进行了实证检验，指出货币政策对房价影响显著，认为在调控房价时应该注重货币政策的运用。艾丹（2010）对货币政策在抑制高房价中的作用进行了研究，研究结果发现，提高央行准备金率，控制商业银行贷款和其他相关融资渠道是使货币政策发挥作用的有效手段。也有部分学者面对货币政策调控将房地产企业作为研究对象进行了相关研究。陈震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地产企业2007年的统计数据对紧缩货币政策下房地产企业的生存能力进行了研究，指出规模较大的房地产企业生存能力较强，充分体现了房地产行业的规模效应。姚雪绯（2011）采用递归VAR方法，使用42家房地产企业2003―2009年的季度数据，研究了货币政策对房地产企业现金流的影响，指出广义货币供应量（M2）和短期利率对房地产企业现金流都有影响。短期利率对经营活动现金流影响较大，M2对筹资活动现金流影响较大。陈欢（2013）利用2008―2011年房地产上市公司的数据，对货币政策与房地产企业融资决策的关系进行了研究，指出贷款基准利率和存款准备金率对房地产上市公司资本结构中负债和所有者权益的影响是完全相反的。当前关于货币政策对房地产企业经营绩效影响的研究还没有明确结果，本文采用房地产上市公司面板数据来研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响。
二、理论分析
货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调控利率和存款准备金率，以达到或维持特定政策目标的各项措施。货币政策的传导机制可以表述为在一定的货币政策目标指导下，通过使用货币政策操作工具影响货币政策操作目标，并通过各种传导渠道传递至最终目标实体经济。
（一）贷款利率对房地产企业经营绩效影响分析
贷款利率调整将会影响房地产企业融资成本，成本的改变又会影响企业的现金流量，继而影响企业运营能力。利率调整会影响潜在购房者的购房意向，进而影响房地产企业的销售，最终影响房地产企业盈利能力。另外，利率的调整将直接影响上市公司的财务费用。房地产企业为减少政策变动对企业的影响，可能会改变企业融资结构从而影响企业的偿债能力。
（二）存款准备金率对房地产企业经营绩效影响分析
中央银行提高存款准备金率，导致商业银行放贷资金减少。商业银行为防范风险，对房地产企业的贷款条件和资金用途的要求和监控将更加严格，使得房地产企业获取贷款的难度更大。同时，中央银行对存款准备金率的调整将导致消费者对房地产不明朗的前景持观望态度，间接降低房地产企业资金来源，资金短缺导致房地产上市公司无法获取土地，土地储备减少将影响房地产上市公司进一步开发，影响房地产企业的成长能力。
（三）货币供应量对房地产企业经营绩效影响分析
货币供应量对房地产企业的影响可以从货币供给的流动性和银行的信贷渠道两方面解释。央行通过增加基础货币投放，在流动性更加充裕的情况下，商业银行的放贷能力提高、放贷意愿增强，促使银行发放更多的房地产抵押贷款，从而增加了对房地产的需求。房地产企业方面，货币供应量增加，房地产企业更容易获得资金，促进企业发展。另外我国市场经济不完善，投资渠道匮乏，货币供应量增加导致大量资金流向房地产市场，降低房地产企业经营成本，提高房地产企业收入，影响房地产企业经营绩效。
三、实证检验
（一）样本选择与数据处理
研究货币政策对房地产企业经营绩效的影响需要选取合适的货币政策指标和房地产企业经营绩效评价指标。通过分析货币政策与房地产上市公司经营绩效评价指标之间的关系，得出货币政策对房地产上市公司经营绩效的影响。
1.货币政策指标数据选择与处理
货币政策指标方面，选取贷款利率、存款准备金率和货币供应量作为货币政策指标。考虑到房地产开发周期一般在三年以内，选取1―3年期的贷款利率作为贷款利率评价指标。因研究对象为房地产上市公司，规模较大，资金需求较多，小型金融机构资金难以满足房地产上市公司需求，选取大型金融机构存款准备金率作为法定存款准备金率评价指标。通过文献研究发现，货币供应量研究方面基本都选取广义货币供应量作为研究对象，因此，本文选取广义货币供应量（M2）作为货币供应量评价指标。
从2003年开始，中国人民银行在国务院指导下对贷款利率和存款准备金率进行了多次调整，因本文研究对象为年度数据，为方便研究及数据统一性，取每年的平均贷款利率和平均存款准备金率作为贷款利率和存款准备金率的最终数据，如表1和表2所示。
中央银行主要通过公开市场业务调节货币供应量，通过发行中央银行票据，回笼资金使得流通中的货币减少;相反，通过回购债券等使资金进入流通增加货币供应量。2003―2013年，我国货币供应量情况如表3所示。
2.房地产企业样本选择与数据处理
利用深圳证券交易所和上海证券交易所的信息，通过房地产板块分析，选取了149家房地产上市企业，通过分析其主营业务收入，选取房地产业务收入占总业务收入85%以上的企业并剔除财务数据不全的企业，最后共选取59家上市房地产企业作为研究对象。通过上市房地产企业的年报，提取了59家上市房地产企业2003―2013年11年的财务数据。
（二）房地产上市公司样本选择及经营绩效评价指标构建
当今社会，无论何种社会形态，无论何种经济制度，也无论何种企业性质，财务绩效始终是企业关注的核心，因此采用财务指标评价企业经营绩效对任何经济环境下任何性质的企业都具有重要意义。本文从盈利能力、运营能力、偿债能力和成长能力方面使用财务指标构建房地产企业经营绩效评价指标体系，如表4所示。
（三）模型构建
本文使用Eviews软件，通过建立面板数据模型来检验货币政策对房地产企业经营绩效的影响。面板数据包含有横截面、时期和变量三维信息，利用PanelData（面板数据）模型可以构造和检验比以往单独使用截面数据或时间序列数据更为真实的方程，可以进行更加深入的分析。
1.面板数据模型检验
面板数据模型的种类很多，一般可以分为变系数模型和变截距模型。考虑到房地产企业样本全部来自沪深A股，样本房地产上市公司面临的社会背景和经济制度并无太大差异，又因为通常很少采用变系数模型，因此这里采用变截距模型。变截距模型又有混合效应模型、固定效应模型和随机效应模型，因此，在模型设定前先进行相关检验确定模型形式。通常使用F检验决定选用混合模型还是固定效应模型，用Hausman检验决定采用固定效应模型还是随机效应模型。
2.建立回归模型
本文经过单位根检验，原序列平稳，可以建立回归模型。经F检验和Hausman检验确定模型形式，建立变截距混合效应模型。考虑到货币贷款利率、存款准备金率和货币供应量等对房地产企业的影响可能存在滞后性，因此建立当期影响的回归模型1和滞后一期影响的回归模型2。
y（1，2，3…）=？琢+？茁1x1+？茁2x2+
？茁3x3+？酌（1）
y（1，2，3…）=？琢+？茁1x1（-1）+
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌（2）
其中y1、y2、y3…为总资产报酬率、净资产收益率等绩效评价指标，x1、x2、x3分别为贷款利率、存款准备金率和货币供应量，？琢为常数项，？茁为影响系数，？酌为误差项。
经过分析整理，得到回归结果如表5、表6所示。
（四）检验结果分析与说明
由货币政策（贷款利率、存款准备金率、货币供应量）与房地产上市公司评价指标（盈利能力、运营能力、偿债能力、成长能力）的回归模型，综合考虑当期影响及滞后一期的影响可知：
贷款利率对房地产上市公司每股收益和每股净资产影响显著，影响系数为负，且当期影响比滞后一期影响显著。说明利率提高会影响房地产企业的盈利能力，这种影响会随着房地产企业的调整逐渐减弱。原因在于贷款利率提高导致房地产企业融资成本增加，对房地产企业当期盈利能力造成影响，之后房地产企业通过提高售价等措施，将增加的融资成本转嫁给消费者，所以影响逐渐削弱。货币供应量对房地产上市公司总资产报酬率、每股收益影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量增加对房地产企业的盈利能力一开始有负面影响，之后这种影响逐渐削弱。可能的原因是货币供应量的增加，导致房地产上游的建筑材料价格上升，而商品房的建造和销售具有价格滞后，导致房地产企业盈利能力降低，之后房地产企业通过提高售价将增加的成本转嫁给消费者，这种影响逐渐削弱。
贷款利率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率当期影响不显著，滞后一期影响显著，影响系数为负。说明利率对房地产企业运营能力的影响具有滞后性。贷款利率调整影响潜在购房者购房意向，最终影响房地产企业销售，进而影响房地产企业存货周转率和总资产周转率;存款准备金率对房地产上市公司存货周转率和总资产周转率影响显著，影响系数为负且滞后一期影响仍然显著。说明存款准备金率提高对房地产企业的运营能力具有重大影响，且这种影响短期内不会消失。货币供应量对房地产上市公司运营能力影响不显著。
贷款利率对房地产上市公司流动比率、现金比率影响显著，存款准备金率对房地产上市公司长期负债比率和资产负债率影响显著。说明贷款利率的变化会影响房地产企业的短期偿债能力，存款准备金率的变化会影响房地产企业的长期偿债能力。贷款利率变动，房地产企业将付出更多的财务费用，流动资产减少，导致房地产企业短期偿债能力受到影响。存款准备金率变化，房地产企业融资困难增加，房地产企业为保证发展需要，倾向于借入更多长期贷款或进行权益融资，以应对未来的不确定性。货币供应量对房地产上市公司现金比率影响显著，影响系数为负。说明货币供应量的短期刺激，会导致房地产企业减少现金持有量。货币供应量增加，房地产企业获得资金的途径增加，未来不确定性减少，房地产企业将减少现金持有量。
贷款利率对房地产上市公司总资产增长率当前影响为负，滞后一期影响为正。利率的提高对房地产企业成长能力有负面影响，对未来房地产企业的成长有促进作用。可能原因是利率提高导致商品房价格上涨，人们的短期观望导致房地产企业销售变慢，但是房地产市场仍然处于卖方市场，当消费者发现这种价格的提升是一种长期趋势时，会积极进入房地产市场，导致房地产企业的未来成长能力增强。存款准备金率对房地产上市公司净利润增长率和总资产增长率影响显著，影响系数为负，说明存款准备金率的提高对房地产企业的成长具有负面影响。存款准备金率增加，房地产企业融资困难，资金欠缺影响房地产企业土地储备和开发建设，影响房地产企业成长。货币供应量对房地产上市公司总资产周转率影响显著，影响系数为负，滞后一期影响不显著。说明货币供应量对房地产企业短期成长能力有负面影响，影响逐渐削弱。货币供应量对房地产企业短期盈利能力有影响，影响房地产企业成长能力。
四、总结
货币政策对房地产企业经营绩效具有明显影响，特别是当前房地产市场下行趋势预期增强的情况下，房地产企业通过转嫁成本等方法消除对绩效的负面影响将变得愈发困难。另外，十八届三中全会后，要发挥市场在资源配置中的决定作用，利率将逐渐交由市场决定，房地产企业将面临更多的不确定性，在这种情况下提高房地产企业经营绩效对房地产企业未来发展有重要意义。
在货币政策影响下，房地产企业要想更好地发展，首先，要拓宽融资渠道。货币政策变动对房地产企业经营绩效造成影响的一个路径是影响融资成本，在转嫁成本越来越困难和市场愈发不可预测的背景下，银行的风险意识将显著增强，房地产企业不可能再依赖银行贷款，必须拓宽融资渠道，其中海外融资和信托融资是重要选项。其次，房屋开发要面向真实自住的需求。货币政策的调控重点在于控制投资投机性需求，鼓励刚性需求，进行差异化调控的动机明显，在当前降价预期严重、销售艰难的环境下，房地产企业应当面向真实自住性需求和改善性需求，开发适销对路的房子，回避政策和市场风险。
【参考文献】
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[4]艾丹.货币政策在抑制高房价中的作用[J].辽宁师专学报（社会科学版），2010（4）：3-4.
