[关键词]和谐社会高校物业管理
早在中国古代，伟大的思想家孔子就提出了“和谐社会”的美好理想――“致中和，天地位焉，万物育焉”。随着社会的发展，和谐理念引入国家治理、社会关系协调领域中，“社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。”新和谐观的提出对于高校社会后勤化的不断深入，更新观念，转变工作作风，具有现实指导意义。而高校物业管理作为高校后勤的新兴任务，应从自身出发，建立和谐的高校物业管理体制。
1高校物业管理的主要内容及基本要求
1.1环境卫生。保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施。
1.2楼宇管理。校园内人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。同时，高校是知识分子的集中地，学生公寓物业管理要突出文化氛围和艺术品味。公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。物业管理应根据校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，在日常的服务之中实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正实现管理育人、服务育人、环境育人的功能，创造优美、整洁、安静和奋发向上的育人成才环境。
1.3公共设施设备的维修和维护。校园的公共设施设备是教学工作的基本保障。公共设施设备的维修维护要确立专业、规范、节约的管理目标，保障公共设施设备随时处于良好状态。
1.4能源的节约管理。学校是一个庞大的系统工程。任何一点疏忽都会对国家造成巨大的损失――浪费国家资源、影响社会发展。高校物业管理应充分体现其管理效益，让学校后勤部门省心、省力的同时，节省开支。为此，要求对物业管理人员应做到：认真负责所管楼层的用水用电，根据天气情况控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修；认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启和及时关闭，做好有关记录。
2高校物业管理发展的对策
高校物业管理不同于一般的小区管理。它不仅为学校房产物业提供管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通的健康、开放的工作、学习和生活的环境。鉴于当前高校对物业管理的新要求，提高物业管理水平迫在眉睫。
2.1引入竞争机制，促进发展
目前高校物业管理的水平和专业物业公司的水平存在较大差别，他们占据着高校物业管理的绝大部分市场。但竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。因此，为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤部门应积极吸纳社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争提高学校后勤物业管理公司的服务质量，使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。
2.2树立品牌意识，强化质量管理
高校后勤物业管理企业与社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务，不断提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。高校后勤物业也有不同于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素。在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。
2.3多种形式培养人才，提高队伍素质
完善的高校物业管理，取决于训练有素的物业管理人才，首先要有良好的思想素质，肯于奉献的精神，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人才的素质，一是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍；二是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来；三是引进竞争机制，加强考核，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。同时，高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中的80%员工是操作层面的员工。他们担负了物业管理服务中80%以上的工作量，保洁、绿化、维修等岗位，每天直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。所以要重视操作层员工的岗位培训，把实际操作的经验、程序变成理论文字传输给员工，有针对性地开展各种专业培训。用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。
2.4建立健全制度，加强规范管理
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
