关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:A
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
主要参考文献:
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住房公积金对于广大市民来说，是一个既熟悉又陌生的概念。说熟悉，是因为每年有数以万计的家庭在它的帮助下圆了住房梦，说陌生，是因为还有更多的市民对它不了解。
住房公积金是职工个人及所在单位按照职工个人工资收入一定比例逐月各缴存部分资金，记入职工个人账号，在职工办理住房贷款时享受住房公积金政策的低利率，在规定情况下也可以提取现金。公积金是一种具有长期性、保障性和互的职工个人住房储金。
实行住房公积金制度，可以逐步形成国家、集体和个人三者相结合的筹资购建房运行机制，转变旧的住房分配体制，增强职工购建住房的能力，提高职工的自我保障意识，加快住房的商品化、社会化，因此建立完善的住房公积金制度具有深远而积极的意义。
随着中国进入消费升级阶段，越来越多的普通人开始有能力消费住房这样的大宗消费品。“取之于民，用之于民”的公积金制度无疑是启动住房消费的一大重要助力，随着住房改革的逐步到位和城镇居民对住房消费的新需求，公积金制度也在积极求变，更好地造福于市民。
亟待创升的公积金利用率
为了更好地管理和运作住房公积金，济南市成立了住房公积金管理委员会，组建了济南市住房公积金管理中心(gjj.省略)。从济南市住房公积金管理中心获悉，截至目前，济南行政区域内实行住房公积金制度的缴存职工已达80.4万人，按济南市统计局2005年在岗职工90.8万人计算，覆盖率达到88.6％。济南市共有6120家单位建立起住房公积金制度，排除开户单位中缓缴、封存和余额为零的单位，实缴率达到了97％。
从山东省建设厅获悉，山东省住房公积金使用率从2004年的20％左右上升到2005年的30％，但仍低于全国平均水平，如何将仍在“沉睡”的七成公积金唤醒运转起来，成为山东房地产金融市场亟待解决的问题。
据了解，全国住房公积金平均使用率已超过40％，其中浙江达到70％，许多城市使用率甚至达到80％－90％，山东省公积金使用率显然偏低，这对职工购房和房地产业的顺利发展造成负面影响。
造成山东省公积金使用率不高的原因主要有以下几个方面：一是部分城市住房公积金管理机构没有调整到位。二是在各市住房管理中心成立前发放的项目贷款回收难度大。山东省过去部分公积金被挤占和挪用，有些市的项目贷款达到甚至超过了归集余额，这在一定程度上限制了个人使用公积金贷款购房。三是很多地方对个人住房贷款限制较多，贷款门槛太高。如对连续缴存期限和贷款额、贷款时间的限制较大，导致资金大量沉淀。另外，个别银行机构对个人住房公积金贷款表现得并不是很积极，个人购房时刻意隐瞒消费者可以使用公积金贷款的事实，而向消费者提供利率较高的商业贷款。
目前公积金制度实际上只留下了贷款买房这一条路，不买房的只能等退休时再领取。这就逼得大部分市民不得不贷款买房做“房奴”。由于济南市公积金租房业务基本没有展开，这边是百亿资金呼呼沉睡，那边却是众多租房人望眼欲穿。很多人抱怨：在无力买房只能租房的情况下，虽然缴纳了公积金，但因为有关部门没有放开公积金租房业务，在租房的时候公积金一点忙都帮不上！
要解决这些长期累积的问题，同样需要一个长期有效的过程。总结和学习其他城市的先进经验，结合济南市的实际特点，实施有效的公积金改革措施是提高公积金使用率，施惠于民的关键。
优势凸显迎来购房黄金期
2006年8月18日建设部中国人民银行《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，调整个人住房公积金存款利率。从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71％调整为1.80％。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。个人住房公积金贷款利率保持不变。
