第一条本实施细则所称低收入住房困难家庭是指我市城镇家庭年人均收入低于市统计局公布的我市上年度城镇人均可支配收入额度50%(不含50%)以下，家庭住房建筑面积不足50平方米，且家庭资产不高于家庭年收入的4倍。
家庭资产为申请人和共同申请人名下的资产总和，主要包括房产、汽车、有价证券、投资（含股份）、存款（含现金和借出款）等的家庭。
第二条为促进廉租住房制度建设，规范廉租住房保障资金管理，逐步解决我市低收入家庭的住房困难，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《廉租住房保障资金管理办法》（财综[20*]64号）和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[20*]24号），结合我市实际，制定本实施细则。
第三条市人民政府房地产行政主管部门是我市廉租住房保障的主管部门，负责廉租住房保障管理工作、廉租住房保障资金的预决算编制工作和廉租住房档案管理工作；
市财政部门是廉租住房保障资金的主管部门，负责廉租住房保障资金的筹集、拨付、管理、预决算审核以及监督检查工作；
*镇、阜宁镇负责对申请廉租住房家庭收入情况、住房状况进行初审,和本辖区内廉租住房保障的组织实施工作;
市民政部门负责对申请廉租住房家庭收入情况和住房状况进行审核；
发展改革局、监察、税务、国土资源、物价、金融管理、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第四条廉租住房保障方式实行以货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指市人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指市人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要是通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。
第五条廉租住房的面积保障标准，按家庭人口计算，每人使用住房建筑面积10m2，每增加一人增加建筑面积10m2，每个家庭最多不超过建筑面积50m2。
家庭人口确认以家庭实际人口数为基本依据，虽有本城市常住户口，但系寄居、寄养、寄读人员不计算在内。
第六条采取货币补贴方式的，补贴额度为申请家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。即：补贴额度(≤50m2)＝（10m2/人×家庭人口数－现住房面积）×（补贴标准）元/m2。
租赁住房补贴标准分为市场租金和补贴租金。
最低收入家庭（指领取城市最低生活保障的家庭）可按市场租金补贴，低收入家庭按照补贴租金进行补贴。
每平方米市场租金和补贴租金标准由市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。
第七条采取实物配租方式的，配租面积为申请家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
即:配租面积(≤50m2)＝10m2/人×家庭人数－现住房面积。
实物配租的住房租金实行政府指导价，实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。
第八条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准、租金补贴标准等，实行动态管理，随着城市居民生活水平和住房水平的提高，由市房地产行政主管部门会同相关部门适时进行调整，每年向社会公布一次。
第三章保障资金使用及房屋来源
第九条城市廉租住房保障资金来源于下列渠道：
（一）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益的全部余额；
（二）土地出让净收益中提取不低于10%的资金；
（三）市财政年度预算安排的廉租住房保障资金；
（四）省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；
（五）中央预算内投资中安排的补助资金；
（六）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；
（七）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条廉租住房保障资金实行专项管理、分帐核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。
第十一条廉租住房租金收入实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理，不足部分在一般预算中安排。廉租住房租金与廉租住房保障资金不得混同安排使用。
第十二条廉租住房保障资金实行项目预算管理。市房地产行政主管部门会同有关部门于每年第三季度根据下年度廉租住房保障计划，编制下年度廉租住房保障支出项目预算，经市财政主管部门审核，并报经市人民政府提请人大批准后实施。
第十三条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十四条新建廉租住房采取配套建设与相对集中建设相结合，提倡在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设廉租住房。
廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。新建廉租住房应合理确定套型结构，单套建筑面积控制在50m2以内。
第十五条配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住宅项目，应当在用地规划和国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十六条申请廉租住房的市民家庭应当同时具备以下条件：
市民家庭(家庭指父母及未婚子女,已婚子女作为另作为一个家庭单独申报)。
（一）申请家庭符合本细则第二条规定的城市低收入住房困难家庭标准；
（二）申请人应当是申请家庭的户主，户主不具有完全民事行为能力的，所在社居区委会出具证明后，由其他家庭成员共同签名的书面委托具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人;