总之，随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。在社会物业市场中，它具有强大的生命力和广阔的发展前景，相信其在激烈的市场竞争中，必将获得长足发展，发挥巨大的社会作用。
参考文献：
[1]刘勇.如何加强高校物业管理的研究[J].市场论坛，2009,(6):78-79.
关键词：业主委员会；社区自治；困境；制度
我国的城市社区业主委员会是伴随着我国房屋产权制度改革，房地产市场逐步形成以后而新兴出现的，它的出现既是我国经济体制和社会结构双重转型过程中城市社区发展变化的客观反映，也是社区自治进程的客观要求。
所谓业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会作为一种新型的组织形态，在社区内的地位、职能及扮演的角色对社区里的居民、居民委员会乃至整体社会结构的变革都将产生深远影响。
一、国外社区自治的先进经验
20世纪50年代后，在联合国的倡导下，世界各国尤其是一些发达国家开始介入并转向社区建设与管理模式的研究领域。同时，在这些国家努力推进城市社区建设的进程中，根据各国国情、文化传统、生活习惯的不同，逐步形成了各具特色的社区管理模式。有以印度、澳大利亚为代表的“整体模式”，有以以色列、缅甸为代表的“模式”，有以新加坡为代表的“政府主导模式”，有以日本为代表的“混合模式”，其中比较典型的是以美国为代表的“分散模式”。20世纪90年代初，社区管理又成为克林顿实现“重塑政府”、“复兴美国”的重要手段之一。“社区自治模式”成为美国政府治理社区的典型代表模式。此外，欧洲各国社区中也涌现了一批自治管理组织，如英国的社会服务委员会、农村社区委员会。这些志愿组织使居民直接参与社区事务，达到改进社区利益的目的。在爱尔兰有一场名为“此间的人民”运动。这场活动意在组织地区各利益团体及各个阶层，进而产生各行业代表以激发共同行为，以适应社区需要及增进社会福扯。
由此可见，尽管各国自治活动的组织模式不尽相同，但居民自治无疑是社区发展的内在要求，国外社区自治的成功经验有助于我国的和谐社区的发展。
二、我国业主委员会发展的现实困境
虽然有关法规对业委会的地位、作用、运行程序都作了一些规定，但是，由于种种原因，业委会在实际操作中困难重重。
（一）、业主委员会受行政力量牵制，缺乏自
社区的本质特征是“居民自治”。作为适应社会发展潮流和充分维护社区业主利益的新生居民自组织―业主委员会，在其组织活动过程中常常遇到行政力量的牵制。政府对社区事务过多的干涉，导致业委会无法正常发挥作用。例如深圳景洲大厦在全国《物业管理条例》颁布后首开先例，绕开行政主管部门，举行业主大会，完全由业主自主投票表决选聘物业管理公司。但是2003年12月31日，该大厦业主委员会邹家健被深圳住宅主管部门免职，成为全国第一个被地方政府住宅主管部门直接用行政红头文件罢免的业委会主任。
（二）、业主委员会法律地位不明确，业主委员会维权力不从心
依据现行法律，作为业利组织的业主委员会既不是独立的法人实体，也不具社团组织的地位，更不能单独设财务，无名无分使业主委员会行使权利不可避免的要面对重重阻碍，在日渐增多的房地产纠纷中，“业主委员”作为广大业主的维权代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院对此认识不一：有的法院认为，以“业主委员”的名义提讼有违法律规定，但有的则允许代表。
（三）、业主委员会成长不足，难以作为
作为我国城市的新生事物，业主委员会也仅仅经历了20年左右的发展，很多方面还处在刚起步阶段。目前大多业主委员会的业务处理水平都处于低级阶段，所处理的社区事务大都是日常琐碎之事。真正关涉社区发展规划、基本建设、功能扩展等重大问题时，一般都没有普通业主的发言权。业主们往往在社区中处于“弱势群体”。
（四）、业主委员会经费筹集困难，成员缺乏利益保障
经费问题关系到业主委员会的稳定性和工作的有效性。一个稳定有效的业主委员会机制应当建立在合理的利益平衡的基础上，而不是建立在对业主委员会委员的道德企盼上。但在实际生活中，业主委员会因拿津贴会引来众多的质疑，成员缺乏有效的利益保障，不仅会降低服务质量，而且不利于业委会工作的有效开展。
三、业主委员会发展的对策选择
要完善业主委员会自治制度，推进城市社区自治，具体可以从以下方面来解决。
（一）、界定政府在社区中的权力范围
行政权力作为一种公共的强制性权力应当追求公共利益，应当处于公正的地位。只要没有违反公序良俗，没有造成对公共利益的不良影响，具有公共性的行政权力是不应当介入的，行政介入需要有一个度，就是社区中的活动是否建立在居民、业主资源的基础之上，更为重要的是这些活动是否影响了公共利益。这才是政府在社区的权力范围。
（二）、确立业主委员会的法律地位
一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，而业主自治及业委会成立运作等却举步维艰。在实际中的操作过程中集中表现为物业服务用房移交难、物业资料移交难、处罚实施难。破解业委会困境还需强有力的法律保障，比如有关立法部门需要对物业公司管理用房的所有权向业主移交的问题作出规定，同时能够赋予房管部门更快、更有效的处罚措施。
（三）、推进业主委员会专业化程度