金融机构存贷款基准利率上调，住房公积金的贷款利率保持不变，这使得住房公积金的优势变得更加显著，住房公积金贷款成为住房公积金缴存者房贷的首选。
在今年的7月份，为适应济南房价的现状，使更多的购建房职工充分享受到低利率住房公积金贷款的政策优惠，济南行政区域内住房公积金贷款调整了政策，贷款的最高限额由20万元调整为30万元，最长贷款年限由15年调整为20年。贷款银行扩大到16家，驻济南地区有贷款办理个人住房贷款业务的商业银行均可承办住房公积金贷款业务。一系列有利于住房公积金贷款人的政策出台，使得住房公积金贷款明显增长。
除了节省利息之外，公积金贷款比商业贷款还有两个很大的优势就是在公积金贷款满一年以后，可以在贷款期间，每年支取一次住房公积金账户上的余额，用以偿还个人住房公积金贷款本息，减轻还贷压力，房屋保险采取自愿的原则，减少了开支。住房公积金贷款越来越受到市民的欢迎，用公积金购房迎来了黄金时期。
加息加出的财富
房地产消费与住房公积金可谓有着不可割断的关联。虽然用公积金买房的只是少数人，但是依然对房地产消费具有鼓励作用。
住房公积金贷款存款利息的增加，对于房地产市场具有积极的影响。
关键词：住房公积金制度；改革方案；对策
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
住房公积金是指国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他事业单位、城镇企业、社会团体、民办非企业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。但是，我国现有的住房公积金政策与经济发展的形式脱节，地区缴存不均衡、不同单位缴存比例差额悬殊，因而急需改革完善。
一、住房公积金制度存在的问题
(一)公积金发展不平衡
1.缴存比例差距较大，导致分配不公。不同缴存单位的缴存比例、缴存额、计缴工资的基数差距较大：垄断行业的个人缴存比例要比地方机关、企事业单位高30%左右；垄断行业将津贴、补贴打入计缴工资基数，企事业单位一般仅以基本工资作为计缴基数，企业的更少，低收入者很难享受这一住房保障制度带来的好处，高收入者公积金比较高，通过换房使房价更是居高不下。
2.公积金覆盖范围比较小，受惠人较少。按照我国《住房公积金管理条例》规定，国家机关、国有企业、外商投资企业、城镇集体企业、城镇私营企业以及其他事业单位、城镇企业、社会团体、民办非企业单位都应该建立住房公积金制度。但在目前，只有具有单位正式在职职工身份的员工，才有住房公积金个人账户，因此，城镇个体职业者等非单位从业人员、农民工等都被排除在外。
3.高收入群体使用住房公积金避税。我国《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金，不计入个人所得税纳税所得，职工个人应按照规定提取的住房公积金本息是免缴个人所得税的。一些高收入群体利用这些政策缺陷变相提高福利，垄断性行业利用这一政策大量的逃税。
(二)公积金风险防范机制和内控制度不健全
1.公积金风险防范机制不健全，公积金的运行隐含很大风险。住房公积金管理中心没有有效的监督机制，住房公积金被挪用的现象时有发生，尤其是我国西北地区，在住房公积金管理中心尚未建立有效的内部审计制度和岗位责任制度，资金管理分散，有些住房公积金管理中心把住房公积金用于城市建设或其他与住房无关的项目上。
2.内控制度不健全。有些地方公积金管理中心管理分散，过分追求自身的经济利益，缺乏严格的内控制度，违规使用住房公积金的情况屡见不鲜。
(三)公积金使用率较低，资金沉淀率较高
1.部分地区房价绝对水平比较低，消费者不习惯负债消费，在购买房产时自筹资金一次性付款，造成该地区公积金只存不用，使用效率较低。
2.住房公积金政策性住房金融优势不明显，受到贷款额度的限制，同商业银行的贷款利率差距较小。
3.公积金贷款手续复杂繁琐，限制较多，资金的安全性比较高，使用渠道较为单一，支取条件又比较严格，同时对公积金使用人的要求比较高。
4.住房公积金管理中心的市场竞争意识不够，市场推广力度不大，房地产开发企业更愿意与商业贷款合作，同时，很多银行要求开发企业从本行发放个人贷款，挤占了一部分公积金贷款市场份额。