（三）申请人和共同申请人的家庭成员均应具有本市城镇户口，并在本市生活或工作，家庭成员至少有1人取得本市户籍满3年，单人家庭其本人年龄应在30周岁以上；无生活能力的可适当放宽，且申请人和共同申请人中无一人违反国家的计划生育政策；
（四）申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积不足10平方米的（本细则实施后私有住房已上市出售的，原出售面积应当合并计算）；
（五）家庭成员之间有法定的赡养、抚(扶)养关系。
已通过拆迁安置可以解决住房困难的家庭或通过拆迁获得补偿资金却未购房的家庭，不列入廉租住房保障对象。
第十七条申请廉租住房的家庭，应当提供下列材料：
（一）书面申请；
（二）家庭实际同住人口（人、户一致且具有法定抚养、赡养义务关系）的身份证原件及复印件一份、户口簿原件（夫妻户籍异地的，须提交结婚证）及复印件一份；
（三）现有住房产权证原件及复印件一份，无房屋产权证的由所在社区、所辖派出所或所在单位出具现住房证明；
（四）家庭收入情况证明；
（五）其他相关材料。
属于烈属、残疾、城市居民最低生活保障等申请家庭的应当另行提供相关证明原件及复印件一份。
第十八条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向所在地镇人民政府提出书面申请；
（二）镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市房地产行政主管部门；
（三）市房地产行政主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件申请人的申请材料转市民政部门；
（四）市民政部门应当自收到申请材料之日起15内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈市房地产行政主管部门；
（五）房地产行政主管部门会同民政、两镇等部门通过入户调查、查档取证、邻里访问以及信函索证等方式对申请人家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况;
（六）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合条件的，由市房地产行政主管部门予以公示，公示期限为15日，对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，市房地产行政主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向房地产行政主管部门申诉。
第十九条对已取得廉租住房保障资格的家庭，实行轮候制度。市房地产行政主管部门会同民政部门、两镇综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭根据来*市年限、收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式及生活困难状况等，确定相应的保障方式及轮侯顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。实物配租优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条对轮侯到位的城市低收入住房困难家庭，由市房地产行政主管理部门与其签订租赁住房补贴协议或者配租廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放廉租住房补贴的情形及违约责任等内容。租赁补贴家庭根据协议约定选择适当的住房，在与出租人达成租赁意向后，报市房地产行政主管部门审查，经审查同意后，方可与出租人签订房屋租赁合同，并报市房地产行政主管部门备案。
租赁补贴资金由市财政部门按规定标准及时间直接支付给廉租住房保障对象。
第二十二条廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形；
（七）违约责任及其他约定。
实物配租的补贴资金由市财政部门直接支付给向廉租住房保障对象出租住房的租赁方。
第五章监督管理
第二十三条廉租住房保障实行动态管理。市房地产行政主管部门应按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十四条已享受廉租住房保障家庭实行及时退出制度。当家庭收入、家庭人口、住房状况发生变化时，廉租住房保障家庭应在一个月内向市房产行政主管部门和有关部门报告。不符合廉租住房轮侯条件的，取消其廉租住房轮侯登记；享受租赁住房补贴户，停止发放租赁住房补贴；享受实物配租的家庭，按合同约定腾退、搬出廉租住房。
第二十五条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。镇人民政府经核实后将申报情况及核实结果报市房地产行政主管部门。
市房地产行政主管部门根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，停止发放租赁住房补贴，或者由城市低收入住房困难家庭按照合同约定退回廉租住房。
第二十六条享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由市房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭年人均收入超出市统计局公布的我市上年度人均可支配收入额度50%(不含50%)；
（三）因家庭人口减少或住房面积增加，人均住房建筑面积超出10平方米的;
（四）将承租的保障住房转借、转租、改变用途或者未按时缴纳租金的；
（五）无正当理由连续六个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（六）无正当理由累计六个月以上未交纳廉租住房租金的；
（七）利用承租的廉租住房实施违反法律、法规及市政府禁止行为的。
房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受货币补贴的家庭停止发放租赁补贴；享受实物配租的家庭按合同约定退回配租的廉租住房，未按约定及时退回廉租住房的，房地产行政主管部门可以责令其限期退回，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