[5]陈震，吴宗法.货币政策紧缩下的我国房地产企业生存力研究[J].经济论坛，2008（20）：65-67.
其次，观察资产负债率(DA)作为被解释变量时的回归结果，本文发现，跨区域发展程度(HHI)三次项系数为一1.024，这可能的解释是:房地产企业在跨区域发展初始阶段，财务杠杆、偿债压力小，往往采取较为激进的扩张发展战略，提高债务融资比率，而当资产负债率达到一定程度后，为避免过大的偿债压力，企业可能会减缓跨区域扩张速度，以使企业负债率维持甚至降低到合理范围，长期偿债风险减小，但随着跨区域发展程度的进一步增大，企业内外部管理、协调成本大大增加，债务融资率又进一步提升，偿债风险再一次增大。也就是说，企业跨区域发展程度与偿债能力间呈S型关系，H,h得到证实。通过回归结果也可以看出，企业新业态的涉足，会导致较高的资产负债率，二者呈正相关关系，且在5%水平下显著，这也说明企业对新领域的探索是以较高的成本投入为代价的，H_h得到证实;股权集中度正向影响企业的资产负债率，这可能与有些大股东为保证自身对企业的控制权，大多采用债务融资而放弃股权融资有关，否定了H3h的预测。
(三)稳健性检验
为了确保文章结论的可靠性，本文进行了稳健性检验，主要采取替换变量重新进行回归的方法:(1)替换企业盈利能力衡量指标，净资产收益率(ROE)为税后利润与净资产的比值，一定程度上反映了股东的收益水平，因此，可用净资产收益率替代原模型中衡量企业盈利能力的相应指标;(2)替换企业偿债能力衡量指标，流动比率是流动资产与流动负债的比值，反映企业短期偿债能力，故可用流动比率替代原模型中的相应指标，为区分前文股权集中度的表示方式，同时借鉴流动比率的另一名称—营运资金比率，故文章中的流动比率用WCR表示;(3)替换企业股权集中度衡量指标，采用公司前10大股东持股比例之和(CR10)作为企业股权集中度的变量。通过观察发现，衡量指标变化后的回归结果，只是数值量上发生了变化，所反映的实质并未改变，这说明本文的研究具有良好的稳健性。
五、结论与启示
(一)主要结论
本文以40家沪深两地上市的房地产企业为样本，分析了企业跨区域发展程度及经营业态与企业绩效的关系。通过对样本企业20112015年度相关数据的实证分析，主要得出以下结论:(1)房地产企业跨区域发展程度与企业盈利能力间呈S型关系。具体来说，随房地产企业跨区域发展程度的增大，企业盈利能力先降低，再上升，最后随成本的增加盈利能力又降低，同时企业跨区域发展程度与企业偿债能力也呈s型关系;(2)房地产企业对旅游地产、物流地产及养老地产等新兴业态的涉足在目前的阶段下会降低企业盈利能力和偿债能力，即新业态的涉足负向影响企业绩效;(3)房地产企业股权集中度负向影响企业盈利能力，同时也会提升企业负债水平，增大企业的偿债风险。
(二)研究启示
首先，经营状况良好的房地产企业可考虑实施跨区域发展战略。在我国区域壁垒日益减小及房地产业依然存在“政策救市”的情况下，房地产企业应积极实施跨区域发展战略。为了减少跨区域发展前期面临的学习成本及交易成本，企业在进入新区域时可以选择并购或战略联盟的方式。同时，企业应避免盲目性扩张，实时关注企业内部发展状况及外部政策变化，调整跨区域发展程度、速度及目的地的选择。虽然房地产企业在进行跨区域发展过程中成本与收益并存，但只要把握好“度”，使企业跨区域发展水平保持在峰值以下，实证证明企业在不同区域的投资组合会对企业盈利能力产生正面影响。
其次，现阶段下，房地产企业应以经营传统业态为主，在保证企业正常盈利水平的情况下，大中型房地产企业可对新兴业态进行探索。虽然养老地产、物流地产及长租公寓等新兴业态会成为未来房地产业发展的一大趋势，国外也早就对养老地产、旅游地产等业态进行了探索，但由于经济发展水平、观念及生活习惯的差异，国外的开发运营模式并不完全适用于我国，我国众多涉足新业态的房地产企业正处于“摸着石头过河”的阶段，不仅资金压力较大，承担的风险也较大。因此，房地产企业应在保证自身核心竞争力的情况下，酌情涉足新业态，避免盲目跟风。
关键词：会计准则新会计准则新会计准则体系会计职业
一、拥有较多投资房产的上市公司受益匪浅
《企业会计准则第3号投资性房地产》中为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产将比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末计提相应的减值准备；在确认公允价值能够可靠取得的情况下，企业也可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并在“公允价值变动损益”中反映。因此，对企业利润产生的影响。不再单独计提折旧和减值准备。但新准则又明确规定投资性房地产是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。这样，在当前房价持续上涨的大背景下，拥有较多用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，将会从中受益。投资性房地产新会计准则的颁布有可能成为股价表现的催化剂。当然，由于投资性房地产不再计提折旧和减值准备，所以在增加企业利润的同时，在严格的税收制度下，相应也会增加企业实际交纳的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。
二、无形资产准则带来的经济后果
在新颁布的无形资产准则中，将企业的研发与开发支出区别对待，允许将开发支出予以资本化。准则将无形资产的开发划分为两个阶段：研究阶段和开发阶段。研究阶段的支出应当计人当期损益，即费用化；而开发费用如果能够满足相关条款规定时，可以进行资本化处理计人无形资产。
研发费用资本化有利于增强企业的技术创新能力，提升科技及创新企业的业绩，减轻经营者在开发阶段的利润指标压力，并且提高这些企业在研发投入上的热情。因此，研发经费的资本化具有明显的后效性。
由于研发支出的特殊性，与之相关的经济后果可以用以下例子进行说明，国资委对中央企业考核指标是利润总额和净资产收益率。国资委作为国有资产的管理者，非常重视对企业利润和净资产的管理，凡是导致企业利润下降的行为都是消极的行为，由于研发费用从支出到收益需要很长一段时间，这段时间往往超过管理当局的任期，很容易产生“前人种树后人乘凉”的效果，这就会导致管理当局减少研发支出等，这对提高企业的核心竞争力极为不利。如果能够将研发费用予以资本化，对促进企业投资研发是有积极作用的，企业可以通过加大研发投入，提高自身产品的质量，使得企业的产品更加具有竞争力。
从整个社会的角度看，尽管目前我国GDP增长很快，但我国企业做的更多的是“世界加工厂”，我国企业自主的品牌、自有专利、自主开发的技术很少，研发的投入与国外相比也是少得可怜，研发费用资本化的会计政策对使我们的社会成为创新型的社会，增强我国企业整体的竞争力具有非常积极的意义。
三、新准则对价值计量基础运用谨慎，即非主导性和较为苛刻的限制条件
尽管我国新会计准则中已较为广泛地运用了这些价值计量基础，但这种运用又是有条件的、谨慎的。我国新会计基本准则明确规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本”。这实际上是在强调历史成本计量基础在我国会计计量中占主导地位，即在坚持以历史成本计量为基础的前提下，引入重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量基础。在具体准则中，几乎所有用到价值计量基础的地方都一般规定要以历史成本进行计量，在满足一定的条件时才可以用价值计量基础进行计量。另一方面，我国新会计准则对价值计量基础在什么情况下可以用，设定了较为苛刻的限制条件。例如，《企业会计准则第3号投资性房地产》明确规定：企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当运用公允价值计量基础；并且规定运用公允价值计量的应同时满足两个条件：一是必须有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。四、分析盈利构成，重点关注主营业务利润
主营业务利润是公司基本经营活动的成果，也是其一定期间获得利润中最主要、最稳定的来源。具有稳定性和持续性。主营业务利润在净利润中占领先地位，说明盈利质量稳定，反之，则说明盈利构成不合理，盈利质量不稳定。新准则中的一些规定，如债务重组的损益化。虽然会影响到净利润的大小。但并不会影响主营业务利润的大小。公司的盈利操纵行为也不影响主营业务利润。此时，要排除债务重组损益化等对盈利质量的不利影响。就必须认真分析盈利构成。尽量不用净利润而用主营业务利润指标来衡量盈利质量。尽可能运用现金流量分析法FASB在其备忘录中曾经提到，盈利转化为现金的程度是衡量盈利质量好坏的重要依据。现金流量是以收付实现制为基础计算出现金流入和流出的差额，与以权责发生制为基础计算出的会计利润存在应计项目调整差异。一般来说，运用应计项目分期处理的不同方式操纵盈利的手段只能改变账面的盈利。并不能改变现金流量。因此，现金流量指标比利润指标更客观和真实。投资者应尽可能运用现金流量分析法。即将经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、现金净流量，分别与主营业务利润、投资收益和净利润进行比较分析，以判断上市公司的盈利的真实性和持续性。
五、总结
新的会计准则实现了与国际权威会计准则的“实质性趋同”。它作为进一步完善中国资本市场的配套法规体系建设的重要内容，对上市公司的盈余管理有着很大的约束作用，对于规范我国上市公司市场，保护投资者和社会公众利益有着重要意义。当然，新会计准则还有许多有待成熟与改善的地方，这一方面要求不断引入西方先进理念，进一步完善我国会计准则体系；另一方面更要充分结合我国实际，制定出适宜我国市场环境的会计准则体系。