(四)公积金管理水平较低
1.住房公积金办理手续繁琐，限制条件比较多。申请贷款手续复杂，审批时间较长，限制条件比较多，一些房产管理部门在办理房产评估、抵押等业务时设置障碍比较多，贷款的规模和金额受到较大的限制。
2.住房公积金制度的管理手段落后，工作效率比较低。我国有些住房公积金管理中心工作人员业务素质和政治素质都不高，住房公积金业务管理软件、硬件有很大差距，严重影响了工作效率。
二、住房公积金制度改革建议
1.保障低收入居民的住房需求，扩大住房公积金的保障范围。①住房公积金是政策性住房金融项目的一种，可以按照不同收入水平调整不同的贷款利率，贷款对象收入高低直接与当地房价相挂钩，以保障广大低收入人群的基本住房需求。②适当调高单位对住房公积金的缴存比例。③加快扩大保障范围，加大强制力度，要保证为在职职工缴纳公积金。同时，加大对农民工、城镇自由职业者等特殊工作者的保障力度，以法律法规的形式强制实施，加大执行力度，使需要购房的低收入群体能享受到优惠的政策，促进社会的和谐。
2.加大沉积住房公积金的使用力度。要加大对沉积住房公积金的利用，提高住房公积金的利用率。因为住房公积金的利用率较低、利用范围有限，造成大量资金沉积。①简化住房公积金的办理程序，规范审贷制度和业务流程，减少住房公积金的审批环节，为贷款申请人提供更为便捷的服务。②将沉积住房公积金投入到保障性住房建设项目上，进一步优化信贷机构，满足人们多样化的住房贷款需求，提高公积金的使用率，使金融机构得到发展，达到保值增值的目的。
3.加强住房公积金的归集、管理。①加强对住房公积金的宣传工作，通过大量宣传住房公积金制度的意义和作用，尽可能的使更多的人了解住房公积金制度，为深入推广住房公积金制度创造良好的群众基础和舆论环境。②严格执行国家对于高收入者公积金的缴存额实行封顶限高的政策，要防止不同阶层的公积金缴存差距过大，建立和谐的公积金制度。③住房公积金管理中心应该切实履行职责，按照国家有关政策要求，规范缴存基数，避免公积金管理中心成为缴存单位工资外发放补贴或者企业逃税的渠道。应该加强对资金的管理，按照规定开设公积金的缴存、增值收益及贷款账户。
三、结语
住房公积金的发展是国家经济发展、国民生活质量、金融的发展等国民经济发展指标的具体体现，是推动我国国家经济健康发展的动力。同时，住房公积金的发展也会进一步推动我国住房建设和国民经济持续快速稳定的发展。因此，应当针对住房公积金出现的各种问题，采取适当的措施，完善我国的住房公积金制度，最终促进我国国民经济的发展。
参考文献：
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1.住房公积金的投资现状。
1.1我国住房公积金投资的结构变化
截止2006年末，职工贷款余额为3804.71亿元，同比上涨34.25%，贷款余额占缴存余额比率为48.34%；到了2007年末，贷款余额为5074.33亿元，同比增长33.37%；2007年新增贷款余额为1269.63亿元，比上年增长30.79%；2008年末，我国累计公积金贷款总额为10601.83亿元，比上年增长23.77%，贷款余额为6094.16%亿元，涨幅为20.10%，公积金职工贷款余额以及同比增长比率。我们可以看到投资于国债余额在不断减少，减少的最大比率21.98%，国债占缴存余额减少，到了2008年末，国债投资只占到缴存余额的3.24%，投资国债的空间被挤占。贷款余额占缴存余额比率都在50%左右，公积金存款余额占缴存余额在20%以上，可以看出公积金投资变得更加集中于公积金的贷款和银行的存款，公积金的投资变得更加简单化。
1.2我国住房公积金投资的周期性特点