第二十七条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由房地产行政主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
公共租赁住房并不是中国的发明，西方国家早就施行过。最典型的是英国，在第二次世界大战以后，英国的住房短缺情况十分严重，为解决住房困难，曾由政府出资建造了大量公共住房，以优惠租金出租给无房或住房困难的群体。这一政策获得了良好效果，基本满足了住房需求。但在实施25年之后，发现这种住房生产上的补贴，使政府的财政负担太重，逐渐改为住房消费补贴。一方面，推行住房私有化政策，把原先的公有住房按折扣价卖给原住户，当时就出售了几百万套，据报道近期又将半价出售200万套；另一方面，对低收入者实施廉租房政策，进行租金货币化补贴。西方国家的住房保障方式，一般都经历了从大规模建造公共住房到对低收入者实施货币化补贴的政策转变过程。由此可见，大规模公共住房建设源于住房短缺，是带有福利性和过渡性的一种住房保障方式。
我国目前推行的公共租赁住房，是住房建设由政府主导，具有租金水平低、租赁关系稳定、设施完善、环境安全等优势的保障性住房，能够满足“夹心层”群体的过渡性住房需求，是解决中等偏下收入家庭住房困难的有效途径。
公共租赁住房与房改前福利性公房有原则区别。在计划经济体制下，住房分配的实质是无偿的实物福利分房，分到住房的职工具有无限期的使用权，只缴纳微乎其微的房租，政府和单位连房屋维修费都收不回来，形成只有投入没有产出、投入越多、补贴越多的恶性循环，造成住房建设迟缓，住房困难户反而越积越多。而目前实行的公租房性质上是非福利房，是住房保障的一种方式，不是人人都可享受，只有中低收入户住房困难户才能享受。房租水平可达到保本微利，有利于实现良性循环，推动住房建设发展。在大规模建设公共租赁住房的过程中，千万要注意，不要把公租房搞成福利房，回到房改前的老路上去。
公共租赁住房与商品性租赁住房也有明显区别，前者房租有优惠，低于商品房房租，且要具备一定条件才能享受；后者则自由租赁，房租也随行就市。所以公租房的房租水平确定十分关键，定得太低有沦为福利房的可能，而定得太高与商品租赁房差距太小，则又会失去吸引力，出现租赁困难。
有人主张公共租赁房与廉租房并轨，笔者认为不可取。因为廉租房是针对低收入家庭实施的住房保障方式，是住房社会保障的重点对象，房租十分低廉，且以货币化补贴为主，实物配租为辅；而公共租赁房是为中低收入家庭设置的，享受的条件宽松得多。这两种不同住房保障方式决不能混淆。
总之，从性质上分清公共租赁住房与福利分房、商品房租赁、廉租房租赁的区别，对于实际操作意义重大。
二、公共租赁住房供应对象问题
公共租赁住房的供应对象总体上比较宽松，包括中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员。2007年以来，我国加大住房社会保障力度，大力推行保障性住房建设，对低收入家庭供应廉租房、对有一定买房能力的中低收入者供应经济适用房，棚户区改造力度也逐步加大，这几部分住房困难户的住房问题已得到改善。而城市中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员，既买不起商品房、甚至经济适用房，又不符合廉租住房申请条件，成为两头不落实的“夹心层”。这部分人的住房问题凸显出来，大力发展公共租赁住房就是为解决他们的住房困难而设置的。因为这部分人面广量大，具体掌握上仍需细化。
这里首先涉及经济适用房问题。经济适用房的供应对象也是中低收入家庭，以购买产权房或共有产权房为主。对此存在争议，有一种观点认为，既然是保障性住房，只能保障住房使用权即租赁住房，而不可能保障购买产权房，因而主张经济适用房改售为租。在发展公租房过程中，已有广东、重庆等省市决定今后停建经济适用房，而在公共租赁房中列一个层次来代替，此观点有一定道理。笔者一向认为，住房保障的本意是“住有所居”，公共租赁住房、廉租房都是使用权房。经济适用房的前途，一是与公租房合并改为只租不售的公共租赁房；二是改为共有产权房。
外来务工人员纳入住房保障是一个需要慎重研究的问题。因为此类人员人多、面广、占的比重大，情况又比较复杂。以上海为例，目前全市常住人口已达2347.46万人，其中外来常住人口达935.36万人，占全市常住人口总量的39.8%，平均年龄31.6岁，15岁以上的占87.4%。他们务工收入都比较低，如果以收入标准来衡量都属于住房保障对象。同时考虑到他们在农村原有产权房，两头保障。加上居住年限长短差别也很大，租房入住的情况也千差万别。如果都要由城市政府提供房租补贴，全市住房保障范围仅此一种对象就将达到40%，政府财政实际上是承受不起的。所以，只能设定对居住若干年以上、收入低、住房困难者加以解决。
新就业人员主要是大学、中专、职校等院校毕业生。他们刚参加工作，一般工资收入不高，且大都是单身或刚结婚的小夫妻，基本上属于成家立业前的过渡性住房需求。对这部分对象可适当放宽些，多建些小户型租赁住房来满足其需求，大的单位和公司企业也可建一些集体宿舍，供本单位青年职工租住。
三、公共租赁房准入标准和条件问题
由于公租房供应对象的多样性，在准入标准和条件上也应有所不同。
第一类是中低收入家庭租赁公租房标准。可以有两种考虑，第一种设想是大体按目前的购买经济适用房的标准执行。以上海为例，即人均住房面积15平方米以下，人均月收入5000元以下，拥有财产15万元以下。第二种设想是另立公租房准入标准，比经济适用房的条件放得更宽一些，让一般中等偏下收入家庭都能享受公租房。笔者倾向于第一种标准，便于经济适用房实行租售并举、相互衔接。
第二类是新就业人员的准入标准。考虑到这类人员多数属无房户，又积蓄较少，而且是过渡性住房需求，租赁条件可以再放宽一些，只设收入标准和准住年限，人均收入标准大体与经济适用房条件相仿，人均月收入5000元以下，租赁年限暂定为5年。
第三类是外来务工人员，由于人数多、流动性又大，要设一些限制性条件。可以不设人均收入标准，但要规定在城市的居住年限，可设定为获得居住证连续5年以上。家庭财产和在农村中的原有住房可不作考虑。
上述意见仅是初步设想，具体标准尚要视公租房的供应情况而作调整。如房源不足可适当从严掌握，如公租房供过于求租不出去可适当放松些。
四、公共租赁房的租金水平与补贴方式问题
公共租赁房的租金水平即租金价格是个很关键的问题，涉及享受对象的承受能力和吸引力的大小。不少地方出现公租房租不出去的情况，据报道，武汉市首批公租房七成无人问津。原因很多，其中租金太高是公租房受到冷遇的主要原因。
