马龙喜、吴成
某房屋开发公司经拍卖程序取得镇江市针织厂的土地使用权，拟在该地块建造商品房。在镇江市规划局为其核发的建设用地规划许可证上，针织厂原有的一处配电房被列入了拆迁红线范围内。但开发公司直到1999年开发完成后，也未将配电房拆除，而是将其出租给他人经营酒店。原告谢有树的居所紧邻该配电房，他以酒店的噪音和油烟影响其生活为由起诉规划局，要求被告按《镇江市城市规划管理规定》（以下简称《镇江规划规定》）的要求履行其法定职责，限令开发公司拆除该违章建筑。规划局则辩称该房为应当拆迁却未实际拆除之建筑，它不是《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《规划法》）所确定的违章建筑，而属《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）的调整对象，故要求驳回原告的诉讼请求。经查，该地块上连同配电房在内的原针织厂所有房屋的产权证均已在1999年被房管局收回作废。
对本案的处理存在两种截然相反的意见。
一种意见是赞同规划局的观点，认为原告起诉规划局行政不作为缺乏法律依据，其请求应予驳回。
另一种意见认为，该房原先虽有合法的产权证，但此证现已作废。既然其已被纳入拆迁红线范围内就理应拆除，否则就属违章建筑。《规划法》对此所作规定虽然不太明显，但根据《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（以下简称《江苏规划办法》）第三十八条第五项之规定，规划局应将其作为“其它违反城市规划进行建设的”违章建筑来查处。鉴于规划局未履行该法定职责，故原告的起诉理由成立，其请求应予支持。
笔者同意第二种意见，探讨本案需要解决以下两个问题：
一、开发公司未拆除配电房的行为是否属于违反《规划法》的“违法建设行为”？
根据《规划法》的规定，查处“违法建设行为”是规划局的一项法定职责。从中可以看出，本案被告履行这一职责必须以开发公司的行为属于“违法建设行为”为前提条件。笔者认为，“违法建设行为”是行政违法行为的一种具体表现形式，结合行政违法的四个构成要件（1、主体要件；2、行为要件；3、后果要件；4、主观要件）来谈，能够认定开发公司未拆除配电房的行为确系违反《规划法》的“违法建设行为”。其中1、4要件不难分析，关键在于对2、3要件应如何正确理解。下面针对这两个问题分别进行阐述。
（一）、开发公司具有违反《规划法》的行为。
本案中配电房的性质比较特殊，《规划法》确实未将这样的建筑明确界定为违章建筑。故规划局认为其对该房已履行了规划拆除的职责，而责令拆除该房的义务应由房屋拆迁主管部门（以下简称拆迁办）来履行。但《拆迁条例》亦未明确规定拆迁办可对此进行查处。这样一来该配电房在法律上似乎处于真空地带，既然规划局和拆迁办都管不到它，那它便能得以“合法”存在，而这样的推断结果显然不合情理。笔者尝试从不同的法理角度比较《规划法》和《拆迁条例》之差异，可以揭示开发公司的行为违反的是《规划法》，而非《拆迁条例》。
1、二者在立法目的、立法内容和立法技术方面的比较。
《规划法》的立法目的在于通过运用法律手段，对城市总体规划和建设进行宏观调控和微观调整，使之适应城市发展的要求；而国务院制定《拆迁条例》是为了“加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益”。立法目的不同决定了二者立法内容也不一样：前者主要是对城市规划的制订和实施作出规定（见《规划法》第二~五章，全文共六章）；后者则对房屋拆迁的法定程序和补偿、安置办法进行了阐述（见《拆迁条例》第二~四章，全文共六章）。而立法内容的不同又导致二者在立法技术上必然存在偏差：前者侧重于对行政主体的权利和义务作出规定，对行政管理相对方的权利义务涉及不多；后者则强调行政管理相对方（特别是拆迁人）应履行的义务，对行政主体的权利义务规定极少[1]。
通过比较可以看出，拆迁办的主要职责是审查拆迁人的拆迁程序是否合法，是否对被拆迁人进行了合理的安置和补偿，并在此基础上督促被拆迁人将房屋交由拆迁人拆除。本案中拆迁办已经依法履行了上述管理职责，至此房屋拆迁管理法律关系中的法律目的已然得到实现。此后实际拆除配电房的权利便由拆迁人获得，而其怠于行使该权利的行为无需由拆迁办来监督。因为该行为既未妨碍城市建设顺利进行，也未侵害被拆迁人的利益，根本就不属于违反《拆迁条例》的违法行为。事实上在《拆迁条例》的罚则中，确实也找不到拆迁办可对该行为进行处罚的相关条款，原因在于拆迁办根本就不具备此项管理职能。
同一行为当由规划局来处理时，其行为性质便发生了根本转变。首先规划局虽然已将配电房纳入了拆迁红线范围内，但这并不意味着规划局已经履行了其全部的规划职责。因为该地块上原有建筑被拆除后，规划局还要对新建工程制定规划方案，此时若原有的部分建筑仍然存在显然不符合新规划方案的要求。本案中遗留的配电房破坏了新建住宅小区的整体规划，与《规划法》的立法目的背道而弛，所以应认定其性质为违反城市规划的违章建筑。其次从立法技术来看，《规划法》着重要求规划部门去主动履行其管理职责，而管理相对方则应被动地接受管理，严格按照规划部门制定的规划方案进行施工建设，即“任何单位和个人都有遵守城市规划的义务”。一旦发现管理相对方履行该义务的行为不符合规划要求，规划局就必须对该行为加以纠正。这就是说，规划局不仅要负责规划的制定，而且更要监督规划的实施，否则再完美的规划方案也只能是一纸空文。本案中开发公司的违法行为发生在对规划方案的具体实施过程中，所以规划局对该违法行为是负有查处义务的。
2、二者所调整的权利关系的性质比较。
《拆迁条例》调整的拆迁人与被拆迁人之间的私权关系（即与私人的直接利益有着联系的那些关系形式）；而《规划法》调整的则是国家管理城市建设的公权关系（即关系到公共关系的那些关系形态）[2]。所以二者所针对的被管理对象其法律性质亦不相同：前者针对的行政相对人较为特定，仅指拆迁人和被拆迁人；而后者针对的行政相对人具有不特定性，任何违反城市规划建设的单位或个人，都会成为被管理的对象。虽然对于管理相对方来说，搞施工建设是其私权，该权利的行使不一定会直接侵害其他私人或集体的利益，但很可能会对“城市经济和社会发展”造成妨碍，这时它侵犯的就是一种社会公共利益，即公权利。本案中开发公司未按规定拆除配电房的行为，侵害的显然是一种潜在的社会公共利益，而非被拆迁人的直接私人利益，所以从这一点来分析，开发公司的行为违反的也是《规划法》，而不是《拆迁条例》。