建立业主委员会责、权、利的协调机制，提高业主委员会的专业化程度才是发展社区自治组织的根本。业主委员会并非一个暂时性的公益组织，它必然随着实践的探索与制度的完善长期存在。从当前业主委员会的运作状况来看，要实现业主委员会专业化，提高业主委员会的服务能力，需要吸纳小区内有专业特长的业主加盟，以激发广大业主的主动参与意识。
（四）、建立合理的活动经费筹集制度
业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务费的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。为调动业主委员会成员的积极性，应确定业主委员会成员的薪酬标准，对于工作突出的，经业主大会同意应给予奖励，对于的委员应按规定给予处罚，让业主委员会成员明白，在被赋予了权利的同时，也承担着相应的责任和义务。
业主委员会作为我国公民社会中的一个新生事物，在发展的过程中面临着重重困难，我们不应对之求全责备，而应当积极探索业主委员会的良好组织形式，有效的行为方式，以提高他们的维权能力。随着我们国家对私有财产保护的日益重视和业主的努力，业主委员会必将在社区中发挥更加重要的作用。（作者单位：杭州师范大学政治经济学院）
参考文献：
[1]雷洁琼：转型中的城市基层社区组织：北京市基层社区组织与社区发展研究，北京大学出版社，2001
[2]吴娇：从国外经验看我国城市社区自治主体参与网络的构建，辽宁经济管理干部学院学报，2009（6）
[关键词]物流企业社会责任
一、研究的意义
目前，国际上普遍认同的企业社会责任是：企业在赚取利润的同时，必须主动承担对环境．社会和利益相关者的责任，最终实现企业的可持续发展。随着我国物流业的不断发展，其社会责任的重要性越显突出并引起人们重视，笔者认为，物流业的社会责任：为生产和流通服务获取利润的同时，必须主动承担对利益相关者的责任，遵守社会道德、减少社会物质资源消耗、保护生态环境，实现企业与社会的和谐及可持续发展。
欧美发达国家在资本积累阶段，企业在生产过程中只顾赚钱，没有承担相应的社会责任，造成环境污染、生态资源受到破坏。在经过50多年的环境污染综合治理后，欧美、日本等发达国家对企业的社会责任提出更高的要求，从经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任角度进行实际指标分析，使企业在提供产品服务、自身生存和承担利益相关者的责任三者之间保持和谐发展。
与国外企业社会责任研究不同的是，我国物流企业社会责任研究相对较晚，尽管我国学者在20世纪90年代从企业角度也作过一些研究，但对物流企业社会责任的研究是近几年实现的。物流作为国民经济发展的基础和动脉，是联系生产企业与消费者之间的重要环节，起着承上启下的作用，其流动性、社会性及服务性，决定了物流业较一般制造业和流通业具有更广泛、更重大的社会影响，这就要求物流业必须更好地履行多样化、重大的社会责任，实现物流业与社会的和谐及可持续发展。
二、物流业承担社会责任存在的问题
1.单纯追求利润最大化
在市场经济发展过程中，部分经营者将利润最大化作为企业唯一追求的目标，对物质利益疯狂追逐，使一些人忽视精神和信念的价值，导致伦理道德的退化甚至错位。经济发展的价值理念增强社会活力和创造力，但其理念过分膨胀又造成社会责任感的淡化甚至消失，导致本位主义和极端利己主义的滋生，给我国社会经济建设等方面造成严重危害。在上述不良因素影响下，部分物流企业没有树立以人为本的经营理念，缺乏社会责任意识，没有改善员工的工作条件和安全保障当作企业的社会责任，一味地压低劳动力价格，延长劳动时间，降低物流成本。在老板眼力利润高于一切，老板“以人为本”的经营理念，都在追求客户满意、客户至上的目标。这种损害员工权益的行为，必然使员工不满意，导致服务水平降低经济效益下滑。另外，我国物流货运市场没有形成一套行之有效的行业准入机制、运价体系混乱、诚信机制缺失，单纯追求经济效益，超载超限的恶性竞争使得物流基础设施遭到破坏。
2.国内物流理论研究存在不足
2006年我国物流总费用与GDP的比率为18.3%，美国物流成本占GDP的10%以下，两者有很大差距。我国如何降低物流成本？有的采取生产企业经营模式拼设备、拼人力降低物流成本，中国人吃苦耐劳，但如今每个行业的发展是靠科学技术。我国物流业与发达国家的差距主要是科学技术、经营环境和综合能力。以生产制造业为例，其物流主要包括供应物流、生产、销售和废弃与回收物流，美国的生产企业有多少？绝大部分生活用品依靠进口，其供应物流、生产、销售和回收物流的费用有多少？正是发展中国家在制造产品中承担巨大的物流费用，如果美国跟我国一样生产制造产品，其物流费用保守估算至少超过GDP的13%。另外，部分外商利用我国的仓储和物流设施，按订单组装产品在集装箱内，到了国外直接将集装箱运到超市销售，节省仓储和分拣等工序，降低物流费用，这些值得思考和研究。
3.管理手段落后
我国物流业的发展经历了艰难曲折，2003年前国内只有10%的物流企业采用计算网络管理，现如今已有80%以上的物流企业采用了计算网络管理，提高了管理和服务水平。但没有形成全国运输信息网络，经营过程中仍然存在空车往返、迂回和过远运输等，造成社会物质资源的浪费。一些国有物流企业铁路、海运和航空采用GPS定位系统和高新技术取得较好的经济效益，但高新技术在公路运输普及率低，导致物流管理和服务水平整体不高，与发达国家之间存在一定差距。
三、物流企业承担社会责任的对策
1.坚持科学发展观、促进物流整体水平提高