参考文献
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和其他已经拆分上市的物业公司一样，绿城的物业模式也以O2O为卖点，不同的是，宋卫平不提社区O2O，而是将自己的物业包装成新概念――“园区O2O”。
虽然叫法不一样，但园区O2O背后的实质仍为“社区O2O”，在O2O“横行”的物业资本市场，绿城的“新故事”能否带来惊喜？善于讲故事的宋卫平又能否将物业顺利变为估值提升的催化剂，在激烈的竞争中脱颖而出？
分拆物业赴港
绿城的招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。
其中，物业管理服务主要提供如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等传统物业管理服务。顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中，各个主要阶段的不同需求。
截至2015年9月30日，绿城的物业管理服务收入为14.26亿元，占总收入的72%，是公司物业服务收入的主要来源。近4年来，物业服务收入在物业公司总收入中的占比均超过70%。顾问咨询服务收入近两年来分别占公司总收入的19.8%和19.9%。
但在绿城的招股书中，最受关注的就是其重点提及的“园区增值服务”，内容包括园区服务及园区O2O平台、家居生活服务及园区空间服务。该项业务2014年实现收入仅为1.4亿元。
“虽然业绩一般，但作为新概念，‘园区增值服务’更可能成为打动投资者的敲门砖。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前市场上打着物业服务上市的公司为数众多。要想在激烈的竞争中引起市场关注，即使是以物业品质著称的绿城也必须寻找抓人眼球的新题材，博得资本市场的青睐。
“对于房企来讲，此时，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，探索物业管理这样的‘轻资产’模式也是出路之一。目前，资本市场也比较认可物业公司的未来成长前景。”张宏伟分析道。
绿城服务在其公告中指出，提出新模式一方面希望能发挥三大板块协同作用；另一方面，“园区增值服务”还能提供更多客户群，再通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供多元服务和产品。
仲量联行研究部中国区负责人周志锋认为，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
新瓶装旧酒
2014年6月，彩生活上市前后，物业管理行业进入野蛮生长时期，O2O概念的物业管理公司迅速崛起。目前看来，绿城所提的“园区O2O”背后的实质仍是社区O2O。
虽说是资本主义市场的宠儿，但如何让增值服务成为主要来源，社区O2O如何持续，仍是每一家房企在分拆物业时必须面对的问题。
上市最早的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。
在收入和盈利模式上，绿城服务采取的是包干制为主（2012-2015年间，平均占比98%），而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。
这种差异也与另两家物管公司的盈利模式截然不同。2014年9月至2015年9月，绿城服务收入为19.79亿元，近乎是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活，2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，绿城服务则仅有18.1%。
虽然整体毛利率较低，但是其中园区增值服务的毛利率却高达45.8%，这也是绿城服务愿意花大笔墨精心装扮的“卖点”。正是由于从低毛利物业服务板块转移至其余两个板块（利润率高于物业服务），绿城服务的毛利才由2013年的2.424亿元增加约49.8%，至2014年的3.631亿元，而毛利率从14.5%增至16.5%。
因此在行业人士看来，绿城服务上市之后想要提高自身的毛利率业务将要向毛利率较高的咨询服务以及园区O2O倾斜。
不过，有业内人士指出，目前已上市或计划上市的房企物业公司，均把社区O2O当做核心卖点之时，绿城将自己的物业板块包装成“园区O2O”，意在明确区分与其他企业的特点，但目前看，其前期核心业务实质仍以“社区O2O”为主，能带来多少营收效益尚未可知。
对此，易居智库研究总监严跃进表示，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，“未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新”。
“社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。”克而瑞分析师朱一鸣分析认为。
创新是持续盈利关键
“无论是社区O2O还是园区O2O，服务的最终落地仍是关键所在”，严跃进分析，精准把握物业服务的盈利点将成为行业的核心课题。
如何实现盈利模式的创新，将决定房企物业万亿平台能否搭建成功。其中，先进的互联网技术和庞大的用户数据库基础已成为市场的共识。
无论是万科升级的社区服务商2.0版本“V-LINK”、阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”、花样年的商业社区O2O模式，还是恒大联合腾讯成为马斯葛的大股东，打造互联网社区服务商模式，这些社区商业探索已经推进了物业服务的升级。
而绿城显然也意识到了技术与数据库的重要性。
2015年9月，绿城服务于在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台、智慧物管服务平台及智慧硬件平台。根据公告数据显示，绿城服务已在265个管理的住宅园区园区O2O平台，占总在管住宅园区数量的44.3%，且正在实施园区O2O平台的全国计划，智慧园区的管理一直是宋卫平比较骄傲的部分。有媒体报道称，在上述园区增值业务，上绿城服务将组建绿城园区生活联盟，宋卫平希望到2023年服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。
2001年当湖南长沙湘雅附一院对面开张的第一家“老百姓大药房”开启了中国平价药品超市的序幕，这种源于与医院药品药价竞争的药品平价概念迅速蔓延到药店与药店之间药价的竞争。回顾中国药店尤其是连锁药店发展的过去六年中，无论是开店年、加盟年、连锁年、还是利润年、模式年，以及今年的药店管理年，平价的概念始终贯穿药店发展的始终。平价已经称为了药店经营的一种常规模式，而与之相呼应的商业渠道快批模式，又使药品市场价格更加透明化、信息传达和反馈更加及时，反过来又加剧了这种以价格竞争为主要手段的药品零售市场的竞争。同时也让更多的药店主动或被动地加入到药价竞争的行列中，“平价药房”的标语几乎瞬间贴上了所有药房的外墙和门柱，平价的普及率几乎遍布大江南北。以平价的方式吸引商圈中的消费者的影响力越来越弱。前几年平价大药房开业时消费者排长龙购药的现象越来越少，难怪听见有的消费者常说究竟哪家药店的药便宜很难说清。
当然平价药房的模式在过去几年的确成就了不少连锁药店的发展，一些平价药品超市也逐步在消费者心目中形成了一定的品牌和信任度，连续几年百强连锁排名第一的湖南老百姓大药房就是最典型的一例。在过去连锁药店发展的不同阶段中，平价经营模式、多元化经营模式、驻店促销模式、联盟采购模式、贴牌模式等各种各样的门店盈利模式给连锁药店的发展注入了活力，也造就了区域主流连锁的成功和发展。然而连锁药店发展到今天，零售市场竞争环境的变化，这些曾经给连锁药店发展带来成功的各种盈利模式却逐渐变成了连锁药店继续发展难以逾越的瓶颈，盈利模式之间的相互矛盾和各有利弊，很难让连锁药店的发展清晰而明确的贯彻执行下去。尤其是以价格竞争为主要手段的药店经营模式，因其壁垒少，容易模仿和复制，很难成为连锁药店市场竞争的核心竞争力。而市场过度的价格竞争所导致的整个药品零售行业的利润急剧下降，药品零售行业陷入市场价格竞争的恶性循环泥潭之中，连锁药店的发展明显受阻而缺乏未来核心发展的动力。认清形式，审视度势，谁能真正在迷雾中看清局势，及时调整零售药店的经营战略和思路，冲出药品平价之争的泥潭，谁就有可能成为下一个药店发展时期的胜利者。
虽然药品平价现象已经成为符合医药行业发展的必然产物，平价现象无法避免。但他绝非连锁企业未来发展的核心竞争力。随着零售药店规模化和经营管理统一性化进程的加快平价经营模式将日趋淡化，取而代之的将是冲出药品价格平价竞争泥潭，苦练内功，加强连锁企业内部管理和运用机制，提升连锁药店经营管理水平，提高门店各级人员零售经营的专业化技能和专业化知识，树立在消费者心目中药店品牌形象和美誉度，演变门店资源优势，真正树立以顾客服务为中心的药店发展观，加强药店医学和药学服务水平。中国药店正在从多元化经营模式向专业化经营模式演变，消费者的心理逐步走向成熟，对专业化服务的需求将会越来越迫切。
今年作为平价概念起家而取得重大成功的湖南老百姓大药房，在经营思路上也开始悄然转变，有计划有步骤地全员培训和门店零售设计等经营理念蔚然成风，在门店布局和销售氛围提升等零售设计方面有了更加专业化的指导；在品类管理和采购上更加科学化和合理化；在消费者药学服务方面，更加注重店员的医学和药学专业知识水平的培训和提高，尤其在平价药房中销售占比较大的慢性疾病的知识普及和提高方面更是下足了功夫；在门店专业技巧方面更是注重所处商圈中客流资源的充分合理挖掘，科学合理地完善门店产品品类的组合；提高门店各级人员的专业技能并扮演好各级人员在门店中的合理角色；提升门店店员素质与产品科学合理地推荐，以及产品组合营销，准确把握店员推荐高毛利产品的时机，提高店员推荐产品的成功率等等门店经营管理技巧。转变药店盈利模式和方向，其核心盈利思想是通过精心经营、创造和积累门店资源，充分利用和合理转化门店资源优势，并通过上游供应厂商实现门店资源价值的现金转化，增加门店的盈利水平。