公共租赁住房租金水平确定的总原则有两条：一是租金略低于市场价，符合中低收入家庭的承受能力，具有吸引力。一般可考虑低10%～30%。二是开发经营者保本微利，保本才能良性循环，微利才能有开发经营的积极性和动力，经营利润额一般可考虑为3%左右。尽力避免原有体制下公房只有投入没有产出的恶性循环弊端。在实际操作确定租金时，还必须考虑到住房新旧程度和装修档次以及地段等因素。目前供应的主要是新建的公共租赁住房，全装修，可以拎包入住，比起旧公房来条件好得多，相比之下，租金不见得低，甚至还高些，所以，只能与周边新建的商品房租金对比略低些。
公租房是含有政府补贴的租赁房，所以才成为住房保障的一种方式。这就有一个如何补贴的问题。一种方式是将补贴含在房租里，即房租比市场价租金低；另一种办法是单独设置货币化房租补贴，如北京市前不久在公开征求公租房租金补贴意见时，曾考虑按收入水平分6档给予补贴，最高租金补贴占房屋租金比例达95%，最低占10%。这种补贴方法，把廉租房也归并在一起了。
天津市是实施货币化房租补贴比较成功的典型。该市从自身的实际出发，按照“区别对待、分层补贴、租补分离”的原则，向最低收入、低收入和中低收入3个不同收入层面的住房困难家庭发放3种标准的住房租金补贴，资助其租赁公共住房或市场租房，形成梯次保障，改善群众居住条件。具体做法是：按照市场租金每月每平方米建筑面积18元、一套50平方米的公共租赁住房月租金为900元进行测算；对最低收入家庭廉租住房实物配租补贴家庭，只承担每平方米1元月租金，差额部分由政府补贴，补贴量大致相当于月租金的94%。对低收入廉租住房补贴家庭按照月均补贴额550元计算，政府的房租补贴大体相当于月租金的61.1%。对中低收入者经济租赁房租房补贴家庭按月均补贴额290元计算，政府的租房补贴大体相当于月租金的32.2%。这三类家庭的房租支出分别占该家庭月收入的4.8%、16.5%和15.3%。三种住房租赁补贴的好处：一是细分了住房保障层次，充分体现公平原则；二是减轻承租家庭的租金负担，使家庭租房支出在可承受范围内；三是变暗补为明补，也有利于退出机制落实。
住房补贴究竟补在住房生产上，还是补在住房消费上，这是长期争论不休的问题。笔者认为，从简便、公平合理的角度考察，宜补在住房消费上，按收入水平标准，从低到高设置若干等级，收入低多补，收入较高少补、甚至不补贴。让不同收入家庭享受不同层次的房租补贴，做到公平合理。
五、公共租赁房管理问题
公共租赁房管理的总原则是政府主导与市场化运作相结合。由于住房社会保障是政府的责职，因而政府主管部门对公租房的生产建设和分配、消费中带决策性的内容，应发挥主导作用。但是公租房的经营管理等运作机制必须按市场经济规律运行，实行市场化运作。
关键词：
房地产开发企业对于地下车位通常采取销售、出租、按购房面积比例赠与业主使用等形式获取利益回报。不同的处理方式导致不同的税收。只有明确各经济行为下的权利归属，掌握正确的会计处理，明确自身的纳税义务，才能规避涉税风险。以下就此问题展开分析：
一、地下车位的构成以及权属
1、非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
2、人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析
1、销售非人防地下车位永久使用权
⑴会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。
①营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。
②企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。
③土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
④印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
2、分期租赁
⑴会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
⑵税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。
①营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。
②企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。
③房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。
④印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
3、按购房面积比例赠给业主使用
⑴会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。
⑵税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。
①土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款的规定，.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
②企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”
【关键词】公租房；潜在寻租；监督寻租；博弈；激励机制
一、背景
随着我国城市化进程的加快，城镇人口不断增多，住房困难问题也日益突出。为此一些城市先后推出了经济适用房、廉租房等住房保障模式。然而据有关调查，经济适用房投入运营后很多被用作商业经营，出租率高达48%。廉租房以其低廉的租金吸引了大批民众争相承租，也出现了严重的转租现象。各地保障房运行中，监管部门和申请人利益驱使，暗箱操作，频频出现寻租现象，使得这些住房保障模式所取得的效果并非十分理想。
公租房作为一种新型住房保障模式应运而生，但目前各地公租房的监管主体单一，且缺乏约束机制对监管部门自身进行监督。这些制度空白为监管人员和申请人暗箱操作提供了极为“便利”的条件，可能导致寻租现象的发生。为了尽量避免公租房项目出现配租不公现象，在此对公租房潜在的寻租行为进行深入分析，并借鉴发达国家和地区的住房保障制度建设的先进经验，完善相应的制度以达到防范的目的。
二、公租房运行中潜在的寻租行为