(1)科技是第一生产力。现代物流的发展必须依靠科学技术降低资源消耗，提高服务水平，为社会经济发展服务。目前我国物流制造业缺乏核心竞争力和高科技开发能力，导致物流设施和运行设备动力系统落后，造成管理水平、服务水平和经济效益与发达国家之间存在距离，没有很好地承担社会责任。在物流业的发展进程中，物流关键技术的发展是至关重要的，物流技术包括硬技术和软技术，涉及诸多方面，如条形码技术、电子数据交换、卫星定位系统、高速快捷的运输方式和运输规划等。科学技术提供了对物流中大量的、多变的数据进行快速、准确、及时采集并迅速分析处理的能力，大大提高了信息反馈功能，进而提高了控制管理能力和客户服务水平，提高了物流运营的效率，物流坚持科学发展才能更好地为社会经济发展服务，才能承担更大的社会责任。
(2)加强科学管理。高新技术为物流发展提供了基础，但管理仍是物流发展的重大问题之一，尤其是在经济、社会与科技迅速发展的今天，实施物流的组织管理和经营管理的任务更为复杂和繁重，不仅需要高度的科学性，而且需要调动人的积极性和创造性，充分发挥人的主观能动性。物流要承担社会责任，首先要保证内部的和谐，教育员工树立正确的价值观念，自觉履行法律和法规制度，遵守职业道德和岗位责任制，加强学习掌握高新技术，不断提高物流作业水平，通过科学管理提高经济效益。
(3)提高服务水平。建国以来由于我国交通运输建设投资少、基础薄弱，改革开放后，随着我国经济建设的全面发展，交通运输成为经济发展的瓶径，铁路运输紧张，港口压港、压船，外资企业原材料供应和产成品运输困难，制约社会经济的飞速发展。对此国家投入大量资金，建设高速公路，扩建港口，铁路运输建成电气化，提高运输效率，加快粮食、煤炭、矿石和各种物资运输、为工农业生产和社会经济发展提供优质服务。高新技术和科学管理相结合，提高物流服务的高效率和高效益，其重要性已不容置疑，随着物流行业的不断成熟，市场对物流服务需求的不断提高，物流产业的分工已更加细化和专业化，并逐步向集约化和规模化发展。物流业的服务要以为客户节约成本为目标，以方便、快捷为特点的专业化服务。
2.经济利润与承担利益相关者的责任同等重要
(1)经济利益是企业生存的物质基础，物流业在服务过程中获取经济利润，安排职工就业，促进社会经济发展，使人们享受经济发展带来的成果。物流业只有发展强大参与市场竞争，才能更好地为客户服务，同时获取经济利益，企业才能生存和发展。物流运输有公路货运、铁路货运、航空货运和水运货运，这四种运输方式都有各自的技术经济特性，因此有各自适宜的货物种类和运输距离。但随着物流运输外部环境的急剧变化而引发的运费上涨，导致物流运输业重新洗牌，按市场规律进行货物流向调整，这是市场竞争机制自发决定的。物流业要围绕核心企业，与制造业和流通业组建战略联盟，争取更多的客户和货源，另外，物流业之间也要形成战略合作，发挥各自优势，组成立体交叉运输网络，使经济效益不断提高。
(2)物流企业在获取利润的同时必须承担利益相关者责任，如员工利益、社区环境和社会资源等。一个企业只要履行了经济和法律责任，就算履行了社会义务，而社会责任则在社会义务的基础上增加了一个道德责任。物流业必须在法律、经济效益和社会道德的基础上生存发展，那种损人利己不承担社会责任的经营，只顾GDP增长不承担利益相关者责任的行为，是违背社会主义的道德观和责任感，必定受到社会舆论的谴责。物流企业在经营过程中，必须坚持“以人为本”的观念，关心员工的福利待遇，改善工作和休息环境，调动员工积极性和创造性，更好地为企业和社会服务。
3.政府要营造良好的经营环境
物流企业在经营过程中，没有经济效益要退出，有经济效益不承担社会责任要监督和制裁，物流企业不能以破坏社会资源、环境和超载而生存，要让那些有经济效益同时能承担社会责任的物流企业生存和发展。政府要发挥监督管理作用，保护企业公平竞争与公正交易的应有秩序，积极为物流企业履行社会责任创造良好的环境并提供服务。行政管理部门必须利用高科技手段加强管理，增强行政执法力度，加大对损坏社会利益行为的处罚力度，打击超载、超速和疲劳运输，保护物流运输基础设施和空气环境，监督物流企业承担社会责任，使社会经济和谐发展。
参考文献：
矿区物业管理的重要性
物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分，而矿区物业管理更是矿区居住小区不可缺少的一部分。社区物业管理承担着服务小区居民、维护社区秩序、管理公共设施的重任，解决的虽然都是员工生活中的小问题，但却是大民生，涉及千家万户，与人民群众生活息息相关。矿区社区服务在很大程度体现出社会效益、经济效益和环境效益。
社区物业服务给员工创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境和氛围。运作良好的生活设施，有助于工作效率的提高；称心如意的住宅环境，有助于人际关系的调适。是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件。矿区后勤物业的经济效益就是通过管理与服务，提高物业的价值，延长物业的使用寿命，使其保值增值；营造一个良好的生活环境，有利于人们的身心健康，让职工群众拥有安全感、满足感和幸福感，并以饱满的精力投入企业的发展建设之中。
矿区物业管理的现状及存在的问题
石油矿区物业管理从运行以来，虽然在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到职工群众的认同和业主的接受与欢迎。经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，但是，结合当前要求，矿区物业管理仍存在一些问题。