冲出药店平价之争，平稳转变药店经营模式其核心经营思想就是苦练内功，提升门店自身盈利能力，继而建设和打造自身门店的资源优势，同时还要注重充分利用上游供应厂商的市场推广资源，获取连锁药店更多的经营利润和发展空间，其重点工作在于两个方面：一、提升药店经营管理水平，树立药店品牌形象，建立和完善门店的经营优势资源。二、善于利用和挖掘上游供应厂商的市场推广资源为我所用，并通过有效途径换取药店经营利润和发展机会。
关键词：房地产；盈余管理；手段；建议
随着证券市场的发展，我国上市公司的会计环境正在日趋复杂化，对于盈余管理问题的研究开始出现，并且逐渐成为会计理论研究的热点之一。盈余管理从世纪的创造性会计演变而来，从最初的进行利润平滑，到后来的从事秘密准备，并逐步向现在的盈余管理发展，被称为是“市场参与者的游戏”，日益受到我国会计学界的关注。近年来房价高居不下，房地产行业的持续升温，更加剧了人们对于房地产企业盈余信息的广泛关注。房地产上市公司作为房地产行业的代表，其总市值在我国整个上市公司中占有很大比重，对于资本市场的稳定起着举足轻重的作用。鉴于此，本文认为研究房地产上市公司的盈余管理状况对于保证我国资本市场健康发展有着重要意义。
一、盈余管理概述
盈余管理是管理当局在会计准则允许的范围内，通过对会计信息的加工处理实现自身利益最大化，却损害投资者、股东、债权人等其他利益相关者的行为。盈余管理的主体是企业管理当局，客体是财务报告，是利用会计政策的可选择性以及会计准则本身存在的漏洞而实现的，使企业不同会计期间的盈利有所变化，但并不会改变企业整个生命周期的实际盈利水平，最终目的是企业经营者获取自身利益，而直接后果是造成财务报表使用者对财务信息的误解，最终导致判断或决策失误。企业经营者进行盈余管理就是希望通过较低的盈余管理成本获得与之相比更大的收益时，这就是盈余管理动机即诱发盈余管理行为的力量源泉，具体而言有融资动机、报酬动机、避税动机、资本市场动机等。
二、我国房地产行业的盈余管理手段
1、通过调节收入确认时点进行盈余管理
由于《企业会计准则》仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售方式下收入确认条件进行规定，给企业在实践中留有一定的自行判断空间。目前，房地产企业对收入确认条件的规定存在多种判断，主要体现在风险转移的时点上。虽然上市公司对收入确认的时点都做了不同程度的规定，但实际上，公司管理人T通常会采取一些手段来推迟收入的确认时间，从而在账面上调减当期销售收入，相应地减少当期应支付的企业所得税，以此实现盈余管理的目标。房地产企业除了自行开发业务之外，还可能会经营一些不受国家规划制约，隐蔽性较强的业务，企业通常会将这些业务隐瞒不入账，成为企业小金库收入的主要来源，且减少当期的销售收入，进而减少当期的应纳所得税额。
2、通过调节成本、费用进行盈余管理
由于房地产楼盘的开发周期一般都要横跨两个或更多的会计期间，这就要求企业在工程完工时或会计期间结束时按规定结合实际成本发生情况确认收入并结转相配比对应的成本。然而在分配费用、结转成本的时候，企业管理人员很可能根据自身的需求来进行相应的判断和选择。企业通过将部分已完工工程的成本费用转至未完工工程，从而拖延结转成本，达到虚增利润的目的；同样也可以将未完工工程的成本费用提前确认至已完工的工程里，从而达到多计成本少计利润的目的。企业可以提前开始或拖延结束资本化时点，将借款费用计入在建工程，以达到虚增资产、虚减费用的目的；企业可以拖延开始或提前结束资本化时点，将本应计入在建工程的借款费用按普通借款计入财务费用，以达到虚减资产、虚增费用的目的。
3、通过公允价值计量模式进行盈余管理
公允价值既能客观、公允地反映企业真实的市场价值，但同时也给企业盈余管理提供了更大的空间，尤其是投资性房地产的公允价值后续计量，更是给房地产行业企业进行盈余管理提供了更为便利的条件。采用公允价值计量的投资性房地产不再计提累计折旧和资产减值准备，大大减少了相关成本费用，相应的使企业利润得到很大提高；另一方面，对投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式进行计量的，将资产负债表日的公允价值与账面价值之间的差额直接计入当期损益，这样就会对企业当期利润造成很大影响；除此之外，由于我国土地资源紧缺，人口众多，对商品房需求很大，房地产市场一路走俏，市场价格一直居高不下且增长迅猛，所以每年由房地产市场价格上升导致的公允价值变动损益对一般企业来说，也是一笔可观的非经常性损益，可以不同程度地增加企业当年利润以及企业价值。
4、通过资产减值进行盈余管理
资产减值准备范围的增加也让企业管理人员进行盈余管理有机可乘。尤其对于房地产开发企业而言，企业准则新增的对建造合同资产计提相应的减值准备，很可能成为企业盈余管理有力的工具。由于房地产行业项目投资规模一般较大，工程周期较长，存在着大量在建工程项目，很多项目横跨至少一个会计周期，但由于国内市场变化较快，比如原材料涨价等因素，经常会导致建造合同的预计总成本超过合同总收入，形成合同预计损失；而由于地域不同等因素，企业在提取减值准备的时候自主空间较大，这无疑给房地产公司提供了新的盈余管理空间。
二、房地产行业盈余管理的建议
1、建立健全房地产行业会计准则制度
实践的不断发展，经济业务的不断创新，给企业的管理层进行盈余管理也提供了便利。这是因为无法在准则中体现的经济业务，使企业有了很大可以自行判断的空间。为了尽可能避免盈余管理行为，需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。对于房地产这一具有非常多特殊情况的行业来说，应该从企业新项目立项、项目规划、土地收购、施工审批、施工、竣工、交付使用、出租出售到投资回报收回这各个环节，都不能用一般的生产制造类企业的会计准则来衡量。我国房地产行业迫切需要一个统一的行业会计准则来规范所有的业务流程，加强行业信息的披露以及行业内部统一的可对比的规范。这样不仅有利于行业本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使得国家能够更有效地进行宏观调控，实现资源的优化配置。
2、进一步加强房地产行业的信息披露
为了解决信息不对称这一问题，政府作为经济市场的宏观领导者，应当出台更加详细和规范的信息披露制度，使企业的财务信息进一步透明化。对于房地产行业来说，项目因为有着复杂性，则更应该针对具体项目的情况进行披露，保证会计信息的相关性和可靠性。对具体施工的项目的详细情况进行披露，只有将充分的信息披露出来，真实反映企业的生产运营状况，保证会计信息的可靠性，才能减少企业利用财务准则体系进行盈余管理，从而保护行业投资者的权益，保护我国市场经济秩序的稳定发展。
3、加强房地产行业外部监督体系的建设
房地产行业作为我国经济社会的主导产业，又关系着国计民生，从其开始发展至今一直处于政府和社会公众关注的中心，这也就使得对房地产行业的外部监督体系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展。房地产行业上市公司应该提高其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时准确披露，会计事务所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新闻和动态予以关注，及时敦促上市公司真实反映各项信息，减少管理层的盈余管理机会。
5、加强房地产企业的诚信道德建设
虽然通过外部手段可以对企业的盈余管理行为进行约束，使披露出来的会计信息可以反应企业真实的财务状况和生产经营状况，但是诚信建设依然非常重要。如果经济市场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实质性作用，只有当诚信道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个市场的良好运行，才能使我国的经济产生质的飞跃。政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教育相结合，将信用和法律制度相结合，这样才能将诚信道德逐步在整个经济市场乃至整个社会中成为基础。
参考文献：
[1]高冉冉，会计准则对房地产行业盈余管理行为的影响[J]，合作经济与科技，2011（2）
关键词：发展现状；历史回顾；开发类型；特色；模式
Abstract:Atpresent,themaininvestmentdrivingforceofmorethan60%hotspringtourismisfromrealestatedevelopment.Hotspring+realestatedevelopmenthasbecomethemainstreamofprofitmode,whichisalsoencouragedbygovernment.WhilehotspringrealestateverycommoninEurope,JapanandTaiwan,itisfarmoreinscaleandspeedofthepresentChinese.Foreignhotspringindustrymainlyrelyonearningsmanagement.Fromtheglobalindustrydevelopment,hotspringrealestatedevelopmentmodeofChinaisakindofinnovation,soitisstilladynamicconceptanddevelopmentmodeofrealestate.