（二）、开发公司违反《规划法》的行为造成了侵害后果。
行政法意义上的侵害后果是指对行政法所保护的客体造成损害或消极影响。《规划法》所保护的客体是国家对城市规划的管理关系，对被管理人而言，就意味着其行为必须符合城市总体规划的要求，不得损害社会公共利益。首先本案中配电房的继续存在不仅与居民小区的整体风格极不协调、有碍观瞻，而且位置正好在小区的出入口处，妨碍居民出入及过路人的正常通行，明显侵害了大多数人的共同利益。其次以长远的眼光来看，该房亦与城市建筑的主流发展方向不符，不能适应今后城市现代化建设的需要，届时其侵害的可能就是全体市民的公共利益了。再次该房的存在还间接地侵害了原告的私人利益，因为开发公司将其出租给他人经营饭店，该店产生的油烟和噪音不可能不对原告个人的生活造成影响。基于上述理由，笔者认为开发公司违反《规划法》的行为侵害了公私两方面的利益，其造成的侵害后果是客观存在的。
本案中规划局对配电房这一违章建筑放任不管的行为危及的主要是社会公共利益，尽管它也间接地影响到了原告的个人利益，但该利益与公共利益相比是极其微小的。可见原告起诉的主要目的是希望保护因规划局的行政不作为行为而受损的公众的利益，所以该诉讼符合行政公益诉讼的特点，其实质为诉讼主体动用私权的力量来制约行政权之行使，从而保护各种公、私利益[3]。有权利必有救济，有侵害也必需救济，这是法律的一般理论，所以规划局应对城市建设中的这类违法行为采取相应的措施，当其不能依法作出回应时，寻求司法救济理应成为原告最终的维权机会[4]。
二、原告要求规划局履行法定职责有无法律依据？
以上论证从法理角度证明了开发公司的行为系违反《规划法》的“违法建设行为”，根据规定规划局对“违法建设行为”是负有查处义务的。不过此处的“义务”仅仅是一种抽象的法律概念，不能将其与行政主体的法定义务混为一谈。法定义务是指行政主体在实际行政活动中应当要履行的具体义务，其特征为该义务必须要在相关行政法律规范的法律条文中有所体现。所以原告起诉要求规划局履行行政职责，应有具体的法律条款为依据，否则其起诉理由依然无法成立。因为本案系行政案件，而非民商案件，前者定案的证据标准远比后者要严格，通过法理分析得出的这一结论不足以给本案定性。
在《规划法》中，我们确实找不到规划局的这一法定义务，但在《江苏规划办法》中，这一义务却是客观存在的，只是在法律条文中体现得不太明确而已。该办法第三十八条规定：规划部门对于五项违法建设行为应予查处，其中一至四项违法行为所指对象均系新建筑，其行为性质为管理相对方用积极的方式故意违反规划规定以完成新工程项目的建设（如在未取得规划许可证或该证失效等情况下违规进行建设的行为）。而本案的配电房属于旧建筑，开发公司未将其拆除的行为与上述任何一项违法情形都不相符，该行为性质为管理相对方以消极的方式阻碍规划方案的实施。笔者认为，“违法建设行为”既可由积极的行为方式构成，也可由消极的行为方式构成，尽管本案中开发公司的行为其行为方式较为特殊，但究其本质仍应属于“违法建设行为”。因为城市建设有建就必有拆，新建项目怎么建固然应符合规划要求，但旧房若不拆除新房永远只能是空中楼阁。而且类似配电房这样应拆而未拆的旧房还可能由其它的一些客观原因而形成，如因开发公司资金不足或公司被依法注销等原因。此类情况在现实生活中发生的概率虽然较小，但在理论上我们无法完全将其排除，若规划部门对此放任不管，那么这些产权证已被注销的旧建筑将会长久存在，这样的建筑难道不属于违章建筑吗？
可见，《江苏规划办法》第三十八条第一至四项规定涵盖不了现实生活中的诸多“违法建设行为”，针对实践中“违法建设行为”的多样性、复杂性及不可预见性，该条款增加了第五项规定：规划部门对于“其它违反城市规划进行建设的”行为也应查处。笔者认为，本案中开发公司的行为应归类为“其它违法建设行为”，规划局对开发公司的这一违法行为理应进行查处，所以此项规定正是判定本案被告负有行政作为义务的直接法律依据。这一兜底条款从其文字表述内容来看确实不很明确，甚至可以用“模糊”来形容，但在具体适用时，其法律效力却毋庸置疑，这是立法上有意采用“模糊技术”而产生的一种神奇效果。
此外探讨本案时不可避免地要提到《镇江规划规定》，该规定第七十三条列举了“违法建设行为”的九项情形，其中第五项规定：“临时性建设工程逾期未拆除或建设用地范围内应当拆除的建设到期未拆除的”属于“严重影响城市规划的情形”，规划部门应予查处。依照此规定，配电房当属违章建筑无疑，这一规定也是原告起诉时援引的直接法律依据。不过由于镇江市不属于经过国务院批准的较大的市，并无制定地方性行政规章的立法权限（江苏省内仅南京、苏州、无锡、徐州等四城市有此立法权），故其制订的《镇江规划规定》不能作为法院审理行政案件时的参照依据。但该规定第七十三条第五项的内容不仅对于解决实际问题具有积极的意义，而且与《规划法》及《江苏规划办法》的立法精神也相一致，所以它在帮助我们理解“违法建设行为”的丰富内涵时不无裨益。
以上论述证明，本案被告规划局对于配电房这一违章建筑负有责令开发公司限期拆除的行政职责，由于行政权属于法定权，具有不可自由处置性，亦不能自由转让[5]，所以规划局怠于履行其法定职责的行为构成了行政不作为行为。
[1]孟鸿志：《论部门行政法的规范和调整对象》，载《中国法学》，2001年第5期，第58-59页。
[2]孟鸿志：《论部门行政法的规范和调整对象》，载《中国法学》，2001年第5期，第60页。
[3]强雨、周刚：《构建我国行政公益诉讼的理论思考》，载《人民司法》，2002年第9期，第56页。
关键词：项目施工管理技术创新观念创新体制创新
我国建筑施工企业的工程项目施工管理，已逐步形成了具有现代管理意义的工程项目施工管理，但还存在很多问题和不足，特别是近几年我国市场经济体制逐步走向完善的情况下，需要在实践中不断创新，努力探索有中国特色的现代建筑工程项目施工管理模式，以适应生产力发展，适应市场经济的需要。
1观念创新