逐步妥善解决好物业“大而全”的问题。一是受企业福利房传统观念的影响，业主中对物业管理的期望值较高，一切问题都依赖于物业管理，也不同程度的存在着“大而全”的思想。目前，矿区物业管理部门要结合实际，加强宣传引导，明确物业业主双方的义务和权力，双方达成共识。二是企业市场化管理模式的局限性，难以满足业主的要求。如：老旧小区改造的不到位，市场化管理手段难以跟进，小区不能形成一定规模，基础性设施配套不健全、绿化面积、门禁启用、人车分流等具体问题难以解决。三是以提高服务质量，温暖广大业主。在现有的条件下，解放思想，开动脑筋在细节上下功夫，提高服务标准。
制度相对滞后，尚未形成市场竞争机制。伴随住房自有化和住区社会化的发展。而由于开发商、施工单位、物业公司、业主关系存在的复杂性，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要有制度做确定，确保物业内的公共利益不受侵害。而矿区物业管理缺乏相应的制度体系，影响到物业管理的发展。同时，物业管理招投标管理不规范，基本是由矿区主管部门下达管理通知，分区域进行管理，未形成市场竞争机制。
收费难且不规范，发展的区域性不平衡。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，伴随着收费专业化重组，物业管理表现比较突出的两个问题是：收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。物业管理企业收费缺少相关政策支持，影响行业发展。区域物业管理服务发展不平衡。一些较大的矿区发展较快，较小的矿区发展较慢，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务，不利于石油物业管理全面发展。
管理人员综合素质偏低，职工群众的消费意识有待提高。目前，石油物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。职工群众对“物业是商品、是产业，服务是商品、需消费”的观念仍很淡薄，还需要大力进行政策性的宣传和教育。由于物业管理不同程度地涉及到社会、企业、经济、环境等多个领域，加之与职工群众的切身利益息息相关，政策性较强，因此，既要积极稳妥，又要把握好政策，按目标、分步骤地进行现代化管理。
提高矿区后勤物业管理质量的措施
提高矿区物业管理质量搞，就是坚持服务第一，根据矿区内部物业特点，抓住要点，从提高思想认识、人员素质、服务质量方面着手，解决工作中的不足和问题，实现矿区后勤物业高水准、高效益、高质量的管理要求。
提高思想认识，实现管理社会化。提高思想认识，统一认识、形成合力。要把物业管理公司的节约工作做好，通过远程制动收费系统安装、磁卡防盗门的更换等新节能技术和设备的应用，让业主重新认识新节能技术的优越性，从而加速新技术的推广，促进物业管理制动化及住宅区安全保卫工作的开展。达到石油矿区物业管理人性化、制动化。物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为企业、社会创造更多的财富。
提高人员素质，实现管理专业化。重视人员素质。要以职业道德教育为重点，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性；对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，及时解决。通过这些工作，建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。要通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作专业技能。物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高后勤管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进后勤管理向现代化管理方式转换。
关键词：物业管理；结构化分析；智能小区
中图分类号：TP315文献标识码：A文章编号：1007-9599(2010)16-0000-02
J2EE-basedCommunityPropertyManagementSystem
TangYingjie
(HubeiUniversityofTechnology,Wuhan430068,China)
Abstract:Thesystemdesignanddevelopmentthisresidentialpropertymanagementsystem.Thesystemimplementsthepropertyinformationmanagement,customerinformationmanagement,bulletinboardinformationmanagement,systemmanagementbackgroundmodule,frontmoduleatthesametimeandbrowsing,informationsearch,viewpersonalinformationsuchasorganicallycombinedtoimprovethemanagementprehensivetestingbyscience,informationsystemimplementationsettings,userinformationmanagement,displaythelatestinformationandotherfunctions.Andaccordingtothespecificcircumstancesoftheapplication,appropriatelymodifiedtobetterapplication.Thesystemissimple,goodflexibility,thesafesystemandstableoperation.