Keywords:presentdevelopmentsituation;historyreview;developmentpattern;feature;mode
中图分类号：TU984.11+1文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）
一、中国温泉房地产的发展现状概述
（一）概述
温泉房地产，是指将温泉资源运用于房地产开发，以提升房地产的价值和销售吸引力的一种开发模式。温泉房地产总体上属于休闲房地产（leisurerealestate)或旅游房地产的范畴。
当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目前的中国。国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。从全球产业发展视野来看，应该说，中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。据有关研究资料，温泉房地产比同等地段和档次的一般房地产的售价，平均可提高10%--20%。
（二）驱动力
温泉房地产的驱动力来自投资方和购买方两个层面，投资方的驱动力主要是利益驱动、政策驱动及竞争驱动，而购买方的驱动力主要含下面五点：1、反城市化、逃离、回归自然、崇尚健康。2、购买力：2009年中国人均GDP已经接近4000美元，北京、上海、广州等人均GDP已经超过10000美元。人均GDP超过5000以后，人们的旅游消费模式开始进入休闲度假+深度体验。3、闲暇时间：闲暇时间占到城市生活的三分之一。（法定节假日+周末休息日=115.3天）+带薪休假＞120天。4、对生活品质的追求。第二居所。旅居。5、投资：投资型。
二、中国温泉房地产开发的历史回顾
中国温泉房地产开发的历史大致只有10余年。中国目前的三个“中国温泉之都”----重庆、福州和天津----是当前中国温泉房地产的引领者和主要聚集地。
福州大约在2000年左右，福州市内就有了有大约60个单位宿舍区和房地产开发项目使用了入户温泉。2003年12月，福建融侨集团成功将温泉水用管道（双管）从30.5公里外的闽侯区双龙镇引到福州市区的融侨锦江项目，用于开发融侨水乡温泉别墅和融侨锦江温泉游泳馆并引温泉入户，在福州房地产市场引起轰动，成为营销利器。
重庆早在2002年底，同样位于重庆市主城区的房地产项目海棠晓月成功地在项目基地打出温泉，并建成重庆市主城区第一个都市型温泉度假村，开启了重庆温泉房地产的新时代。2004年，福建融侨集团进军重庆，在重庆市主城区铜元局拿地2000亩，打造重庆市首个都市型温泉大盘----融侨半岛，并在10公里外打温泉井，用管道输送至项目基地，做温泉入户和温泉会所。打出“四水生活”（温泉、直饮水、长江水景、湖景“的营销口号。之后，重庆陆续出现了几个近郊型温泉房地产项目，例如：天水花园、中安翡翠湖、海蓝云天、南山高尔夫、上邦高尔夫、融汇国际温泉城等。而其中最具代表性的当属融汇国际温泉城。
天津是中国地热资源最丰富的大城市之一。早在2000年前后就开发了单纯利用地热采暖的多个房地产项目。2004年天津珠江帝景温泉度假村的开业，标志着天津温泉房地产时代的到来。2008年，天津仁爱集团开发的团泊湖温泉，带起了另一个温泉大盘的开发。目前天津最具代表性、规模最大、产业集群度最高的温泉区，是东丽湖地区，其中，以恒大绿洲项目和华侨城项目最具影响力。
北京的温泉房地产主要集中在小汤山一带。比较有影响力的项目有：龙脉温泉度假村、金科巴登假日。
最近3年来，温泉房地产或温泉概念主打的旅游房地产在全国形成了开发热潮。在温泉旅游业界，天沐、国旅联合、港中旅、融汇集团、柏联集团等，都大举进军温泉房地产。全国性的房地产大鳄也纷纷进入温泉地产，包括：万科集团、恒大集团、华侨城集团、中海集团、富力集团、万达集团、保利集团、世纪金源集团等。
三、温泉房地产开发类型
（一）按温泉与房地产的复合度划分
1.早期简单的温泉入户+温泉游泳馆（运动中心）；
2.房地产+温泉酒店（度假村）+高尔夫球场；
3.旅游景观+温泉+房地产；
4.温泉小镇（整体规划、产业集群、老镇复兴、新镇开发）；
5.温泉城；
6.一站式（allinone）温泉综合体（多业态复合式）；
7.温泉旅游开发区。
（二）按项目与大城市的空间距离划分
1.都市型
2.近郊型
3.景区（自然、人文）依托型
4.中远程目的地型
（三）按主体功能划分
1.第一居所型
2.第一居所与第二居所（5+2）混合型
3.度假养生型/旅居养生
4.疗养/疗程式度假
5.银发型
四、温泉房地产的特点
温泉房地产的本质属性有如下4点，与一般房地产及旅游房地产异同：
1.健康属性
2.休闲娱乐属性
3.四季经营属性
4.与人类天性的亲密属性
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。
在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中,Z=判别函数值,X1=营运资金/资产总额,X2=留存收益/资产总额,X3=息税前利润/资产总额,X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,X5=销售收入/资产总额
企业破产临界值:
(1)Z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;
(2)1.23<Z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;
(3)Z>2.9时,企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:房地产企业财务风险分析及预警初探
作者:徐淼文章出处:论文网时间:2007-3-1
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房地产企业财务风险分析及预警初探
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:
与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为:
但是,行业平均值Z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
我国于2006年2月颁布的新准则引发了学术界广泛的关注和讨论，国内许多学者从理论上就新准则对盈余管理的影响进行了预测和分析。赵治纲（2007）提出，新会计准则中包括投资性房地产、非货币易、债务重组等9个具体准则很有可能被上市公司用来作为盈余管理的手段，必须引起有关监管机构和投资者的重点关注。刘泉军、张政伟（2006）认为，新准则对公允价值的引入持谨慎态度，在运用时有较多的条件限制，因此公允价值的适度应用不会成为操纵利润的工具，债务重组不会被滥用，同时新准则下，利用减值准备调节利润的空间将越来越小。沈烈和张西萍（2007）则认为，新准则体系下，盈余管理可借用的空间有消有长，并且对于不同类型、不同行业、不同地域的企业影响并不均衡。可以看出，就新准则对盈余管理程度的影响，理论界尚未有统一的观点，有待进一步的实证检验。公允价值计量对盈余管理影响方面，由于公允价值在我国运用的时间不长，相关的实证研究文献比较有限。徐经长、曾雪云（2010）以2007年、2008年持有公允价值变动损益的A股上市公司为样本，分析了公允价值收益、公允价值损失与管理层薪酬之间的敏感系数，发现上市公司存在着对公允价值变动损益的“重奖轻罚”现象，表明公允价值对管理层薪酬契约有明显影响，而薪酬契约是盈余管理的一个重要动机，因此公允价值很有可能对盈余管理产生影响。有部分学者从金融资产、债务重组等角度研究新准则体系下，公允价值对盈余管理的影响（张涵，2008；路国光，2008；马超逸2009），但所用数据区间跨度较短，且结论不尽相同。综上，对于新准则实施以及公允价值应用对我国上市公司盈余管理影响的考察，需要进一步的实证研究作为证据。新准则实施至今，财务数据比较充足，目前是检验新准则实施后果的一个较为恰当的时机。本文将首先比较新准则实施前后，我国A股上市公司的盈余管理程度，其次，将从交易性金融资产、投资性房地产、债务重组、非货币易以及资产减值损失的角度检验新准则下公允价值计量对盈余管理程度的影响。
二、研究设计
（一）研究假设2006年2月颁布的新会计准则，在旧准则的基础上加上了20多项准则及指南。从对盈余管理影响的角度分析，一方面，新准则禁止了长期资产减值转回这一传统的盈余管理重要途径，能够在一定程度上遏制通过资产减值损失进行的盈余管理；但另一方面，新准则在固定资产折旧、无形资产摊销等方面赋予管理者更多选择和判断的空间（赵治纲，2007），例如，新准则下固定资产折旧年限、折旧方法以及预计净残值的改变，都采用未来适用法，不用追溯调整；无形资产的摊销年限不再被限制，并且摊销方法也不仅局限于直线法。而公允价值的重新引入，在债务重组、非货币易等事项上需要更多的职业判断，这些在一定程度上增大了管理者进行利润操控的空间。此外，2008年的金融危机导致很多公司的资产大幅减值，之后的市场也大不如前，处于财务困境的公司有比较强烈的盈余管理动机。基于以上分析，本文提出假设：假设1：新准则实施后，上市公司盈余管理程度显著提高根据新准则规定，交易性金融资产和投资性房地产当期的公允价值变动计入公允价值变动损益科目，并且影响当期利润。由于交易性金融资产的公允价值基于公开、活跃的证券市场，比较容易取得，留给管理者的盈余管理空间很小。同时，金融资产一旦划分为交易性金融资产，在今后不得重新分类为其他金融资产，因此管理者在初始分类时会持谨慎态度。目前为止，采用公允价值后续计量投资性房地产的公司数目很少，并且选择采用公允价值后续计量模式以后也不得转为历史成本模式。因此，本文认为交易性金融资产和投资性房地产以公允价值计量不会对盈余管理程度产生重大影响。由于公允价值变动损益科目反映上述两项资产的公允价值变动，据此提出假设：假设2：公允价值变动损益对盈余管理程度无显著影响新债务重组准则将因债权人让步而导致债务人豁免或者是少偿还的债务，作为营业外收入，计入当期损益，对于实物抵偿债务，引入公允价值计量。这一变化为一部分公司提供了进行利润包装的新手段。同时在新准则下，非货币易也采用公允价值计量，其价值确定需要大量的职业判断。当一些公司陷入财务困境时，管理者很有可能通过债务重组和非货币易的途径在短期内迅速增加当期利润，实现盈余管理目的。所以新准则下，债务重组和非货币易增加了进行盈余管理的空间。已有研究表明，这两项收入是营业外收入的重要组成部分，因此选用营业外收入作为其替代解释变量提出假设：假设3：营业外收入越高，盈余管理程度越高在旧准则下，长期资产减值的计提和转回是管理者进行盈余管理的重要途径。新准则下，虽然长期资产减值的转回被禁止，一定程度上遏制了通过资产减值损失进行盈余管理，但存货、坏账准备等流动资产的减值准备在满足一定条件下仍可转回，上市公司仍有可能通过资产减值进行盈余管理。公司管理层有可能在财务状况好的时候，多提减值，为日后盈余管理进行能量储备；在财务困境时，违背真实的情况，少提或不提当期应该计提的减值准备，甚至转回以前年度计提的减值准备，使得本期操控性应计利润水平提高，从而提升当年业绩。本文以资产减值损失作为资产减值的解释变量，提出假设：假设4：资产减值损失科目数额越少，操控性应计利润水平越高操控性应计利润是管理者可以通过会计政策、会计估计等方法操控的应计利润，作为盈余管理程度的衡量指标之一，被广泛地应用于各种盈余管理相关的研究中。本文首先从操控性应计利润的角度，对新准则实施前后上市公司盈余管理程度进行比较，检验假设1。其后进一步探讨公允价值计量对盈余管理程度的影响，对假设2、3、4进行检验，最后分行业对假设1的结论进行稳健性检验，按盈余管理动机对假设2、3、4的检验结果进行验证。
