绿色营销，是指企业以环境保护观念作为其经营哲学思想，以绿色文化为其价值观念，以消费者的绿色消费为中心和出发点，力求满足消费者绿色消费需求的营销策略。通过绿色营销活动，协调了企业利益保护环境社会发展的关系，使经济的发展既能满足当代人的需求，又不至于对后代生存和发展构成危害和威胁，即实现社会经济的可持续发展。绿色营销的主体归根到底是企业，绿色营销是企业的营销活动，绿色营销的策略主要是企业的一系列营销策略和方法构成的。21世纪将是绿色文明的世纪和绿色经济的时代，:绿色营销必将成为21世纪的经营理念。
相关概念
绿色消费绿色营销绿色文化绿色计划绿色产品
绿色价格绿色促销绿色渠道绿色管理
一、提出绿色营销的背景：
不断恶性化的今天，人们对环境和资源的忧虑逐渐转化为消费过程中的一种自律行为，更加倾向于适度、无污染、保护环境的消费，绿色需求在世界范围内已经或正被逐渐唤起。这一点在经济发达国家表现得尤为突出，并且已形成了绿色需求——绿色设计——绿色生产——绿色产品——绿色价格——绿色市场开发——绿色消费这种以“绿色”为主线的消费链条。因此，从根本上讲，是绿色需求决定了绿色营销的产生、规模、运作模式和发展趋势。同时，由于经济发展程度不同而导致的绿色需求和绿色技术水平的差异，正越来越多地被发达国家利用来作为遏制他国对外贸易的壁垒，从而形成了一种新型的非关税壁垒——绿色贸易壁垒(GreenTradeBarrier)。乌拉圭回合的《技术贸易壁垒协议》中规定：“不得阻止任何国家采取措施来保护人类、动物或植物的生命健康、保护环境。”这样，环境保护就成为不承诺相关的国际贸易规范的一种借口，而实际上确有一些发达国家借保护环境为名，行限制国外产品进口之实。西方国家设置绿色壁垒的主要目标，很大程度上是针对发展中国家出口创汇所主要依赖的劳动密集型、资源密集型产品而设置的，其结果将会使发展中国家的一部分产品逐渐退出国际市场。所以它将严重制约发展中国家对外贸易的发展，进一步恶化其在国际贸易中的困难处境及国际收支状况。随着1999年1月1日欧元的启动，欧盟将更注重扶助区内较落后的国家，这势必也会导致绿色壁垒等贸易保护主义的加强，对此中国政府和企业应及早准备应对措施。绿色壁垒主要包括课征环境进口附加税、限制或禁止进口、绿色贸易制裁、绿色标志制度、绿色卫生检疫制度等。由于其隐蔽性强、技术要求高、灵活多变的特点，在今后相当长一段时期内将会被越来越多的发达国家利用。由此可见，我国企业要想冲破绿色壁垒，进行绿色突围必须加强绿色营销，舍此别无他途。
二、绿色营销的含义：
绿色营销是在绿色消费的驱动下产生的。所谓绿色消费，是指消费者意识到环境恶化已经影响其生活质量及生活方式，要求企业生产、销售对环境影响最小的绿色产品，以减少危害环境的消费。所谓绿色营销，是指企业以环境保护观念作为其经营哲学思想，以绿色文化为其价值观念，以消费者的绿色消费为中心和出发点，力求满足消费者绿色消费需求的营销策略。
三、绿色营销与传统营销相比,具有以下特征：
1.绿色消费是开展绿色营销的前提。消费需求由低层次向高层次发展，是不可逆转的客观规律，绿色消费是较高层次的消费观念。人们的温饱等生理需要基本满足后，便会产生提高生活综合质量的要求，产生对清洁环境与产品的需要。满足绿色需求，是绿色营销的出发点。
2.绿色观念是绿色营销的指导思想。绿色营销以满足绿色需求为中心，为消费者提供生产、流通、消费过程中能有效防止资源浪费、环境污染及损害健康的产品。绿色营销所追求的是人类的长远利益与可持续发展，重视协调企业经营与自然环境的关系，力求实现人类行为与自然环境的融合发展。