项目施工管理不断创新的关键是企业高层管理者的重视，提高经费的投入，加大人才的培养、引进和凝聚，切实加强创新意识，以创新的思维方式对企业进行管理，即以市场的需求为出发点，要深刻认识项目施工管理创新的紧迫性、重要性、艰巨性和长期性，建筑施工企业应将项目施工管理的创新放在企业发展战略的高度来定位并将创新工作切实落到实处。项目施工管理的创新方案，并不是要固定某一种模式，而是要不断寻求符合实际的模式并不断创新完善。这一方案就是探索符合市场规律的建筑工程施工管理模式。创新方案要具有建筑施工企业的实际情况和项目施工管理的内在要求，要根据时代要求和遵循创新原则去提出创新方案。
2组织机构创新
建筑施工企业走过了几十年的历史，为国家创造了巨大的财富，为国民经济做出了重要贡献，但由于历史的原因，在项目施工管理中，把项目定义为合同签订后，合同明确的范围作为项目，然后对此项目进行管理。项目经理部随着合同的签订而诞生，随着合同的终止而完结。项目部代表建筑施工企业，但它本身又并不是企业，无法承担这一明确的有界限的责任，项目部在工程施工中往往只考虑自身的局部利益，不能将项目部的运作与企业的发展联系起来，给企业留下了潜在的隐患；项目经理拥有人、财、物的处置权，拥有指挥、决策权，企业对项目经理有责任书，但缺乏有效的制约；建筑施工企业一般同时进行着数个项目的工程施工，企业与项目、项目与职工三者之间的利益关系很难协调，这些都是需要不断创新来加以解决的问题。笔者认为有必要把建筑施工项目施工管理的内容进行空间、主体延伸，应从市场跟踪、投标竞争、合同签订、履约、获得社会效益和经济效益全过程出发，通过对项目全过程的有效管理来建立健全项目部的组织机构，即将项目部作为企业的分公司进行定位和设立。
3体制创新
对建筑施工企业项目施工管理进行机构创新后，必须给这一机构的体制进行创新。项目的生命周期仍然是合同履约期，但项目部不再仅仅是企业的派出机构，而是把项目部变成分公司，建立起现代企业制度。
(1)确立有限责任制度。企业是项目分公司的投资主体，制定资产经营责任制，做到产权清晰，依法建立新型的产权关系，作为所有者的企业退居到控股公司的位置，用股东的方式来行使自己的职责，同时承担有限责任，用这个办法来界定企业与项目部各自的边界责任。
(2)建立企业法人财产制度。使项目部拥有一块边界清楚的财产，用边界清楚的法人财产来承担法人责任。要依据边界清楚的法人财产来确定项目部独立的法人地位，没有法人的财产，够不上企业法人。这样项目部才能真正走向市场，自主经营，自负盈亏，独立的承担法人责任。
(3)形成科学的法人管理结构。形成来自所有者，因为项目部分公司是企业出资来兴建的，必须充分体现企业总公司的意志。总公司的意志是一方面追求最高利润，另一方面尽量回避市场风险。追求最高利润是对总公司的激励，促使项目部分公司要认真执行合同，切实抓好质量、工期、成本的控制，同时要回避由于合同缺陷、管理不善所带来的风险，使项目部分公司形成必要的约束，即来自总公司的激励和约束。
4机制创新
项目施工管理创新方案确立了组织机构，明确了总、分公司的体制，并相应建立起了现代企业管理制度，创新的方案基本具备了，但这一方案的有效运行还要有创新的机制，方能使这一创新方案具有极强的生命力。创新的机制就是要使项目部分公司不断增强市场的竞争能力，牢牢占有已有的市场，不断开拓和占有潜在的市场。企业竞争力具体体现在企业的实力和企业对市场机遇的判断和捕捉能力，而企业的实力是来源于项目部的社会效益和经济效益，市场机遇的判断和捕捉能力是来源于项目部及时准确的信息和良好的业绩，因此要增强企业实力，实际上就是加强项目部的建设，提高其赢利水平，提高其社会形象，提高其市场敏感性，必须对其建立激励机制，鼓励各类、各层次的人才脱颖而出，为人才创造环境，要给人才适应的土地、阳光和雨露；必须对其建立约束机制，约束项目部必须遵守党和国家的方针、政策，按市场规律合法经营、守法经营，约束项目部的经营者和广大职工遵守党纪、国法和企业的规章制度。必须对其建立风险机制和决策机制，来规范项目部决策层的行为，实行民主、科学的决策程序，回避市场风险。
5技术创新
技术创新的实质是企业应用创新的知识和新技术、新工艺、新装备，采用新的生产方式和经营管理模式，提高产品的技术含量、附加值和市场竞争力，占据市场并实现市场价值。技术创新采用从后往前做的模式，即根据市场确定产品，根据产品确定技术和工艺，最后确定所采用的技术是自主开发、合作开发还是引进。
项目施工管理只有在强有力的创新技术的支持下才能得以顺利实施，才能保证施工的质量和进度，才能获取最大经济效益；而且只有掌握了相关的核心技术才能占领相应市场使企业立于不败之地，同时技术创新还为体制创新、结构创新和机制创新提供支持和保障，是项目施工管理创新的基础。
看到浩浩荡荡的“讨薪”队伍时，安徽芜湖鲁班建设劳务有限公司（下称鲁班建设劳务公司）的人赵双祥吓坏了。
他想不明白的是，在前来讨薪的150人中，明明只有13人与公司签了劳务合同，应由公司支付劳务费，其他的讨薪者都是从哪里来的？他们没有一人与公司签订任何劳务合同，公司也没有这些人任何的劳动记录。
打着为工人“讨要薪水”旗号对建筑单位进行敲诈勒索的事情，他以前只是在电视和报纸上看过，但是这一次，他却实实在在地遇到了。
3万变50万
赵双祥的公司承包的工程是第二水泥管厂经济适用房工地项目，这个项目的总承包商是北京石景山建筑公司第六分公司，他所在的鲁班公司是这个项目的分包商。
在鲁班公司的内部分工中，赵双祥是项目总负责人，王彦举、王彦兵负责装修施工、找工人干活，张明信负责与员工签合同、办进场手续。
2011年8月28日下午，工程还未完工，工地上突然来了150多人讨薪，他们自称是第二水泥管厂经济适用房工地项目四号楼的油漆工，要鲁班公司支付薪水50多万。
根据鲁班建设劳务公司要求，凡是在其公司工地上工作的人都需签劳务合同，没有合同者都不算在公司工地上工作的人。据统计，来讨薪的150多人中，只有13人与公司签过劳务合同。查阅13名油漆工的劳务合同显示，他们从8月3日进场施工，至8月28日停工，“我公司是按工作日向油工付工资，这13人每天工资是120元钱，按工作量我公司应向这些工人共支付3万元左右工钱，50多万从何说起。”赵双祥称。