（二）新准则实施前后盈余管理程度比较具体为：（1）样本选取和数据来源。本部分研究中，选择2003年至2010年我国A股上市公司，数据来自国泰安金融数据库。对上述样本做如下处理：剔除金融、保险业的公司，剔除模型中主要变量数据缺失的公司，最终获得样本公司11976家。（2）变量选取和模型建立。采用非操控性应计利润作为衡量公司盈余管理的指标，计算借鉴吴联生、王亚平（2007）总结的通过非预期应计利润模型的方法进行。其中，DTACt为上述计算得出的公司第t年末操控性应计利润；dummyt为虚拟变量，若年份t≥2007（即新准则实施后），dummyt=1，否则dummyt=0；ROEt为第t年的净资产回报率，以当期盈余与期末净资产的比值表示；LEV为产权比率；SIZE为规模，以期末总资产的自然对数表示；PB为市净率；此外模型还对行业进行控制。本文对于假设1的检验，就是要考察α1是否显著为正。
（三）公允价值计量对盈余管理的影响具体为：（1）样本选取和数据来源。本部分研究样本，是在上部分研究样本的基础上，进一步剔除2007年之前的数据，以及模型二中主要变量缺失的公司，得到样本数据5942个。（2）变量选取和模型建立。本部分研究探讨公允价值计量对盈余管理程度的影响。根据准则规定，交易性金融资产和以公允价值计量的投资性房地产的公允价值变动情况计入“公允价值变动损益”科目，因此本文选用“公允价值变动损益”作为交易性金融资产和以公允价值计量的投资性房地产对盈余管理影响的替代解释变量“；营业外收入”一直是盈余管理的重灾区，在公允价值计量下，债务重组和非货币性资产交易利得是“营业外收入”的重要组成部分，因此本文选用“营业外收入”作为债务重组和非货币性资产交易以公允价值计量对盈余管理影响的替代解释变量；此外，本文以“资产减值损失”作为资产减值的替代解释变量。针对假设2、3、4，本文提出模型2。其中，FV表示“公允价值变动损益”，以“公允价值变动损益”科目数值除以期末资产总额表示；YYW表示“营业外收入”，以“营业外收入”科目数值除以期末资产总额表示；JZ表示“资产减值损失”，以“资产减值损失”科目数额除以期末资产总额表示。其他变量的解释同模型1。对假设2、3、4的检验，主要考察β1是否不显著，β2是否显著大于0，β3是否显著小于0。
三、实证检验分析
（一）描述性统计表（1）提供了两个数据样本主要变量的描述性统计，可以看出，新准则实施后公司的平均业绩和市净率有较大程度提升，但平均盈余管理水平也明显提高，平均规模和平均产权比则较为稳定。另外，公允价值变动损益平均数额远低于营业外收入和资产减值损失，可见持有交易性金融资产或采用公允价值模式计量投资性房地产的公司并不多。为了控制极端值的影响，在回归时对所有变量进行1%~99%winsorise处理。
（二）回归分析表（2）是各假设的检验结果。模型1的回归结果可以看出，dummy的系数为正，在1%的水平上显著，说明2007年之后公司的操控性应计利润水平明显高于之前的年份，即新会计准则实施后，上市公司的盈余管理程度显著提高，假设1的推论得到证实。模型2的回归结果可以看出，FV的系数并不显著，表明公允价值变动损益与操控性应计利润不相关，即交易性金融资产和投资性房地产采用公允价值计量并不对公司盈余管理程度产生显著影响，这与假设2相符。YYW的系数在1%的水平上显著为正，说明营业外收入越高，公司的盈余管理程度也越高。在新准则下，债务重组和非货币性资产交易是营业外收入的重要组成部分，该结果显示，公允价值计量下，债务重组和非货币性资产交易很可能已成为管理者进行盈余管理的新途径。假设3的推论在一定程度上得到验证。JZ的系数为负，在1%的水平上显著，反映资产减值损失数额越大，操控性应计利润越小，表明在公司需要调高利润的年度，管理者很有可能通过少提或不提资产减值损失，增加当年利润，粉饰业绩，达到盈余管理的目的。
（三）稳健性检验已有理论研究认为，新准则的实施对不同行业公司的盈余管理水平影响并不均衡（沈烈、张西萍，2007），本文按照行业一级代码将样本一分为12个组，利用模型1分别进行回归，检验新旧准则对不同行业盈余管理的影响。表（3）反映了检验结果。可以看出，针对新准则的实施对上市公司盈余管理程度的影响，各行业情况有所不同：新准则的实施显著提高了制造业、交通仓储、信息技术、批发零售以及房地产业的盈余管理水平，而农业和电力能源行业的盈余管理程度却是显著降低，其他行业则不显著。出现这一现象的原在于：由于各行业涉及的业务范围、竞争环境、生产特征等方面均有较大差别，新准则中各项实施细则的变动对各行业公司管理层的盈余管理行为的影响很可能也会有所区别；新准则实施以后的年份中，一些制度法规的变动（例如税收政策、行业规范等）对各行业的影响会有所差别；针对一些政府重点发展和扶持的行业，例如农业、能源行业等，享受近年来推行实施的各项鼓励政策、引导政策以及政府较大力度的财政支持和财政补贴，而进行盈余管理需要承担一定的风险，所以相比而言，从事这些行业的公司管理层，不会有很强烈盈余管理动机。根据公司所处的财务状况不同，管理者进行盈余管理的动机各异，相应采取的盈余管理方式也会有所差异。前人已有研究表明，我国上市公司进行盈余管理的主要动机有“洗大澡”、扭亏为盈、配股和平滑盈余等（张丽，2009）。为了保证模型2结果的稳健性，同时为了进一步探究具有何种盈余管理动机的公司管理者选择利用公允价值进行盈余管理，本文根据ROE的范围将模型2的样本按照不同的盈余管理动机细分为亏损公司、微利公司、配股动机公司和平滑动机公司四个组，并利用模型2分别进行回归。其中ROE<0的公司为亏损公司，ROE的范围在［0，1%）的公司为微利公司，ROE的范围在［6%，7%）的公司为具有配股动机的公司，ROE≥10%的公司为具有平滑盈余动机的公司。表（4）反映稳健性检验的结果。可以看出，四组样本的回归结果中，FV的系数均不显著，说明对于具有这四种盈余管理动机的公司，公允价值变动损益与操控性应计利润均不相关，假设2的结论比较稳健。其可能原因在于，目前为止，我国采用公允价值计量投资性房地产的公司寥寥无几，不能产生重大影响，而交易性金融资产的公允价值有较为成熟的市场为基础，易于确定，留给管理者的操控空间很小。因此，交易性金融资产和投资性房地产以公允价值计量都不会对公司的盈余管理程度产生显著影响。假设3的结论对于亏损公司和具有平滑动机的公司比较稳健，说明这两类公司更倾向于通过“营业外收入”科目进行盈余操控，而债务重组和非货币易很可能已成为实现盈余管理的重要手段。此外，资产减值损失对盈余管理程度的影响并不十分稳健，可能的原因是，在旧准则中长期资产减值损失的计提和转回是管理者进行盈余管理的重要方式，新准则中禁止长期资产减值转回的规定，在一定程度上遏制了管理者通过这一途径进行盈余管理（张然等，2007），因此资产减值损失对盈余管理的影响也会相应削弱。
四、结论
论文关键词：投资性房地产；公允价值；盈余管理；会计政策
随着我国市场经济的不断发展，越来越多的企业将房地产用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，财政部于2006年颁布的《企业会计准则》增加了投资性房地产准则，对投资性房地产的确认、计量和转换作出了全面的规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易价格，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。
1投资性房地产盈余管理的空间分析
由于准则规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房地产盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。
1.1利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理
准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房地产价格呈现总体上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房地产，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转换可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房地产不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房地产的转换不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税盾”作用。
1.2利用资产类别的转换进行盈余管理
准则规定自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁合同，将闲置的房地产从原先的固定资产转换为投资性房地产进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了《企业会计准则第8号——资产减值损失》中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少了固定资产的折旧费用，获得了公允价值变动带来的收益，同时增加了资产的账面价值，从而达到粉饰报表的目的。