3.绿色体制是绿色营销的法制保障。绿色营销是着眼于社会层面的新观念，所要实现的是人类社会的协调持续发展。在竞争性的市场上，必须有完善的政治与经济管理体制，制定并实施环境保护与绿色营销的方针、政策，制约地方政府、部门和企业的短期行为，以全社会和全人类的共同努力，维护全社会和全人类的长远利益。
4.绿色科技是绿色营销的物质保证。技术进步是产业变革和进化的决定因素，新兴产业的形成必然要求技术进步；但技术进步如背离绿色观念，其结果有可能加快环境污染的进程。只有以绿色科技促进绿色产品的发展，促进节约能源和资源可再生、无公害的绿色产品的开发，才是绿色营销的物质保证。
四、绿色营销的功能：
1.绿色营销所倡导的绿色文明。通过绿色营销活动，协调了企业利益保护环境社会发展的关系，使经济的发展既能满足当代人的需求，又不至于对后代生存和发展构成危害和威胁，即实现社会经济的可持续发展。
2.绿色营销有利于企业占领市场和扩大市场销路。随着消费者“绿色意识”的增强，消费者购买绿色产品成为时尚和明智之举。
3.绿色营销促进企业文化建设和优化企业行为。绿色营销促使企业采取防治和防止污染技术或使用无污染技术，在企业内部营造清洁和安全的工作环境，有利于企业职工的身心健康，在企业外部通过绿色营销，树立企业“绿色”形象，促进产品销售和企业发展。
五、绿色营销组合实施要点分析：
1.制定绿色计划。实施绿色营销战略和生产真正绿色产品的先决条件是要有一个适宜绿色计划。在企业绿色计划中，应明确企业的环境事务的方针和方向，不仅要阐明企业自身应当承担的研制和营销绿色产品的义务，还要具体说明环保的努力方向以及如何尝试，并用以指导日常决策。此外，企业绿色计划还必须与企业长期战略计划相组合，保证资源的充分利用。
2.绿色产品策略。开发绿色产品，要从产品设计开始，包括材料的选择，产品结构、功能、制造过程的确定，包装与运输方式，产品的使用及产品废弃物的处理等都要考虑环境的影响。绿色设计是本阶段的关键，它强调对资源与能源的有效利用。在产品设计时，要综合考虑各种因素，如材料选择、产品制造品牌、功能、包装、回收、无污染、安全等。绿色产品的生产过程应该是“一种清洁生产”，这是一种物料和能耗最少的人类生产活动的规划和管理，将废物减量化、资源化和无害化，或消灭于生产过程之中。企业在给产品命名和选择品牌时，要符合绿色标志的要求，符合“环境标志”。而且绿色包装也是一个极其重要组成部分，应选择纸料等可分解、无毒性的材料来包装，并使包装材料单纯化，避免过度包装等。企业在产品或劳务满足绿色消费的同时，要考虑废弃物的再生利用性、可分解性，并搞好包装品及其废弃物的回收服务，以免给环境带来污染。
3.绿色价格策略。利用人们的求新、求异、崇尚自然的心理，采用消费者心目中的“觉察价值”来定价，而且消费者一般都认为绿色产品具有更高的价值，愿意为此支付较高的价格。二是根据“污染者付费”和“环境有偿使用”的现代观念，企业用于环保方面的支出应计入成本，从而成为价格构成的一部分。但是，绿色产品价格上扬的幅度不仅取决于绿色产品品质提高的幅度和环保费用支出的多少，而且还取决于消费者对绿色产品价格的理解。在工业发达国家，绿色产品价格上扬幅度较大，消费者也乐于接受。在我国，由于消费者的绿色意识较弱，绿色产品价格上扬幅度不宜过大，在大中城市市场价格可略高些。