寻租是指人们借助政府保护进行财富转移造成资源浪费的活动或者为了取得许可证以获得额外收益而进行的疏通活动，从根本上与劳动和公平原则相违背，是腐败、社会不公之源。保障房由于存在巨大的逐利空间，政府职能部门高度集权、暗箱操作，寻租便是惯用的手段。而公租房运行中潜在的寻租行为主要表现如下：
（1）审核寻租。香港地区对公屋申请人的申请审核极为严格，不仅要求租户满足最基本的申请条件，而且对申请人必须申报的资产作了十分详细的规定，包括：可转让的车牌、房产、车辆、投资类别的资产等多项内容。而目前我国各地公租房申请大都只呈交身份证明、收入证明、住房情况证明等。这些材料极易造假，而且通过这些申请资料最多只能查明申请人的住房情况、显性收入。同时我国的个人信用数据分散，没有形成完整的个人信用体系。
在此情况下，申请人由于公租房利润空间的驱使会向政府相关职能部门或个人行贿，隐瞒真实财产收入状况、呈交伪造申请资料及证明以获取承租资格，相关部门或个人则会凭借权力以及目前公租房制度的缺陷相应地采取措施保证其获得申请资格，如暗中放宽申请条件限制、庇护其弄虚作假等。
（2）定位高容易出现转租。目前各地的公租房定位相较于廉租房高，地段、设施配套、装修档次等都不错。如重庆市的公租房都是高层电梯房，装修的档次中等偏上，租户只需要添置一些家具就能直接入住。羽毛球场、乒乓球场等活动场所及周边大型超市、商场、学校、轨道交通、公交车等配套齐全。租金只有市场价的60%，9-11元/平米，即每月500元不到就能住得很舒适。
如此舒适实惠，难以避免一些经济困难的租户将房屋转租，转而租取市场上租相对便宜的住房，以赚取差价或者将房屋用作市场上流行的“日租公寓”经营。相关部门或个人可能接受行贿对租户的违规行为不予揭发检举。
（3）租户后期的财产变化缺乏监管。目前我国一些城市的公租房已开始投入使用，申请人成功入住后，其收入和财产是否发生变化、是否持有金融性资产、是否拥有其他隐性收入以及承租期间是否购买、继承其他住房的都难以调查，甚至无人调查。
当租户不符合承租条件时，可能会通过疏通活动得以继续承租。因为同等舒适的条件下，公租房能为他们节省很大一笔开支。
三、公租房中潜在的寻租行为分析
上述寻租现象实际都是监督寻租，在此引入博弈模型，从数学的角度分析其经济动因，以找出相应的防范措施。
（一）寻租的博弈模型
在公租房监督寻租的博弈模型中，博弈双方为监管部门和寻租人，寻租人可能是公租房申请人或者是政府职能部门中的某个拥有职权的官员甚至是部门集体寻租。
假设条件：（1）由于寻租人都是为追求利益最大化，在此将寻租人统称为“经济人”。
（2）监管部门不实施监督或经济人即使选择了寻租但其寻租行为未被查出，则经济人将获得全部寻租收益。
（3）监管部门的纯策略选择是监督或不监督，经济人的策略选择是寻租或不寻租。
（4）监管部门能查出寻租行为的概率，在此可理解为监管部门的工作业绩，假定其大小取决于监管部门的工作努力程度，且其具体数值可以确定。
变量设置：R为经济人的寻租收益，F为寻租成本（贿金和惩罚成本），C为监管部门的监督成本，且满足C
对应不同策略组合的支付函数模型如下表所示。
（3）寻租成本F越高，经济人寻租的概率q越小，因为寻租成本F越高，寻租人会考虑寻租是否有利可图；寻租收益R越大，p也越大，q越小，即经济人寻租的概率将减小，因为寻租收益足够大时，监管机构会很重视，实施监督的力度也会加大，寻租被查处的可能性也越大，因而经济人选择寻租会更加谨慎。
（4）监督成本C越高，经济人寻租的概率q越大，因为监督成本太高，监管部门实施监督的可能性下降，因而经济人寻租的概率就会就增大。
（5）因此，减少公租房运行中潜在的寻租行为的有效措施之一就是惩罚机制的介入。具有威慑力的惩罚机制会影响公租房运行中的各参与主体的行为选择。
四、建议
结合以上博弈模型分析及结论，现提出以下建议以防范潜在的寻租问题。
（一）建立专业化的监管机构
香港公屋一个值得借鉴的经验就是政府设立了财政独立的房屋委员会专门负责提供和管理公屋，促进公屋计划的实施。
在此可以借鉴香港公屋监管体系，实行公租房管办分离，组织成立独立的公租房监管机构，专门负责监管工作，接受地方政府的领导和监督。同时采取有效的奖惩措施保证监管机制的有效实施。
（二）激励机制设计
由前述寻租博弈分析可知，监管机构要运行良好应有相应的约束惩罚机制。根据有关研究，监管机构只有在监督时得到的利益不小于机会成本或者努力工作的收益大于不努力工作的收益时，才会选择努力工作；与此同时，政府希望支付的监管成本越小越好。
为简化计算，在此只考虑与实际工作业绩成正比的奖金。政府的收益用公租房的公平合理配租水平y（平米）来衡量，且y主要受监管机构的监管力度以及申请人是否守纪两个因素的影响，并且申请人违规与不违规的概率相同，即P=0.5，努力成本为c=K*a，K为奖励系数，a为工作业绩或监管力度，支付矩阵如下。
由此可以看出，激励机制可以促使监管人员努力追求设定的目标。政府可以设定考核指标对监管机构的工作业绩进行量化评价。如骗租率可以用来考查监管机构是否对不符合条件租户仍承租这一现象进行了有效监管。
（三）完善惩罚机制
根据前述博弈模型分析可知，当寻租的成本或惩罚力度足够大时，相关寻租主体的行为会有所收敛。如2004年2月，香港房屋署成立特遣队，专门负责调查不合承租条件以及将房屋另作他用的租户。在公屋居住满10年的租户须定期申报家庭财产，收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，将受到严厉处罚。这些措施的实施，使得至今房屋署已成功收回约3.4万个公屋单位，并重新配租。
因此，完善惩罚机制先应制定详细可行的惩罚细则。比如相关工作人员接受贿赂庇护申请人弄虚作假、协助超出条件的租户续租等行为一经查出，则应受到严厉的惩罚。情节轻的，予以曝光、警告；行为恶劣的，处以降职、免职等。同时申请人也会受到曝光、限期改正、取消租房资格等的处罚。
其次，设定具有较强震慑力的罚金额度，迫使相关部门工作人员和公租房申请人不会轻易去选择寻租。香港法例规定，任何人士如故意向房委会虚报资料，即属违法，一经定罪，罚款20000元并监禁6个月。监禁6个月不仅给申请人带来了直接的经济损失，而且会对其生活、社交等造成很多的负面影响。
五、结语
本文结合公租房目前的制度现状，分析了公租房运行中可能出现的寻租行为。为此引入博弈模型从数学的角度对其运行中潜在的寻租行为进行分析论证，找出了其内在的经济根源，并依据分析结果及发达国家和地区住房保障制度建设的先进经验，提出了相应的防范措施。旨在引起相关工作部门的注意并为其制定完善相应的制度提供参考意见。
参考文献：
[1]秦旋.建筑市场行为主体最优策略研究[M].北京：科学出版社，2008.