对于公司如何向工人支付工资，赵双祥并不知情，工钱是由负责装修施工的王彦举领取，然后由王彦举统一向工人发放。鲁班建设劳务公司此次承包的项目，整个4号楼的油工工程款只有37万，现在工程还没完工，就有150多人来讨要50多万的工程款，赵双祥当时就提高了警惕，暗中报警。
8月28日晚，鲁班建设劳务公司与前来讨薪的人进行初次谈判。谈判中鲁班公司提出对讨薪人员的用工数和工程款进行统计，待第二天核实后再支付工资，讨薪人员不同意这个处理，说联系人王胜高带着合同跑了，鲁班公司的合同不作数，扬言次日会叫更多人来“协商”，双方当晚不欢而散。
8月29日一早，众多工人如约而至，感觉到委屈的鲁班公司也不愿再相让，于是，再次的谈判由口角逐渐激化为打斗，双方各有人员受伤。眼见工地被这样折腾，工期将无法按时完成，造成的损失会更大，鲁班公司只好被迫同意先期支付讨薪工人77000余元，工人们这才逐渐散去。
“民工讨薪”屡试不爽
心中窝火的赵双祥觉得不能就这样忍气吞声，于是他再次找到公安机关反映情况。
公安部门也认为此事蹊跷，于9月1日决定立案调查。经过月余的紧密侦查，北京市公安局石景山分局将犯罪嫌疑人王胜高缉拿归案，同时也揭开了利用假民工身份进行敲诈勒索的骗局。
44岁的王胜高还有另外一个名字――王军，2009年到北京闯荡，一直做装修油工。虽说只有小学文化，但他并不甘于平庸，时常计划搞点旁门左道赚大钱。
2011年3月在北京房山良乡家乐福工地干活时，王胜高结识了张超、李继波、梁泉、苟成等人，五人商量一起做捞偏门的买卖。张超和苟成提出可以组织工人敲诈工地，说他们以前干过，没人查而且还来钱快。
五人一拍即合。于是，自3月起至9月案发，短短6个月里，王胜高就与同伙合谋敲诈了四处北京的工地。
作案具体步骤是：首先由张超、梁泉、苟成、李继波、王胜高中的一个人出面找到一个正在施工的工地，联系好后，第一天他们会按照工地工头的要求派工人到工地干活。然后，在接下来日子里，他们会不断更换不同的工人到工地干活，由于工地不对到工地干活的工人进行核对，所以他们偷换工人的情况，工地一般发现不了。
干一段时间以后，起初联系工地的那个人找个理由离开工地躲起来。其他几人唆使工人不好好干活，当工地负责人发现工人懈怠而让工人停工时，他们纠集的人加上干过活的工人就已经达到数十人甚至上百人。
这时，他们就带着这些人，以每天170元左右的价格向工地讨要工资，如果被拒绝，他们就在工地闹事，阻碍工地施工。
如果工地方要求按合同结算，他们就说当初联系工地的人带着合同跑了，并威胁要给公安局以及劳动局打电话说拖欠农民工工资。工地方往往由于怕耽误工期，会按他们的要求付钱。
近日，石景山检察院准备对这起犯罪嫌疑人利用外来务工人员工通过“讨薪”方式勒索钱财而涉嫌敲诈勒索犯罪的案件审查。经审理查明：2011年8月，犯罪嫌疑人王某伙同犯罪嫌疑人张某、李某等人，组织150余人在石景山区“二管厂”经济适用房建筑工地，以讨薪、维权为名，利用虚报施工工人名单、工时为手段，向安徽芜湖鲁班建设劳务有限公司（建筑工程分包商，承包工程结构建筑和内部装修）索要工资款45万余，后经核查，实际仅有36名工人在工地干过活，应付的工资款仅为7万余元。主要犯罪嫌疑人王胜高于9月17日被抓获。
防敲诈指南
在该案件中，团伙作案模式明显。每次作案时，承揽工程、招工、组织讨薪分别由不同的人负责，分工明确、组织严密。据犯罪嫌疑人王胜高交代，他用这种方式敲诈参与的一共有三次，第一次是2011年3月梁泉联系的房山良乡北关的工地；第二次是2011年5月张超联系的朝阳大山子的工地；第三次是2011年8月自己联系的石景山的工地。
另外，同案犯张超等人多次以相同方法在北京市丰台区、房山区、朝阳区等区县建筑工地多次组织农民工以“讨薪”为名实施敲诈勒索。这种犯罪方式已成为这个特殊群体的谋生手段。
据办案检察官介绍，这起以讨薪为名义的敲诈勒索案，暴露出两个监管上的主要漏洞：
劳务公司监管缺失。在本案中，包括实际在工地干活的工人和犯罪嫌疑人组织过来“讨薪”的工人，大多都是由犯罪嫌疑人在劳务市场找来的，劳务分包公司既没有对劳务承包方进行资质审核，也没有对施工人员进行审核，更没有对工程进行有序的管理，同时工程甲方、监理方等方面也未对工程进行有效的管理和监理，为犯罪分子虚报工人人数和工时提供了可乘之机。
备受全社会广泛关注的《物权法》出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。
随着我国城市现代化进程的加速，各地兴建了大量的居民住宅小区，而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三个方面的内容：建筑物区分所有人对专有部分的所有权，建筑物区分所有人对共有部分的共有权(其中又包括共同使用权与专有使用权)，建筑物区分所有人的成员权。
一、目前住宅小区存在的几个典型问题
笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。
案例1
对共有部分使用产生的纠纷
甲某和乙某是上下楼邻居，2003年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。
案例2：地下停车位的产权归属问题
某市某商品住宅小区建成于90年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明确注明该小区地下停车场的
产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的现象。最后，业主们觉得自身的权益受到了侵害，对开发商的行为和开发商与物业管理公司签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。
案例3：外墙广告的问题
某市一栋单体高层住宅，1997年物业管理公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》
，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。
二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用