4.绿色渠道策略。绿色营销渠道的畅通是成功实施绿色营销的关键，既关系到绿色产品在消费者心中的定位，又关系到绿色营销的成本。因此，企业选择绿色渠道时：一是选择具有绿色信誉的中间商。如关心环保，在消费者心中有良好信誉的大中间商，借助该中间商本身的良好信誉，推出绿色产品。二是设立绿色产品专营机构，以回归自然的装饰为标志，招徕顾客。三是所选择的中间商应不经营相互排斥的、相互竞争的，而且相互补充的非绿色产品，便于中间商虔心地推销企业绿色产品。
5.绿色促销策略。绿色促销就是围绕绿色产品而开展的各项促销活动的总称。其核心是通过充分的信息传递，来树立企业和企业产品的绿色形象，使之与消费者的绿色需求相协调，巩固企业的市场地位。因此，绿色营销首先是一种观念。企业要通过宣传自身的绿色营销宗旨，在公众中树立良好的绿色形象；其次绿色营销又是一种行动。企业可以利用各种传媒宣传自己在绿色领域的所作所为，并积极参与各种与环保有关的事务，以实际行动来强化企业在公众心目中的印象；最后，企业还应大力宣传绿色消费时尚，告诫人们使用绿色产品，支持绿色营销，本身就是对社会、对自然、对他人、对未来的奉献，提高公众的绿色意识，引导绿色消费需求。因此，制定绿色促销策略，应注意长远目标与现阶段任务相结合，要突出重点、切忌空泛。
6.推行绿色管理。“绿色管理”就是融环境保护的观念于企业的经营管理和生产活动之中。这一思想可概括为“5R”原则：研究（Research）：把环保纳入企业的决策要素之中，重视研究本企业的环境对策；减消（Reduce）：采用新技术、新工艺，减少或消除有害废异物的排放；再开发（Rediscover）：变传统产品为“绿色产品”，积极争取“绿色商标”；循环（Recycle）：对废旧产品进行回收处理，循环利用；保护（Reserver）：积极参与社区的环境整治，对员工公众进行环保宣传，树立绿色企业形象。企业只有在绿色管理原则下，才能加快向绿色企业发展转变，推动企业采用各种环保技术，实行清洁生产，生产出符合社会和消费者需要的绿色产品，从而实现经济的可持续发展。
六、绿色营销——21世纪的营销：
绿色营销将成为21世纪营销的主流，这是因为：
1．社会可持续发展战略呼唤绿色营销。可持续发展战略是指社会经济发展必须同自环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，使人口增长与社会生产力发展相适应，以保证社会实现良性循环发展的长远战略。然而，社会经济的长足发展，在为社会创造巨大财富，给广大消费者提供物质福利及给企业带来巨额商业利益的同时，却严重地浪费了自然资源，破坏了自然生态平衡，污染了环境，并造成恶劣的社会环境，严重地威胁着人类生存环境的良性循环。因此，保护自然环境，治理环境污染，解决恶劣的社会环境，实施可持续发展战略已势在必行。70年代，西方国家提出了可持续发展问题。80年代是逐步树立环保意识的年代，被称为“环保崛起的十年”。90年代则将环保付诸于行动，称为“环境行动的十年”。至今，世界各国，尤其经济发达国家掀起了制定“环保标志”，实施“环保意识”的战略及方针。可持续发展战略的实施，从宏观方面，要求政府重视制定及实施可持续发展战略的总体目标、方针及具体办法；从微观方面，要求各类企业将营销活动同自然环境、社会环境的发展相联系，使企业营销活动有利于环境的良性循环发展，也就是说，要求企业从实施可持续发展战略的高度来开展绿色营销。
2．21世纪的消费者趋向于绿色消费。消费者趋向于绿色消费主要源于两方面的原因：一是，社会经济发展在为社会及广大消费者谋福利的同时，造成恶劣的自然环境及社会环境，已直接威胁着人们的身体健康，因此，人们迫切要求治理环境污染，要求企业停止生产有害环境及人们身体健康的产品；二是，社会经济的发展，使广大居民个人收入迅速提高，他们迫切要求高质量的生活环境及高质量的消费，亦即要求绿色消费。