[2]董少林.政府公共投资中寻租行为的博弈分析[J].决策参考，2011（17）
[3]左婷，王丽丽.世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示[J].经济论坛，2011（3）
[4]王坤，王泽森.香港公共房屋制度的成功经验及其启示[J].住宅与城市房地产，2006（1）
[5]王英，许娜，段继红.公租房监管问题研究[J].中国房地产（学术版），2012.5
[6]马德天.我国公共租赁住房法律制度研究[D].中国政法大学硕士学位论文，2011，3：15-18
[7]李小莹.政府集中供给模式下保障性住房建设监管的研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011，6：23-29
作者简介：
王英（1968--），女，汉族，重庆人，副教授，研究方向建设行政管理，建筑经济，房地产管理；单位：重庆大学建设管理与房地产学院。
许娜（1988--），女，湖北黄冈人，研究生，研究方向工程项目管理，单位：重庆大学建设管理与房地产学院。
一、奋斗目标本世纪末，全市人均居住面积达到9平方米，住房成套率达到80％；住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％；通过完善住房公积金制度、积极推进租金改革、稳步出售公有住房、试行住房包干使用，搞活住房存量，搞好住房增量，初步建立具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；初步建立规范的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场；发展住房金融和住房保险，初步建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
二、基本内容
（一）完善住房公积金制度
1、实施原则。住房公积金是一种义务性的长期储金。所有党政机关、社会团体和企事业单位及其职工均应当按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。单位和职工缴存的住房公积金均归个人所有，存入个人公积金帐户。所有实行住房公积金的单位，不论隶属关系，都应当服从统一管理，参加全市房改住房基金的统一运转。亏损企业也应当建立住房公积金。特困企业、严重亏损企业的公积金必须按规定报市、区房改办审批后方能作缓缴处理。
凡违背上述原则的单位，不得享受房改的各项优惠政策。
2、缴存标准。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按上年度职工个人工资和单位职工工资总额的一定比例逐月缴存。1995年度个人和单位住房公积金的缴存率分别为5％。今后，建立住房公积金每年缴存基数的动态调整机制，并适时调整缴存率。
3、使用范围。住房公积金是个人住房基金，首先确保职工个人用于购、建、大修住房的支取，政策性住房抵押贷款；其次用于经济适用住房建设的贷款；第三用于单位购建职工住房的政策性贷款和保值增值。职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工的住房公积金本息免征个人所得税。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督。
4、资金来源。企业为职工缴存的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财税部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工缴存的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，金额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例分别由财政预算拨付和比照企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
5、管理制度。按照责权利一致的原则，建立“中心”（即南京市住房基金管理中心，下同）负责、银行办理、税务支持、财政监督、管理小组决策的住房公积金管理体制。“中心”负责住房公积金的归集、支付、核算和管理，每年与市财政局共同编制住房公积金的使用计划，并经市住房公积金管理小组审定后执行。“中心”对住房公积金实行专户管理，住房公积金的金融业务由“中心”委托政府指定的专业银行办理。
（二）积极推进租金改革
1、提租规划。1995年度按双职工家庭平均工资的5％计租。今后每年以上年度的双职工家庭平均工资为基数，逐年递增2个百分点计租，至2000年住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的15％，
2、提租范围。政府房产管理部门直接管理的公有住房和党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的公有住房。
3、提租标准。1995年度公有住房月租金调整到平均每平方米使用面积0.84元。实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素适当调节。
4、住房补贴。从本方案实施之月起，职工（含离退休职工）按职工本人1994年度月平均工资或月离退休费工资基数的1.5％计发住房补贴。原住房补贴一律取消。
5、新房新制。对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房仍实行分房缴定金制度。定金标准为每平方米使用面积20至40元，归缴存人所有，享有低息，不计复利，五年后由产权单位一次还本付息。
6、减免政策。1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，今后一处住房提租后，新增租金全额免缴；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休工人或已故退休工人的配偶，今后一处住房提租后，按户减收50％的租金。建国后参加工作享受退休待遇的职工，今后一处住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户和非在职优抚户，市总工会确认的特困企业的特困职工，今后一处住房提租后，房租酌情全额免缴或限额减免；住房在规定标准之内的职工家庭，提租后，生活确有困难的，由单位酌情给予生活补助。
7、租金管理。租金收入归产权单位所有，纳入城市或单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
（三）稳步出售公有住房