不难看出，上面三个案例的核心问题是物权法中建筑物区分所有权。
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案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分，是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。具体而言，共有部分包括两个方面：（1）不属于专有部分的建筑物其他部分。它是指作为共有权客体的建筑物本体部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱等。（2）不属于专有的附属建筑物。它是指区分所有建筑物相分离的，作为共有权客体的附属建筑物部分，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水塔、游泳池。
因此，共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。对共同共有的财产，各区分所有人应不按份额、共同合理使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何一方所有人超越权利范围而使用，将侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。各共有人对共有财产和设施共同负有维护、保护、管理、改良等义务，对共有财产的使用方式必须合理，必须按照共有财产的目的和性质加以使用或收益，任何一方因使用不当、擅自改建共有物或造成共用物被损害的，应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线，区分所有权人就不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。甲某恰恰违背了这项义务，改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害，在这期间，物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道，这
样在一定程度上也造成了损坏的发生。所以，最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失，也是应该的。
这个案例在一定程度上提醒擅自改变建筑物共有物进而侵害其他建筑物区分所有人对共有物的使用的业主注意自己的行为，同时也提醒了那些无视或轻视建筑物区分所有人权益的物业管理公司认真学习法律，提高自身规范管理和规范服务的水平和能力。
2、案例二所反映的问题在当今的房地产和物业管理行业是普遍存在的。在讨论之前，让我们先看一个现实的情况：据不完全统计，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位，而平均每天装牌上路的新车就大约有500多辆，高峰期甚至每天突破700辆。停车难的问题相当突出，以至于有些购房者在购买房产前先询问开发商或售楼公司有关住宅小区总户数和车位数的情况以及车位是否可以与房产一起购买，如果车位数太少或不能购买，则不会考虑购买此处房产。
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商和购房者的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足业主的需要。购房者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区业主的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
综上所述，就目前的相关法律规定看，对商品房住宅小区停车位可否买卖尚没有一个十分明确的规定。因此，相信物权法中的“建筑物区分所有权制度”将准确的界定建筑物区分所有权人与开发商之间的权利，从根本上解决目前普遍存在的问题，避免类似侵害建筑物区分所有权人权益的情况再度发生。
3、在案例三中，外墙广告为什么成了纠纷的起源？究其原因，还在于作为设置户外广告的“建筑物外墙”的产权到底归属谁的问题，这个问题一旦明确，则相应的产权人也就自然的享有处分权和收益权。
建筑物区分所有人的共有权的内容，是指区分所有人作为按份共有人的权利和义务。一般而言，区分所有人作为共有人对共有部分享有四项权利：使用权；受益权；改良权；管理权。
笔者认为，对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围。则只能认为该财产为共同共有的财产。一般来说，对建筑物内的共有的门厅、阳台、楼面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，不能按照份额来确定使用的范围，但对某些财产的收益可以根据一定的份额进行分配。
因此，本案例中物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为己有，笔者认为，该外墙面应归全体建筑物区分所有人所共有，物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即所获得的收益应由全体建筑物区分所有人所共同所有。由此可见，本案中物业管理公司的做法确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
参考文献：
1、王利明，《物权法研究》，中国人民大学出版社
关键词：建筑工程档案；建设；管理
Abstract:thispaperintroducestheclassificationoftheconstructionprojectfilesandcharacteristicsoftheconstructionprojectfileconstructionandmanagementofthemainproblemsappear,andalsoputsforwardthesolutionsandrelevantadvice.