经济周期波动是经济发展过程中常见的现象，它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。长期以来西方经济学家对此进行了大量的研究，提出了种种不同的解释。在凯恩斯主义形成之前的一些主要经济周期理论有：纯货币周期理论、投资过度周期理论、创新周期理论、消费不足周期理论、心理周期理论和太阳黑子周期理论等等几十种。这些经济周期理论，从对回答经济周期根源来说，可以分为外生经济周期理论与内生经济周期理论两大类。改革开放以来，我国经济快速发展，已经取得了巨大成就。但是，不可否认，我国经济增长在年度间的波动仍然比较频繁和剧烈。对于住房公积金投资来说，不可避免要在投资中考虑经济周期性波动问题。这种封闭运作本身也是导致流动性管理的漏洞，产生资金来源和投资过分单一；公积金实行的是省（市）的公积金独立运作，在各地区公积金资金不产生资金的拆借和流通，造成了严重区域不均衡，在经济发达的地区，公积金贷款比率攀高，贷款规模逐渐加大，甚至造成缴存的资金不能满足贷款的需要，当然这和较高幅度调高贷款额度有一定的联系，而在欠发达的地区，资金出现了大量的沉淀。这种区域的封闭，已经使得部分城市无钱可贷，而另一部分城市有大量资金沉淀，且造成公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散，造成了我国公积金在资金配置上的整体低效率，在局部封闭状态下的较低风险防范能力，是流动性风险的根源。
2.我国住房公积金投资存在的问题
2.1我国住房公积金周期性投资存在的问题
对于公积金周期性投资，主要是由于经济周期性变化而引起政府宏观调控利率变化，影响公积金对银行存款与国债的投资比例。公积金贷款其实也受到利率的影响，利率提高，公积金贷款将承受更高的贷款贴息；利率降低，一般情况下，公积金贷款利率将同时下降，其公积金贷款利息收入大大折扣。公积金管理中心的投资管理人员，应该紧密关注我国经济政策和调控通胀措施，关注我国利率调控下一步的走向，正确把握资金投放比率，做到收益的最大化，维护公积金实际持有人的利益。对今后公积金投资发展，只有增加住房公积金投资的证券持有种类，在不同时期实行不同的组合投资，才能较好防范市场经济波动和利率波动带来的市场风险。
2.2老龄化与我国住房公积金投资的问题
我国人口的老龄现象表现的越来越明显，现在年均以800万人口步入老龄人口的行列。对于管理中心住房公积金来说，需要进一步关注公积金流动性问题。老龄群体，他们没有固定的经济收入来源，需要把住房公积金作为一定的收入来源。整个2008年，全国住房公积金提取总金额为1958.34亿元，同比增长149.56亿元，增加比例为8.27%；而截止到2008年末，我国住房公积金提取总金额为8583.54亿元，占公积金缴存总额的41.47%。根据相关国家统计年鉴的统计，我国到2015年，60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，我国的老龄人口将年均净增600多万，且超过新增人口的数量。到2015年60岁以上老龄人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度，高龄化进一步加速。我国一般职工退休的年龄在55岁左右，而55岁以上的人口中，2010年有2.4亿人口，占到总人口的17.9%，直接冲击着住房公积金的提取支出。在这批老龄群体中，很多人都是住房公积金的缴纳者，随着进入老龄化人数的不断增加，提取公积金的资金数量将越来越大，对住房公积金的流动性提出更高的要求。
住房公积金需要建立合理的住房公积金投资比例。从现在的房地产市场来看，单纯增加住房公积金的贷款，是不能真正解决缴纳公积金职工的住房问题，商品房价格高涨，光靠公积金贷款数量的增加只是杯水车薪，而且加重职工的经济负担，降低了职工的幸福感，合理安排住房公积金的去向，到了关键的时刻。通过上述的论述，公积金运用不应该一味增加公积金贷款。全国公积金在扣除相应的贷款备付金后的归集余额也在增加，这种大量沉淀是没有必要的，而应该考虑将公积金转化为政府的保障性住房建设资金，同时职工所贷的公积金贷款首先购买或者租赁政府的保障性住房，可以尽快回笼政府保障性建设资金，加快公积金再利用的步伐。在投资方面不能仅仅围绕国债的投资，要加大对其他证券的投资。新加坡公积金管理中心管理的职工普通账户，就能投资国家规定的基金、股票等其他品种投资。
参考文献：
[1]宋庆凤.住房公积金组合投资研究[D].天津大学，2008.