1、售房原则。凡具有本市城镇常住户口、以自住为目的中低收入的职工，均可向房屋产权单位申请购买住房。职工购买公有住房坚持自愿的原则，每户限购一套成本价住房。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
2、售房范围。城镇成套公有住房原则上均须向符合购房条件的职工出售。已列入近期规划拆迁、改造的住房及旧城区三层以下（含三层）的住房；别墅、庭院式住房；地处临街宜改造为营业用的住房；产权有争议或涉及落实房产政策的住房；具有纪念意义或已列入文物保护的住房以及市政府认为不宜出售的住房暂不出售。
3、售房价格。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。
1995年度出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积700元。实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向等因素进行调节。
1998年出售公有住房的成本价与南京市经济适用住房的成本价并轨。
4、折扣政策
（1）现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。成本价的现住房折扣率1995年为5％。今后每年递减1个百分点，至2000年全部取消。
（2）工龄折扣。每户购房时，按一人工龄计算，每一年工龄给予成本价1.2％的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同户籍中工龄最长的一人计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。工龄按建立公积金制度以前的工龄计算。
（3）成新折扣。以成本价购买旧住房，成新折扣按住房折旧年限50年计算，每使用一年成新折扣为2％，使用年限超过30年的按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定必须经评估确定。
5、付款方式。购房职工原则上一次付清房款，经批准也可分期付款或申请政策性抵押贷款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣，折扣率按照购房政策性贷款利率与银行储蓄存款的利率的差额确定。1995年度为应付购房款的19％。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的50％，分期付款的期限最长不超过10年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息，利率按政策性贷款利率确定。
6、产权管理。职工购买公有住房，必须由市房产管理局和土地管理局分别核发房屋所有权证和土地使用权证。
职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，使用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的公有住房依法进入市场时，在同等条件下，原售房单位和政府房产管理部门有优先购买权。
7、政策衔接。本方案实施前已出售的公有住房，凡1993年底前按市政府20号令规定的价格和办法购买的，仍拥有部分产权；凡未执行20号令规定的，不予确权，待纠正并补齐全部差价款后，方可申办、核发房屋所有权证，拥有部分产权。1994年1月1日以后出售的，一律执行本方案规定的售房政策。
购房职工如自愿补足原标准价购房与成本价购房的差价款，也可享有全部产权。
职工按市政府宁政发［1990］122号、［1993］38号文规定购买的经济适用住房，享有全部产权。
8、税费减免。产权单位按成本价向职工出售的公有住房，新房按零税率计征固定资产投资方向调节税，新旧房均免收交易管理费。职工以成本价购买公有住房，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。
9、房款管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上缴同级财政，其中行政单位、全额预算事业单位上缴85％（高层住宅上缴80％）；差额预算事业单位上缴60％；自收自支事业单位上缴30％。上缴财政的售房收入全额纳入城市住房基金；留归单位的售房收入全额归入单位住房基金。售房款的管理实行专户存储、权属不变、统一管理、监督使用的原则，售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
10、维修管理。公有住房出售后，室内维修由购房职工负责；共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款15％（高层20％），购房职工按成本价1％的比例提取费用作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位或委托物业管理公司负责管理、监督使用。不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。
（四）试行住房包干使用
1、包干使用范围。住房包干使用主要适用于成套现住房。除政府规定不宜包干使用的住房以外，均可试行住房包干使用。新建住房暂不试行包干使用。
2、包干使用期限。包干使用期分别为6年期和10年期。包干使用手续必须于1996年6月底前办理完毕。
3、包干使用费用。包干使用费平均按每平方米使用面积6年期为50元，10年期为100元，并按房屋结构、地段、层次、朝向等因素进行调节。包干使用费由房屋承租人一次交付房屋产权单位。包干使用期内，承租人不再缴付房屋租金。
4、包干使用维修。包干使用期内，分户门内的维修，由承租人负责。共用部位和共用设施的维修，由产权单位负责。
5、包干费的使用。回收的公有住房包干使用费应用于房屋的维修、管理和建设。
6、包干使用管理。公有住房包干使用期内，房屋所有权不变，承租人必须与房屋产权单位签订包干使用合同，遵守国家公房管理的有关规定，不得擅自转租、转让和改变使用性质，不得损坏房屋结构和设备。
（五）建设经济适用住房
1、实行优惠政策。经济适用住房的开发建设，必须明确建设目标，制定到2000年的建设规划和实施计划，并超前规划若干块住宅小区用地，合理布局，分阶段开发。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式，对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持，金融单位在信贷等方面予以支持。