Keywords:Propertymanagement;structuredanalysis;Intelligent
Community
物业管理是一个新兴的综合性经营服务行业。近几年，随着我国城市建设和房地产业的发展，城市化进程的推进，物业管理的经营范畴在不断扩大，业务量在逐年增加，行业体系在逐步形成，展现出广阔的发展前景。物业管理作为一个新兴的行业，要保持这种旺盛的发展势头，形成与我国城市建设发展相适应的整体规模，就要注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新。
一、系统开发的意义
物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物，它既是房地产经营管理的重要组成部分（其直接经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多），又是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此，发展物业管理具有十分重要的意义。
（一）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益
物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。
（二）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，相应地也改善了市容市貌，促使人们安居乐业，改进人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善，也有力地促进城市生态环境的良性循环。
（三）发展物业管理有利于增加就业
就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。
（四）发展物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。
（五）促进城市管理和环境的完善
一个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，国际城市、花园城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善，每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理，从对居住物业、商业物业的管理延伸到学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。
二、运行环境与开发模式的选择
由于时间以及技术的关系，本系统前台采用J2EE作为WEB开发平台。JSP是一项功能强大的，用于构建动态Web应用程序的技术。JSP可完全利用JAVA架构的强大，安全，高效的平台特性。JSP是运行在服务器后端编译后的普通语言运行时代码，运行时早绑定（EarlyBinding），即时编译，本地优化，缓存服务，零安装配置，基于运行时代码受管与验证的安全机制等都为JSP带来卓越的性能。
数据库开发系统采用MicrosoftSQLServer2000数据库。SQLServer是由Microsoft开发的一个功能强大的关系型数据库管理系统。它能够处理大量的数据和管理众多的并发用户，保证数据的完整性，并提供许多高级管理和数据分布能力。
三、使用对象分析
通过对本系统使用对象的调查，了解了各层对象的功能需求，分析得出了本系统使用者的机构图，如图1所示。
根据使用者的机构图，下面具体分析各层次的业务流程。
四、业务流程分析
随着物业管理水平的提高，业务范围也逐步扩大，发现原先的流程中存在一些问题。目前的小区物业管理流程采用的是传统人工的方式管理，这种管理方式存在着许多缺点，如效率低等；另外时间一长，将产生大量的文件和数据，这对于查找、更新和维护数据都带来了不少的困难。
本阶段遵循用户参与的原则，对现行的工作流程进行了详细调查，根据调查的资料对业务流程做了具体分析，并给出了系统的选课流程。
（一）物业管理员的业务流程
物业管理员对物业收费的信息进行录入和管理，并录入计算机中存储。如图2所示。
图2物业收费信息录入和管理
物业管理员对投诉的信息进行处理，并录入计算机中存储。如图3所示。
图3投诉信息处理流程图
管理员对住户资料进行管理，并录入计算机中存储。如图4所示。
图4住户资料管理流程图
（二）用户的业务流程
用户进行投诉。如图5所示。
图5用户投诉流程
用户进行报修。如图6所示。
图6用户报修流程
与物业管理人员就系统的流程进行了探讨，该流程尽量减少了手工操作，把用户统一集中在互联网上，为他们提供全面的信息需求和操作功能。
参考文献：
[1]薛华成.管理信息系统.北京:清华大学出版社,1993.