Keywords:buildingprojectfiles;Construction;management
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：
建筑工程档案即指承建方在代建项目管理，以及改建、扩建项目管理等活动中形成的档案文件，是建筑工程项目管理的重要组成部分，直接影响工程的质量和企业的经济效益。
一、代建工程档案建设
1、档案的分类
建筑工程档案是指在项目管理过程中，根据项目管理特点及建筑企业实际情况,通过各种活动直接形成的，对企业有保存价值的，由各种不同载体而形式的历史记录，根据其载体的不同，分为纸质档案和电子档案两种，其中电子档案一般是由光盘、移动硬盘、软盘等电子设备为载体的文字、图像和声音文件。
而根据工程档案保管期限的不同，档案的范围可分三大类。档案员为了方便工作，一般都会将档案按照永久性保存档案，长期性保存档案和短期性保存档案对档案进行划分。因此，对承建方而言，明晰工程档案的类别是代建工程档案建设的前提。
（1）永久保存的档案
需要永久保存的档案是档案资料中最重要的一类文件，它包括代建服务合同、招投代建服务标文件、结算文件、地质勘察文件、工程验收文件、代建工程总结文件。
（2）长期保存的档案
长期保存的档案一般是指保存50年的档案，一般是指代建项目管理部文件、代业主招投施工标、合同文件（中标施工单位）、土建专业的单位工程综合管理文件、土建各分部的施工技术管理文件、设备专业的综合管理文件、总平面竣工图、室外专业竣工图、建筑、结构竣工图、消防竣工图等；
（3）短期保存的档案
需要短期保存的档案在重要性上相对较轻，但数目却十分繁多，它包括监理的质量会议纪要、桩地基工程的施工质量文件、电梯工程施工质量文件、设备各分部的施工技术管理文件等。比如，承包集团因项目而制定的各种管理办法和施工规则，统计报表的工作要求和项目工地会议纪要等等。短期档案要求的保管年限为15年。
2、代建工程档案的特性
代建工程档案建设是贯穿工程投标到施工建设，再到工程竣工的整个过程，从项目准备阶段文件开始，到监理文件、施工文件，以及工程竣工验收文件，时间上具有较强的顺序性。因此，了解建筑工程档案的特性会让工程档案建设事半功倍，某种程度上，这亦可称之为档案建设的过程。
（1）档案的独立性
独立性是工程档案与其他类档案最明显的区别，根据承包公司对工程项目的不同，工程档案要求每个工程都会形成独立的档案整体，即一个建筑工程便会有一个对应的工程档案与之对应。
这主要是由建筑工程承包工程的地域性差异造成的。因为不同的地域，项目工程建设的要求也不同，比如由广州工程总承包集团有限公司承包的广交会项目建设，除了要依据国家建设部的《建设工程项目管理试行办法》外，还要满足《广州市政府投资建设项目代建制管理试行办法》以及《广州市建筑工程文件的整理及档案移交规定》、《广州建筑工程档案编制指南》（试行）、《广州市建设工程档案预验收规定》等要求。
同时，不同地域的经济水平也参差不齐，这就导致了相关的工程材料的价格也有所不同，所以一项工程一定要有单一的工程档案。
（2）档案的可操作性
工程档案不是单纯的会议记录，也非各种形式的合同报告，它还包括数目庞大的可操作性文件。比如，经政府各相关部门审批的关于消防、环保、卫生等文件，以及工程地质、水文气象等文件，这在建筑工程实施中有着较强的针对性；同时，土建工程或者是水、电、设备安装工程的施工文件，以及各种竣工图文件在施工建设中都具有实际操作性。
同时，工程档案要求实事求是，因为它是监理部门、质量监督部门竣工验收的重要依据，是验收实际工程结果的凭证。
（3）建筑工程档案建设应注意的主要问题
档案管理员在工程档案建设中，应明确一些具有法律效力的档案资料，比如中标通知书、合同书、投标文件、图纸、设计变更、设计联系单及设计文件、技术规范以及承、发包双方达成的有关工程承包的补充协议、会议纪要、备忘录和施工现场签证等等。
尤其是当一些文件涉及到补充或者变更时，比如因为质量、工期等方面的原因而出现的补充协议和相关的会议纪要、现场签证、竣工结算书等等更应及时纳入合同，并做好记录。
二、代建工程档案管理中存在的问题
1、档案管理部门缺失
据了解，许多建筑工程公司的文书、文秘或者助理都监管档案工作，或者管理，有些公司甚至将档案工作交由其他业务部门，这便导致一些公司档案资料杂乱不堪，甚至严重缺失，直接导致工程实施效率低，影响公司的经济效益。
2、缺乏复合型档案管理人才
综合性档案管理人才的缺乏是影响建筑工程公司档案工作的重要因素。很多建筑工程公司都存在着档案资料的系统性不强，资料不清晰、不规范、不完备的问题。这种情况即便是具有专门档案管理部门的公司也不能避免，造成这种情况的主要原因就是复合型档案管理人才的缺乏。
三、对代建工程档案管理问题的解决办法和建议