【关键词】住房公积金；优化；问题；对策
0.前言
我国在一九九几年住房制度才开始有了变化，从以计划体制为主体演变为以市场体制为主体。那时候已经没有了福利分房的政策，出现了另一种形式，叫做市场化商品房，这就不得不改革当时的住房制度，但是一方面由于当时社会还比较落后，住房公积金这样的新名词在我国还不存在市场，另一方面住房分配制度的改革又势在必行，所以在当时的政策鼓励下，我国吸收国外的先进的住房策略，在住房方面，开始了住房公积金之路。
1.我国住房公积金的发展历史
九一年，上海市首次向新加坡学习，引进了住房公积金这一先进的住房制度，而且受到了中国人民建设银行的支持。从此，住房公积金制度在我国正式被使用，并且取得了重大成效，带来了极大的经济效益。住房公积金制度的建立，给人们住房困难问题的解决带来了福音。到九四年，国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，显然住房公积金制度已经给政府、百姓以及企业带来了各自不同的利益，是对住房公积金在解决城镇化住房问题中所起到的作用的肯定，此项政策的颁布极大的鼓励了住房公积金制度发展。到九八年，住房公积金制度已经遍布全国很多省、市、县、镇等，至此，住房公积金制度在全国已经全面推行。到九九年，《住房公积金管理条例》正式颁布，此项条例进一步规范了住房公积金的适用人群、覆盖区域、资金用途、风险简介等。二零零二年，国务院再一次修改了这个条例，又一次补充和修改了住房公积金缴纳主体、监督机构、决策机构及其职能、监管办法及处罚措施等。之后又多次颁发各种法案和通知，以促进住房公积金制度的合理化，更适应中国特色社会主义道路的探索发展。
2.我国住房公积金存在的问题
2.1目前我国住房公积金制度地区发展不平衡
住房公积金在某些地区供不应求，而在其他地区却资金沉积，比如说像北京、上海、广州这样的发达地区，由于经济发展速度快，人口密集，买房热，造成住房公积金不足，只能通过向银行借贷的方式来补贴资金，这样就导致了住房公积金政策无法全面实施。但是在一些中低等水平、人口密度相对较小的地区，有很大一部分住房公积金得不到使用。住房公积金制度存在区域封闭性，不同的地区又无法相互调配资金，形成严重的浪费现象，这样自然无法体现住房公积金的优越性，不但有碍住房公积金制度的完善和发展，而且不利于人们生活质量的提高和社会的发展进步。
2.2住房公积金的归集率比较低
目前，住房公积金覆盖面还处于比较窄的阶段，融资渠道有限，有很多人还没有参加住房公积金。缴存公积金方式过于死板，全国上下应用同一个缴纳比率，忽略了各地及各阶层的收入差别，不利于公积金扩大其规模。缴存基数的审核不够清晰，它是指单位职工前一年的月平均工资，因为有些企业的工资基数是保密的，这给核定上带来不便。相应的法律法规不够健全，主要体现就是有一些拖欠缴存的现象，并且惩治力度不够。对于企业内部而言，各部门都认为住房公积金有利可图，争先恐后的要求管理住房公积金这一块，最后造成了公积金不能统筹管理，归集上出现问题。再就是过于注重宣传，不注重服务质量，没有从实际出发，不能让员工有一个很好的信任度，达不到预期的征缴公积金的目标。严重影响住房公积金的长远发展。
2.3住房公积金的管理不够公开化
现在很多地区自己建立住房公积金管理方案，而从不向外界公开住房公积金的管理情况，这在缺乏有效的住房公积金监管组织的大环境下，让一些不正规公司有机可乘，擅自挪用公积金、非法使用公积金等，不仅损害了人们的利益，还有损国家和社会的形象。
3.住房公积金优化措施
3.1建立健全住房公积金管理体制
要本着以住房公积金为途径来改善住房条件提高人民福利的思想，把住房公积金的发展作为住房建设的核心，继续完善公积金制度。政府应该成立专门的住房公积金管理机构，并赋予相应的权利以对下属企业进行有效监督，使住房公积金更好的造福百姓。但是这些机构也应该受到各地区的人大财政、审计部门以及社会各界代表的监督。可以定期召开会议，向公众公布公积金的收缴、利用和相关事宜的执行情况，或者利用媒体等工具向广大人民群众做汇报，让公积金管理公开化、透明化，这样不仅是群众了解住房公积金制的政策，提高群众参与意识，还可以提高公积金的管理，有助于住房公积金制度的逐步完善。保障参缴人员的根本利益的同时，也是对社会稳定做出相应的贡献。
3.2在公积金的收缴模式上进行创新