[2]薛鹤娟.基于WEB的大学选课系统分析[J].希望月报（上半月）,2007,11
[3]黄梯云.管理信息系统导论.机械工业出版社,2006
[4]江孝宜，胡海璐，米海生.信息系统开发实例精粹.电子工业出版社，2006.
[关键词]物流企业社会责任
一、研究的意义
目前，国际上普遍认同的企业社会责任是：企业在赚取利润的同时，必须主动承担对环境．社会和利益相关者的责任，最终实现企业的可持续发展。随着我国物流业的不断发展，其社会责任的重要性越显突出并引起人们重视，笔者认为，物流业的社会责任：为生产和流通服务获取利润的同时，必须主动承担对利益相关者的责任，遵守社会道德、减少社会物质资源消耗、保护生态环境，实现企业与社会的和谐及可持续发展。
欧美发达国家在资本积累阶段，企业在生产过程中只顾赚钱，没有承担相应的社会责任，造成环境污染、生态资源受到破坏。在经过50多年的环境污染综合治理后，欧美、日本等发达国家对企业的社会责任提出更高的要求，从经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任角度进行实际指标分析，使企业在提供产品服务、自身生存和承担利益相关者的责任三者之间保持和谐发展。
与国外企业社会责任研究不同的是，我国物流企业社会责任研究相对较晚，尽管我国学者在20世纪90年代从企业角度也作过一些研究，但对物流企业社会责任的研究是近几年实现的。物流作为国民经济发展的基础和动脉，是联系生产企业与消费者之间的重要环节，起着承上启下的作用，其流动性、社会性及服务性，决定了物流业较一般制造业和流通业具有更广泛、更重大的社会影响，这就要求物流业必须更好地履行多样化、重大的社会责任，实现物流业与社会的和谐及可持续发展。
二、物流业承担社会责任存在的问题
1.单纯追求利润最大化
在市场经济发展过程中，部分经营者将利润最大化作为企业唯一追求的目标，对物质利益疯狂追逐，使一些人忽视精神和信念的价值，导致伦理道德的退化甚至错位。经济发展的价值理念增强社会活力和创造力，但其理念过分膨胀又造成社会责任感的淡化甚至消失，导致本位主义和极端利己主义的滋生，给我国社会经济建设等方面造成严重危害。在上述不良因素影响下,部分物流企业没有树立以人为本的经营理念，缺乏社会责任意识，没有改善员工的工作条件和安全保障当作企业的社会责任，一味地压低劳动力价格，延长劳动时间，降低物流成本。在老板眼力利润高于一切，老板“以人为本”的经营理念，都在追求客户满意、客户至上的目标。这种损害员工权益的行为，必然使员工不满意,导致服务水平降低经济效益下滑。另外,我国物流货运市场没有形成一套行之有效的行业准入机制、运价体系混乱、诚信机制缺失，单纯追求经济效益，超载超限的恶性竞争使得物流基础设施遭到破坏。
2.国内物流理论研究存在不足
2006年我国物流总费用与GDP的比率为18.3%，美国物流成本占GDP的10%以下，两者有很大差距。我国如何降低物流成本？有的采取生产企业经营模式拼设备、拼人力降低物流成本，中国人吃苦耐劳，但如今每个行业的发展是靠科学技术。我国物流业与发达国家的差距主要是科学技术、经营环境和综合能力。以生产制造业为例，其物流主要包括供应物流、生产、销售和废弃与回收物流，美国的生产企业有多少？绝大部分生活用品依靠进口，其供应物流、生产、销售和回收物流的费用有多少？正是发展中国家在制造产品中承担巨大的物流费用，如果美国跟我国一样生产制造产品，其物流费用保守估算至少超过GDP的13%。另外，部分外商利用我国的仓储和物流设施，按订单组装产品在集装箱内，到了国外直接将集装箱运到超市销售，节省仓储和分拣等工序，降低物流费用，这些值得思考和研究。
3.管理手段落后