1、提高对建筑工程档案管理的重视度
公司领导应充分认识到工程档案管理的重要性，在经营过程中让各个部门在思想上对档案管理给予充分的认识，指令各部门协调好档案部门人员的档案工作，这是工程档案建设和管理的前提和重要保障。
2、建立专门的建筑工程档案部门
工程档案部门是档案工作的具体执行部门，是保证工程进度和质量的重要机构。对此，缺失该部门的公司应及时设立。不仅如此，对已设立档案管理部门的公司，应明确档案工作部及相关部门的档案职责。
作为档案部门，在做好项目档案材料收集、整理和归档工作的同时，还应制定相应的档案管理制度，以监督和指导其他有关单位的档案管理工作。
比如，合同签订的责任部门计划经济部，应严格执行其规定竣工档案资料收集、整理和归档的要求，从而确保及时移交档案的完整性和准确性。对于项目档案产生及负责各施工单位档案过程管理监控的项目管理部，在资料收集、整理和归档的基础上，还应与其开展定期或不定期的施工单位现场档案工作检查，以保证档案资料的真实性和具体实施过程中的实践性，从而保证了工程质量。
与此同时，应与公司结算拨款的主控部门财务部达成一致意见，对未经过档案验收签字的施工单位坚决不予拨款。
如此，才能保证施工建设档案资料的完整性，以及档案建设的科学性，从而提高了公司的档案工作效率，为工程施工质量提供了保证。
3、培养或聘请复合型的建筑工程档案管理人才
众所周知，21世纪最缺的是人才。建筑工程的档案建设与管理涉及的内容庞杂，涉及的方面多样，所以只有复合型的档案管理人才才能使档案管理工作更加规范化、科学化、系统化，事实证明，档案建设和管理中出现的问题大都源于档案员的不专业，因此培养或挖掘复合型档案管理人才是档案工作的重要保证。
4、及时减轻档案工作的负重
对于到期的档案，承包企业应及时销毁，减轻档案管理工作负重。档案销毁鉴定工作应严格按照当地档案工作业务建设规范执行，并由企业专门的档案鉴定小组进行鉴定。对于需要销毁的档案，应登记入册，然后遵循审批流程，待得到审批手续后进行销毁。
5、注意建筑工程档案的安全
建筑工程档案的保管也是档案管理中的一个重要环节，因此应给予足够的重视，以便发现问题时及时采取措施。比如，需要备份的档案应做好备份或双备份，对于电子档案应每满4年进行一次抽检。
总结：
在当今竞争激励的建筑工程市场，规范而成熟的代建工程档案建设，以及与之相适应的科学管理方法是保证工程质量、提高企业经济效益的重要依托。
参考文献：
[1]徐英浩.浅谈施工档案在工程管理中的作用[J]上海煤气，2004（5）
随着经济与科技的不断发展，建筑工程项目已经成为了我们国家最为关注的主题之一。而其中工程管理方面的问题对于建筑工程行业而言也是非常重要的一项内容。本文将对于我们国家目前绝大多数公司企业的管理现状进行分析，探讨其相关控制工作的办法，进而对于改进方案提出一些有用的建议。
关键词：
建筑工程管理；现状；控制措施；意义
引言
建筑工程管理在当前社会的工程施工中是非常重要的一项工作，加强管理，不仅能够提升工程质量，而且还能提升安全性。
1建筑工程项目的管理现状
目前而言，我们国家经济飞速提升，建筑行业已经成为了我们国家的经济支柱。然而，目前建筑行业仍然存在着大量的问题，下面一一列举进行分析。
1.1管理意识不足
目前，许多建筑公司的管理人员自身缺乏足够的管理意识，在进行管理工作的时候，很多具体的管理方案不能落实到位，从而对于整个施工工程有着非常大的影响。此外，现阶段许多公司企业都只是单纯注重竞标的工作以及直接的经济效益，从而对于管理工作出现了一定程度上的疏忽[1]。
1.2管理机制不够完善
现阶段很多建筑公司的管理机制还存在着不小的缺陷。很多施工公司为了降低施工工程的资金成本，从而消减了公司内部实际员工的人数，并采取一人多职的方法展开工作。如此一来，不仅造成很多员工在自己不熟悉的岗位上进行工作，同时给整个公司的后期发展带来了不小的麻烦，进而影响整个施工工程的质量，并造成安全事故的发生。因此，公司必须加强自身管理机制，改善原有的管理制度[2]。
1.3缺乏监督机制
监督工作是整个是施工现场里非常重要的一项工作，严格的监督制度可以确保整个工程自身的质量，同时还能确保其安全性和施工进度。监督人员必须确保施工工程的每一个环节都没有问题发生，同时监督每一个岗位的工作人员是否把自身的责任落实到位。同时，所有工作人员也需要做好相互监督的工作，彼此共同促进，进而提升整个工程的管理质量。
1.4管理水平不足
从目前来看，我们国家普遍建筑工公司的安全管理水平都很低，不仅施工之前没有做好预防的工作，在施工过程出现问题后也无法做到及时有效的处理。正是这样的原因，造成施工现场频繁有安全事故发生。究其原因主要是工作人员自身的职业素养不高，缺乏足够的培训工作，所以在具体管理工作的实施方面，会存在许多漏洞。