2、统一组织实施。根据中共中央中发［1993］6号文件关于房地产开发企业必须承担20％经济适用住房建设任务的规定，由市主管部门统一计划、统一组织，按建设项目的性质、比例，将经济适用住房切块分解到各开发企业进行建设。各开发企业建设的经济适用住房，必须按南京市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）制定的分配安置计划和市政府规定的价格出售给住房困难户和中低收入的职工。市房改办负责制定全市的社会保障住房计划及相关政策，市经济适用住房发展中心负责经济适用住房建设的组织实施工作，近期内着重解决好住房困难户的住房问题。
3、多种形式建房。各单位要充分发挥各方面积极性，多方筹集资金，利用自有土地，鼓励集资建房和合作建房，继续发展住房合作社，以解决中低收入职工的住房问题。
（六）实行住房社会化管理
1、实行住房物业管理。成立多形式、多体制、多层次的房产物业管理公司，运用现代化管理方法和维修养护技术，以经济手段对房屋及其配套设施实行社会化管理；物业管理公司是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，实行有偿服务，合理收费，取之于民，用之于民。房屋产权人或承租人要服从管理机构的统一管理。市房产管理局是物业管理的主管部门，负责制定相关的管理规定，并进行业务指导。
2、实行住房保险机制。公有住房出售后，产权人可向保险公司申请住房保险，由保险公司承担住房保险责任；申请政策性抵押贷款的必须办理住房抵押贷款综合保险。
三、组织领导
（一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导，健全机构，全面规划，精心组织，兼顾长期目标和近期任务，加快推进城镇住房制度改革。
（二）市、区住房制度改革领导小组及工作机构要根据国务院和省政府的统一政策，会同有关部门，抓紧完善政策法规和配套细则，实行分类指导，协调解决深化改革中的矛盾和问题。政府各有关职能部门要各司其职，各尽其责，相互配合，确保城镇住房制度改革顺利实施。
（三）所有单位，不论隶属关系，均须执行本方案的规定和市政府的统一部署，不得各行其是，擅自决策。
（四）有条件的大中型企业，要加快房改步伐，加大房改力度，要结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离开来，加快住房的商品化、社会化。
（五）要认真做好房改的宣传工作。各级宣传部门和新闻单位要加强正确舆论引导，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导职工转变观念，积极参与住房制度改革。
（六）要严肃房改纪律，严格执行国务院、省政府的统一政策和市房改方案的规定。各级政府监察等职能部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、市房改方案规定、低价售房、变相增加优惠条件和以权谋私等违纪违法行为要严肃查处。
四、附则
（一）与本方案配套的《南京市住房公积金管理细则》、《南京市公有住房提租和补贴实施细则》、《南京市公有住房租金标准》、《南京市出售公有住房实施细则》、《南京市公有住房出售收入管理细则》、《南京市公有住房包干使用实施细则》、《南京市分房缴定金实施细则》、《南京市职工个人政策性住房抵押贷款暂行办法》，和本方案同步实施。实施细则在执行中，可根据情况发展适时完善。
（二）本方案实施后，每年7月1日至次年6月30日为房改年度。当年6月底前由市房改办会同财政、税务、房产、物价部门公布下年度的住房公积金缴交率、租金标准、公有住房出售的成本价及各种折扣率。
（三）有关军队人员居住地方公有住房和地方人员居住军产房的，均执行国务院和中央军委制定的房改政策和规定。
（四）市属五县根据国务院、省政府的统一政策和本方案的精神，结合本县实际情况，制定深化住房制度改革方案及配套细则，经报批后实施。
河南省房产税暂行条例实施细则修订版第一条根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称条例)规定，结合我省实际情况，特制定本实施细则。
第二条在城市、县城、工矿区开征房产税，农村不征收。建制镇房产税是否开征、何时开征，由省辖市人民政府、地区行政公署确定。
房产税的纳税义务人(以下简称纳税人)按《条例》第二条规定执行。
第三条房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计征，年税率为百分之一点二。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入计征，年税率为百分之十二。
第四条下列房产免征房产税：
(一)《条例》第五条所列房产;
(二)工矿企业办的学校、医院、幼儿园、职工食堂自用的房产;
(三)工会办的疗养院自用的房产;
(四)经省财政厅批准免税的其它房产。
第五条除本细则第四条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省辖市人民政府、地区行政公署确定、定期减征或免征房产税。
第六条房产税按年征收，分季缴纳。具体缴纳时间，由市、县税务局确定。
第七条房产税由房产所在地税务机关征收。
第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》办理。
第九条本细则由省财政厅负责解释。
房产税的意义和作用房产税的作用主要体现在以下两点：
一方面，房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，解决地方财力不足。而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源;
另一方面，征收房产税有利于加强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋所有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定资产的投资规模。若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税，则可以抑制房产投资和投机，阻止房地产市场泡沫化，促进宏观经济的协调稳定发展。
征收房地产税至少有三大正面意义：
首先房地产税是与分税分级财政体系相匹配的的地方税体系的重要财源支柱;其次房地产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件;第三，房地产税还会增进财产税再分配调节功能，对整个社会和谐及长期可持续发展的正面意义也是值得期待和肯定的。开征房产税可挤压房地产需求泡沫。
房产税的征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)