我国物流业的发展经历了艰难曲折，2003年前国内只有10%的物流企业采用计算网络管理，现如今已有80%以上的物流企业采用了计算网络管理，提高了管理和服务水平。但没有形成全国运输信息网络，经营过程中仍然存在空车往返、迂回和过远运输等，造成社会物质资源的浪费。一些国有物流企业铁路、海运和航空采用GPS定位系统和高新技术取得较好的经济效益，但高新技术在公路运输普及率低，导致物流管理和服务水平整体不高，与发达国家之间存在一定差距。
三、物流企业承担社会责任的对策
1.坚持科学发展观、促进物流整体水平提高
(1)科技是第一生产力。现代物流的发展必须依靠科学技术降低资源消耗，提高服务水平，为社会经济发展服务。目前我国物流制造业缺乏核心竞争力和高科技开发能力,导致物流设施和运行设备动力系统落后，造成管理水平、服务水平和经济效益与发达国家之间存在距离，没有很好地承担社会责任。在物流业的发展进程中，物流关键技术的发展是至关重要的，物流技术包括硬技术和软技术，涉及诸多方面，如条形码技术、电子数据交换、卫星定位系统、高速快捷的运输方式和运输规划等。科学技术提供了对物流中大量的、多变的数据进行快速、准确、及时采集并迅速分析处理的能力，大大提高了信息反馈功能，进而提高了控制管理能力和客户服务水平，提高了物流运营的效率，物流坚持科学发展才能更好地为社会经济发展服务，才能承担更大的社会责任。
(2)加强科学管理。高新技术为物流发展提供了基础，但管理仍是物流发展的重大问题之一，尤其是在经济、社会与科技迅速发展的今天，实施物流的组织管理和经营管理的任务更为复杂和繁重，不仅需要高度的科学性，而且需要调动人的积极性和创造性，充分发挥人的主观能动性。物流要承担社会责任，首先要保证内部的和谐，教育员工树立正确的价值观念，自觉履行法律和法规制度，遵守职业道德和岗位责任制，加强学习掌握高新技术，不断提高物流作业水平，通过科学管理提高经济效益。
(3)提高服务水平。建国以来由于我国交通运输建设投资少、基础薄弱，改革开放后，随着我国经济建设的全面发展，交通运输成为经济发展的瓶径，铁路运输紧张，港口压港、压船，外资企业原材料供应和产成品运输困难，制约社会经济的飞速发展。对此国家投入大量资金，建设高速公路，扩建港口，铁路运输建成电气化，提高运输效率，加快粮食、煤炭、矿石和各种物资运输、为工农业生产和社会经济发展提供优质服务。高新技术和科学管理相结合，提高物流服务的高效率和高效益，其重要性已不容置疑，随着物流行业的不断成熟，市场对物流服务需求的不断提高，物流产业的分工已更加细化和专业化，并逐步向集约化和规模化发展。物流业的服务要以为客户节约成本为目标，以方便、快捷为特点的专业化服务。
2.经济利润与承担利益相关者的责任同等重要
(1)经济利益是企业生存的物质基础，物流业在服务过程中获取经济利润，安排职工就业，促进社会经济发展，使人们享受经济发展带来的成果。物流业只有发展强大参与市场竞争，才能更好地为客户服务，同时获取经济利益，企业才能生存和发展。物流运输有公路货运、铁路货运、航空货运和水运货运，这四种运输方式都有各自的技术经济特性，因此有各自适宜的货物种类和运输距离。但随着物流运输外部环境的急剧变化而引发的运费上涨，导致物流运输业重新洗牌，按市场规律进行货物流向调整，这是市场竞争机制自发决定的。物流业要围绕核心企业，与制造业和流通业组建战略联盟，争取更多的客户和货源，另外，物流业之间也要形成战略合作，发挥各自优势，组成立体交叉运输网络，使经济效益不断提高。
(2)物流企业在获取利润的同时必须承担利益相关者责任，如员工利益、社区环境和社会资源等。一个企业只要履行了经济和法律责任，就算履行了社会义务，而社会责任则在社会义务的基础上增加了一个道德责任。物流业必须在法律、经济效益和社会道德的基础上生存发展，那种损人利己不承担社会责任的经营，只顾GDP增长不承担利益相关者责任的行为，是违背社会主义的道德观和责任感，必定受到社会舆论的谴责。物流企业在经营过程中，必须坚持“以人为本”的观念，关心员工的福利待遇，改善工作和休息环境，调动员工积极性和创造性，更好地为企业和社会服务。
3.政府要营造良好的经营环境