2建筑工程管理的具体内容
所谓的建筑工程管理工作，主要是参照城市规划中的具体要求，从而对于整个工程的性质、规模、高度以及风格等多个方面进行全面控制。而其具体工作阶段主要分为投资阶段、准备阶段以及竣工阶段。而管理的工作方面，主要是进度、成本和质量等主要几项内容[3]。
3提升管理水平的方法
3.1完善现有的管理机制
目前而言，我们国家相关建筑工程的法律规定还十分缺乏，所以不少公司在具体进行工程操作的时候会有很多违规的行为。因此，只有尽快完善现有的相关法规，才能促使企业能够按照规定标准展开工作，选择最符合企业自身特点的管理制度。
3.2加强人才培训
管理工作永远离不开职业人才，只有高素质的职业人才才能符合公司未来发展的需要。因此，企业就需要定期进行人才培训。不仅需要对于技术方面展开培训，而且也要从心理素质方面展开培训。此外，法律意识和安全意识的相关培训工作也不能忽视。
3.3加强施工的质量控制
质量永远是施工管理中的重中之重，因此管理人员必须要做好整体工程质量的管理工作。定期进行工程检查，不论施工前后，每一个环节的管理都不能忽视。同时，还需要做好档案的管理工作，以便于后期进行二次审查。
3.4提高安全意识
安全问题永远是施工工程中最为重要的内容，所有工程都必须做到以人为本，安全第一。只有做好了安全工作，实际工程才能有效地展开，进而保证施工进度和质量。否则不仅会造成大量的经济损失，甚至会影响到整个社会的稳定。因此，施工公司必须加强施工过程中的安全管理的相关工作，提升所有工作人员们的安全意识。
4工程管理的控制方案
4.1加强创新管理的理念
公司企业必须实时向企业员工普及当前社会的新市场形势，从而让员工们保持竞争的状态，不仅要文明施工，而且也要追求效率、进度和质量。同时加强公司人员的培养，摒弃陈旧的管理方案，应用全新的管理思维，根据当前公司和施工现场的实际情况，采用全新的管理方案进行工作[4]。
4.2加强信息化的建设
现如今社会经济发展十分迅速，信息技术的概念也在不断被提出来。因此施工公司在进行管理工作的时候，也需要应用最新的信息技术。在实际管理的过程，新型的通信技术可以减少施工人员之间的沟通成本，而且网络的新型技术也能为整个施工带来更大的便利和足够的经济效益。
4.3加强管理的控制力度
工程管理的最终目的就是控制好施工工程的具体成本，一切要把质量放在自身的第一位。同时，实际工作也要遵循我们国家的相关法律法规，具体操作必须符合决策阶段设计的施工要求，从而确保整个工程的质量。此外，对于工程的资金成本也要严格进行控制，进而加强并且完善现阶段的管理工作。
5建筑工程管理的主要意义
采取最为有效的管理方案对于提升建筑工程的管理水平有着非常大的帮助。一直以来，建筑工程管理的相关研究工作都是整个建筑行业中非常重要的一项内容。施工质量是整个管理的最重要的一个方面，其也是建立在管理措施的基础之上。由此能够看出，工程管理的相关工作对于整个施工有着非常大的意义。所以，发挥建筑工程管理在实际施工中的相关作用，直接会影响到施工的整体质量，从而直接影响到施工单位的实际经济利益。除此之外，工程管理方面的工作还能节约整个施工的整体工期，缩减了实际的工作时间。因此，对于建筑工程管理方面的实际研究主要体现在三个方面，下面分别展开进行描述。（1）改善现有的管理方案，使其尽可能合理化，符合公司当前的实际情况。从而把公司的实际施工成本降至最低，进而提升整体经济效益。（2）改善现有的管理方案，使其尽可能科学化，并符合现阶段我们国家的相关规定和标准。如此一来，在实际工作进行的时候，安全事故和质量问题的发生概率将会被降至最低。（3）改善现有的管理方案，使其尽可能适应现代市场。良好的企业管理也是企业之间竞争的重要内容之一，只有做好相关管理工作，企业自身才会有着更好的发展，从而才能够适应现代市场经济的潮流。总而言之，建筑工程的管理工作是当前整个建筑行业中最为重要的一项内容，所以建筑公司在实际施工的过程中，必须遵循相关法律法规，并结合公司自身的特点以及施工现场的实际情况，从而采取最为有效的管理方式。如此一来，施工公司才能更好的适应当前的社会，并会有着更好的发展。
6结束语
综上所述，建筑工程行业的发展与我们日常生活息息相关。因此，如果建筑公司想更好地适应现代市场竞争的潮流就必须做好其相关管理工作。以此作为基础，从而展开实际的施工工作。良好的管理方案，不仅能够提升施工质量，而且也能缩短施工进度，对于企业的经济发展有着非常大的帮助。
参考文献
[1]张淑琴.论建筑工程管理的现状分析及控制措施[J].江西建材，2015（14）：294.
[2]伏广艳.浅谈建筑工程管理的现状分析及控制措施[J].工业b，2015（62）：00272.
[3]陶松.建筑工程管理的现状分析及控制措施[J].江西建材，2015（20）：265.