根据地域、对象群体的不同，制定合理的住房公积金缴交率，不断扩大住房公积金的覆盖面积。缴纳住房公积金的群体不再只是有固定工作的正式员工，也包括临时员工，那些自谋职业的人自己缴纳公积金，设定一个缴纳比例，根据其营业额来按时交存。调整住房公积金缴存年限，不仅延续到退休，以自愿为基础，若退休后仍有收入，也可以允许其参缴。调整住房公积金缴交率，以工资为参考，不同收入的人缴交率不同，建立缴交率动态管理机制，各个城市根据经济状况不同，缴交率也会有相应改变。强化单位及职工按时足额缴存的义务，相关部门要建立健全公积金缴纳的法律法规，并大力宣传公积金制度，促使各企业履行自己的职责，让员工明确自己的权利和义务，享受住房公积金带来的福利。本着以人为本的思想正确分析和认识职工思想承受力和经济承受力。企业内部对公积金的管理部门和管理方式应进行明确的规定，以免部门之间产生矛盾，给公积金的实施与发展带来困扰。
3.3完善住房公积金信息管理系统，提高公积金管理的透明度
积极引进先进的公积金信息管理系统，选择管理系统时最好考虑到系统的信息覆盖率，能否覆盖到各缴存单位的工作业务，以网络为纽带，控制单位与中心数据的共享，这样就可以实现动态管理。同时新技术的使用也对管理人员的素质提出了更高的要求，需要有专业的计算机操作人员来完成这一项一项的操作步骤，企业应该定期对员工进行专业知识考核，以及素质提高强化培训，同时注重员工的服务态度与服务质量。
【参考文献】
精于算计，巧用公积金贷款额度
张女士和她的先生都是一家大型企业的中层管理人员，在结婚买房时设计出一个绝妙公积金使用计划：在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。
根据公积金管理规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。
张女士是这样设计的：两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金贷款额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租出去，这样既可以做到“以租养贷”，又减轻了还款的压力。等孩子将来出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，就能成为一套复式公寓。张女士对公积金贷款的使用真是算计到家。
留出资金，变通公积金来买车
目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。
如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款额是1823．66元，而汽车贷款的月利率是5．025‰，每月还款额要2169．2元。目前，有些汽车销售商推出10％的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952．28元。5年下来，两者相差7717．72元。
此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169．2元，而20年期的公积金贷款每月还款只要608．62元。这样就大大减轻了还款的压力。
因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。
无利息税，公积金账户省力合算
很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少有人知道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即0．72％计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1．71％计息。而商业银行存款整存整取一年的利息是1．98％，除去20％的利息税为1．58％，比公积金的利率要低0．13％。
因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在公积金账户里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。
长期缴纳，公积金变养老金
据了解，目前很多人只知道“三金”医保金、失业保险金和养老金是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。
首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1－5年期年利率为3．6％，6－30年期年利率为4．05％。而购房商业贷款的利率是，1－5年期年利率为4．77％，6－30年期的利率为5．04％。