1.3利用公允价值计量方法的不同进行盈余管理
根据准则的规定，资产负债表日企业应该从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这表明公允价值首先应该从公开市场报价中取得。当无法从公开市场上取得同类或类似房地产的市场价格时，可以使用估值技术取得公允价值。但由于我国市场经济起步较晚，市场机制尚不完善，房地产市场尚不成熟，公开报价不易获得，并且由于存在大量的投机行为，公开报价也未必是公允的价格。因此，上市公司目前更倾向于使用资产评估机构或房地产评估机构的评估价格作为公允价值，其次是通过参考同类或类似房地产的市场价格获取公允价值。现行准则中，没有对公允价值的计量方法作出明确适当的规定，企业可以根据自己的需要选择对经营业绩有利或能够达到特定目的的方法。估值模型本身具有复杂性和不确定性，容易受到主观判断的影响，但准则对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。企业还可能选择关联方资产评估机构进行房地产评估，出具对自身有利的资产评估报告。这都给企业进行盈余管理提供了操作空间，使企业可以通过操纵公允价值满足自身利益，降低会计信息的可靠性和可比性，损害其他利益相关者的利益。
2投资性房地产盈余管理的实例解析
2.1世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主营商业地产开发运营的上市公司。2009年6月30日，世茂股份临时股东大会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，公司根据准则规定进行了追溯调整，导致增加2009年度利润总额408万元，其中因不计提折旧增加2009年度利润总额102万元，因公允价值变动增加利润总额306万元，增加投资性房地产1317万元，增加留存收益987万元。当年下半年，因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生公允价值变动损益为1.61亿元，约占当年利润总额的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为4.26亿元，约占当年利润总额的31.14%。然而，该公司并未在财务报表附注中披露进行会计政策变更的原因。世茂股份租售并举的经营模式导致该企业拥有大量的投资性房地产，且其商业地产主要坐落于北京、上海等地区，市场交易活跃，这给使用公允价值模式提供了必要条件。2009年全国范围内房地产价格普遍高企，发达地区涨幅尤为明显。世茂股份在此时进行会计政策变更，公允价值的大幅变动直接导致了当年及此后一年的利润大幅增加，相对于其他采用成本模式的房地产企业而言，业绩更加“漂亮”。并且，由于投资性房地产公允价值变动带来的净利润暂不得用于利润分配，上市公司无需担心这部分并无实际现金流入的利润将增加企业利润分配的负担。这在一定程度上打消了企业使用公允价值模式的忧虑。
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主营航空运输的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事会通过投资性房地产的会计政策变更的决议，根据准则规定进行了追溯调整，导致2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6.8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5.9亿元。尤其值得注意的是，变更直接导致归属于母公司的净利润由-1.14亿元变为3.34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4.52亿元。2010年，该公司因采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的公允价值变动损益为3.48亿元，约占当年利润总额的7.96%。2009年，海南的房地产价格涨幅明显。2009年12月31日，国务院文件，海南国际旅游岛正式获批，此举更是推动了房地产价格的又一轮上涨。海南航空的投资性房地产主要位于北京，三亚以及博鳌，受益于这轮涨价，其房地产的市场价值已经远远高出账面价值。海南航空此次的变更在当期就产生了巨大的效果，直接使公司扭亏为盈，并且在第二年给公司带来了近8%的利润总额，效果十分明显。
3投资性房地产盈余管理的防范措施
3.1重新规定后续计量模式的使用范围
现行准则以能否持续可靠取得公允价值为依据进行投资性房地产后续计量模式的选择，并且企业对所有投资性房地产只能采用同一种后续计量模式。对于用于出租的土地使用权或建筑物，企业获得的是租金收入，与该项资产的市场价值并无太大的联系。通常在合同签订时已载明租赁期间承租方支付的费用，且出租房并无租赁到期时将其转让的意图。因此，对于这类资产使用成本模式即可。并且公允价值模式下投资性房地产不计提折旧或摊销，企业只有营业收入，却没有营业成本，收入费用在逻辑上不配比，违背了基本的会计原则。而对于持有并准备增值后转让的士地使用权，由于企业持有的目的是待其增值后进行转让，需要及时了解资产的市场价值，掌握充分的信息，以选择合适的时机对外出售，使企业的利益最大化，因此有必要采用公允价值模式计量。准则可以规定企业应根据投资性房地产的业务类型选择后续计量模式，且企业可以区别不同的投资性房地产同时使用成本模式和公允价值模式。
3.2增加不同类别资产二次转换的限制条件
为了防止企业利用持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类操纵利润和资产的账面价值，进行盈余管理，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对于持有至到期投资和可供出售金融资产的重分类作出了明确的规定。由于公允价值这一计量属性首先在金融工具领域得到广泛使用，其准则制定相对较为完善。因此，投资性房地产准则可以借鉴金融工具准则，规定企业将固定资产或无形资产转换为投资性房地产且以公允价值模式进行后续计量的，因持有目的改变，转换为固定资产或无形资产的，在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再次转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，同时对因不可抗力或其他特殊状况导致可以转换的例外条件作出规定。这样即截断了企业利用资产类别的转换进行盈余管理的道路，又可以保护企业必要而合法的利益。
3.3加强投资性房地产的信息披露
按理说，房地产或商业地产发展20多年了，大家应该对投资逻辑应该很清楚，但事实恰恰相反，还是有不少人对养老地产的投资预期存在误区。笔者试图分析养老地产的投资与盈利逻辑解开养老地产的这种困局。
一、常见的投资测算误区
比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时，土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算，然后进行运营收入的测算，运营收入一般情况下包括月服务费（含房屋租赁费）、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等，投入产出一合算，内部投资回报率往往很难看（这其实也会是显而易见的测算结果），远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比，要计算投资回报周期，更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截，一愁莫展。
用这种投资与盈利思考逻辑，养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析，按酒店测算的方式，在某一年限考虑退出变现，投资回报的测算会好一些，这种测算，回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏，而取决于变现价值假设的高低。
二、轻重资产分离的投资模式
养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式，强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式，大到企业集团，小到个人投资者，商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。
商业地产出租给运营商或个体经营户，赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力，可能会赔，赔了租金也得照付，当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式，让开发商、投资人、运营者各得其所，自己去算自己的帐，风险也各自承担，谁也不必有怨言。
养老地产项目有其一定的特殊性，但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街，然后自己去经营所有商铺，而是会采用销售或持有出租获得回报（当然也有自己投资、自己运营的情况）。
养老地产后期的运营还不太成熟，现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑。因此，养老地产不像商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。这种情况，一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路，很多情况下，不得不自己组建运营管理团队，因此进行投资测算分析时，也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。
三、理想的投资与盈利模式
养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。
重资产即买地、建房、装修，其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构，获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。这种回报率与住宅开发销售相比，在三五年的短期内是无法相比的，但假如计算到二三十年，其长期回报率可能远远高于住宅开发。
轻资产即租房、运营、照顾好养老客户，其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户，提供全面的服务，同时收取一定押金，在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务，保证高入住率、低空置率；另一方面取决于运营服务的深度与广度。
运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用，所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率，入住率上不去，运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况，一般都会有盈利。
服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求，还是有更多的项目可供老人选择。同样一个老人，在经济情况许可的情况下，运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入。
服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区，通过扩大服务范围、服务人群，获得更多的收入。构建“养老+”的理念，将养老服务的范围放大，甚至包括部分养老产业的服务，这对养老运营机构或人们投资养老地产具有重要指导意义。
四、轻重资产分离模式的落地实施
在分析清楚轻资产与重资产之后，还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营，可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处，就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么样，轻资产仍不失为一种好的选择。
对于养老地产开发商来说，在进行养老公寓建设时，也可以考虑引入养老运营机构，开发商持有资产出租给运营机构，具体运营由运营机构负责，各自承担投资与风险。但因为国内养老产业发展还不太成熟，很多情况下，进入养老产业的投资商、开发商不得不自己承担两种角色。
寻找一个好山好水的第二居所，退休之后到海南去，已经成了越来越多人的生活目标。而对于房地产行业来说，随着各地商业综合体的集中涌现，一种新的地产项目类型――旅游地产，开始受到关注和追捧。
旅游度假的升级让旅游地产项目成为一个综合体概念，它像是一个无所不包的万花筒，可以把山水文化、商业娱乐装进去，可以把养老度假、活动会务装进去？？考验开发商的不再是项目的开发建设，而是项目控制运营。旅游业带来地产项目的成功，而地产的升值成为旅游主要的盈利方式，“旅游+地产”的生意模式甚至能打破“地段、地段，还是地段”的魔咒，再造一个区域的价值。
不过，好生意也是难生意，追求短期利润和简单复制而一哄而上的行业惯性，让旅游地产已变得既发展不足又有些过热。
喂马劈柴周游世界
旅游地产掀起了一股跑马圈地的新热潮，而这次，各大开发商把眼光集中在了自然资源优越的三四线城市。万达集团、保利地产、佳兆业集团、碧桂园、华润置地等知名房企纷纷在云南西双版纳、浙江慈溪、福建惠州、辽宁绥中等地布局大型旅游地产项目。在今年北京春秋季房展会上，旅游度假项目也成为会场的主角。
“从明天起关心粮食和蔬菜”，每个人的心中都有一座“面朝大海，春暖花开”的房子，这正是旅游地产出现的消费基础。
戴德梁行香港公司董事总经理陶汝鸿认为，旅游模式与人均GDP密切相关。
2003？2006年，我国人均GDP在1000？2000美元，国内旅游模式基本为观光旅游，人们到景点看看就走了，基本没有参与项目，这种模式完全不能把游客留下。2006？2010年，我国人均GDP在2000？3000美元，开始普及休闲旅游的模式，就是主题公园概念，游客会花半天到一天时间，在一个项目里玩一下，如迪斯尼乐园、深圳世界之窗都是这样的项目。但这也不是与地产配合最好的模式，因为游客不会停留太久，也不会因为休闲旅游买个房子。而当人均GDP达到5000美元以上时就开始有度假旅游的概念了，国内度假旅游最好的体现是海南，这里有很好的海滩，还有商业购物、运动娱乐，有别墅、酒店。“这是真正赚钱的一个概念。”陶汝鸿说。
斯凯来―美国天际线建筑设计事务所总经理卞文雁分析，当前出现旅游地产热的原因还有行业发展与宏观政策环境的引导。
“真正的旅游产业越来越向旅游综合体方向发展，也在适应我国房地产调控长效机制建立的方向。以前单纯景区开发获得成功的案例很少见，需要用地产去背旅游项目的成本，现在对住宅项目严格调控之后，地产商需要从其他方向去调配，寻找新的利润增长点。因此，综合性的旅游地产模式便出现了。”
“另外，我国政策对于城镇化建设倾斜，银行对资金的支持也是非常有倾向性的，支持这一类的产业成为拉动国民经济的内在新动力。”
对于开发商来说，一哄而上抢滩旅游地产眼前的利益是拿地的便利。某大型央企开发商表示，现在拿地普遍困难，即使背靠央企集团也同样面临着这样的困惑，而旅游地产最大的诱惑就是拿地便宜。
因为预期旅游项目将给地方经济带来非常明显的收益，地方政府为实现这样的项目愿意让利，开发商就有机会以很低的价格获得土地。而且，旅游地产项目往往土地规模巨大，动辄几千亩，甚至还有万亩的地块，开发周期长，业态复杂，可做的文章也多，造成一些早期项目往往是挂羊头卖狗肉，打着旅游的旗号，还是卖房子赚钱。
现在，地方政府对旅游地产项目比较敏感，很多地方开始对项目中的住宅产品与旅游产品的比例、规划设计做出明确规定，迫使开发商向综合性、复合性项目开发转变。
用自然人文吸引人流
房地产的核心是地段，地段决定了人口集中的程度，决定了物业的价值。旅游地产似乎在反其道行之，在一个并不核心的区域，凭空建起一个综合项目，把人招揽去、留住，从而提升了配套物业的价值。
这里可以依靠自然人文资源，也可以用活动来吸引人流。最经典的案例无疑是美国的拉斯维加斯，以业带动一个城市的兴旺，并在此基础上发展成为度假休闲之地，虽生得平庸但可以长得美貌。
戴德梁行北亚区策略发展顾问部董事容亚当分析说，目前，国内旅游地产主要有四种类型。以自然资源为驱动的，代表项目有千岛湖开元度假村、大理桃溪山庄；以历史人文为驱动的，有上海新天地；以主题活动为驱动的，有深圳欢乐谷、中华恐龙园；还有以活动会务为驱动的，如海南博鳌论坛等。
一个项目要获得成功，需要吸引长期的人流，因此对项目的运营控制能力就成为成功的关键。“我们公司提出了NCLO这样一个观点，成功的旅游项目不仅仅是一个主题，更需要给人带来长久的体验和深层次的心灵震撼。体验是旅游地产的灵魂，项目中还要有对自然因素的利用，对当地文化的诠释结合，对新生活方式的创造运营，这四个因素结合在一起才是一个成功的项目。”卞文雁说。
旅游地产越来越向综合性业态发展。狭义的综合体是写字楼、商业、酒店再配点儿住宅。旅游综合体涵盖的范围要更广，消费者要在这里吃没吃过的东西，住没住过的饭店，玩没玩过的项目，看没看过的景色，要全方位体验空间转换带来的生活新体验。
通过对消费者需求的分析，结合区域的特点，配备诸如度假酒店、商业物业、儿童乐园、高尔夫球场？？不同业态和项目，并且通过设计开发迎合大众的需求和趣味，协调持有物业和销售物业比例。对一个长达8？10年的项目开发过程，能控制住开发节奏，保证稳定的现金流，最后能有一个比较理想的运营结果，成为摆在开发商面前的课题。
某开发商坦言：“我既希望能够研制出一种可以复制、推广的产品线模式，又发现因地变化的程度非常高，这也是旅游地产的难点之一。”
持续地吸引人流是考验旅游地产项目运营的标准，也是目前国内开发商的短板，擅长开发建设、不擅长运营和控制，是开发商普遍存在的问题。
三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬感到，海南就是国内旅游地产发展的一个缩影。旅游带动了房地产的发展，同时也形成了自身的问题。“三亚的房地产就是旅游地产，大多数人都是短期来度假，造成空城期怎么办？由于常年的人流不够，像商场、公共交通包括幼儿园等各种服务形态都没有商家愿意来，城市的基础功能不完善，长期生活就觉得很不方便，也造成了很多社会问题。”
对此，陶汝鸿觉得对旅游项目的经营，季节性确实是很大的困难，一个地区如果不能形成固定人口，商业经营就会存在很大风险。这与项目的运营、定位等都有关系，需要我们把一个地方的特色突出，形成持久的吸引力。
失之东隅收之桑榆
旅游项目的成功是旅游地产价值提升的关键，但是盈利靠的却不是旅游，更多的是房地产价值的增值。
目前，国内旅游地产的盈利模式主要是买卖房地产，这是目前国内开发商最注重的一种模式，因为运营简单、回笼资金快，可以减轻资金链的压力。
但这更多的是用一种投机的眼光来做生意，解决短期的问题，没有把旅游资源和旅游品牌充分发挥出来，无法把项目的盈利能力提到一个更高的水平。而且，这种开发模式的产业链比较短，往往没有多少长期经营的项目，不能发挥项目的潜力。所以，房地产虽是盈利的重点，但不应太过侧重销售。
作为旅游地产最大的盈利应该来自于旅游项目做好之后，带动的地产升值收益。
在运营旅游项目过程中，门票也不应成为主要的盈利来源。尤其是单纯的旅游项目，建设成本很高，建设周期比较长，主要靠门票收入不是可持续的运营模式。
以迪士尼乐园为例，目前门票收入占整体经营收入的比例很小，门票、园内卖的公仔产品只占其收入的20%多，度假酒店等也只占总收入的20%多。其最主要的收入来源是网络和媒体，包括里面的电影、广告？？差不多占总收入的50%。可以看到，仅仅一个旅游项目就可以带动很多商业运营，形成持久的盈利能力。但是项目一开始很难达到这样的水平，任何一个品牌都需要培养过？程。
例如韩国的摩天世界，在整个项目中，主题公园和里面的房地产紧密结合在一起，并且融合、互动得很成功。2010年，这个项目的收入是750亿元，但是主题公园的收入只占5%。花费巨大的精力、成本和时间去经营的主题公园虽然直接受益不高，但成功拉动了园内房地产价格，让整个项目获得了巨大成功。
国内的富春山居也是比较成功的例子。住在里面无论是在哪个房间，客户基本上永远看不到其他人在旁边，就好像只有自己一个人住在一个山里面，这就是充分发挥了地形优势后所设计、经营出的氛？围。