3．政府更加重视制定和严格实施规范企业营销行为的立法。政府对企业立法调控行为日趋严厉，既囿于保护消费者利益运动及保护生态平衡运动的压力，同时，市场经济日益发展，市场经济体制日趋成熟，亦促使政府宏观调控手段更加成熟。
4．绿色营销是21世纪企业兴衰的根本。21世纪的企业将面临着一系列的挑战。先是宏观环境的压力，诸如保护消费者利益运动和保护生态平衡运动的压力，以及政府规范化立法的压力，从而驱使企业必须树立环保观念，开展绿色营销；其次是广大消费者对绿色消费的需求剧增，企业必须顺应消费者的绿色消费需求，开展绿色营销，才能赢得顾客；最后是市场竞争优胜劣汰规律的作用，迫使企业改变经营观念，开展绿色营销，才能有力地对付竞争对手，不断地提高市场占有率。
5．传统经济为现代经济所替代，为企业开展绿色营销奠定了基础。众所周知，传统经济只重视劳动力和资本在经营活动中的作用，而忽略了土地等自然资源的重要作用。过去，人们认为自然资源是无价值的，例如，在种植业中认为唯一成本是开发及耕种，而土地是无价格的。在这种观念的支配下，对自然资源的过度开采，甚至掠夺式开发也就不足为奇了。这同早期市场营销理论一样，倾向于产品及生产导向，其发展的重点是物品数量及服务创造，而非生活的品味及消费者的满意度。如今，现代经济已取代传统经济，现代经济不仅重视劳动力、资本，而且同样重视自然资源在经营活动中的作用，强调社会经济发展必须同环境相协调，从而为企业从传统营销转化为绿色营销提供了理论基础。
参考文献
吴健安《绿色营销刍议》云南财贸学院学报<1998.04>
刘澄，商燕《21世纪的绿色营销新理念》南方经济<1998.05>
甘碧群《关于绿色营销问题的探究》外国经济与管理<1997.03>
[关键词]绿色营销可持续发展创新
一、绿色营销概述
绿色营销是指作为经济活动的主体,企业在经济活动中按照可持续发展的要求,注重地球生态环境保护,促进生态、经济和社会的协调发展。绿色产品营销不仅仅是简单的“卖”,它强调以下几点:第一,它重视绿色商标及其设计和名牌,要在广告及公关活动中,宣传企业的绿色产品,让公众了解企业绿色营销的宗旨,在公众中树立良好的绿色品牌形象。第二,强调绿色营销组合策略,要宣传企业在绿色观念指导下的具体营销活动,及如何采取新技术是生产过程更清洁,如何遵守有关的环保法规,建立绿色产品营销网络。第三,重视售后服务,为维护地球生命、支持系统服务,最终真正为人类服务。
具体包括下列内容:
1.绿色营销观念强调需求的全面性,同时强调要合理引导消费
在绿色营销观念的指导下,企业要满足消费者全方位的需求,这包括对绿色产品的需求,对优质生存环境的需求,对安全、无害的生产方式和消费方式的需求,对和谐社会的需求等。
绿色营销观念强调应积极主动引导消费者进行合理消费,树立新的消费观念,避免不合理的需求引发不合理的生产方式和消费方式。
2.绿色营销观念强调经营活动的可持续性
可持续性具体包括生态持续性、经济持续性和社会持续性。企业是经济活动的主体,也是工业和技术的采用者和实体。因此,可持续发展必须落实到企业可持续发展这一基础上。营销是企业经营活动最重要的组成部分,当可持续性成为企业经营的主导方向时,必然将可持续性作为营销理论的基石,从而发展为绿色营销。
3.绿色营销观念要求扩展后营销的内容
绿色营销观念要求对后营销的内容进行扩展,即对顾客购买产品后、消费产品时和消费产品后对环境和他人的影响进行追踪,指导消费者进行绿色消费,倡导环保意识,在使用产品过程中和使用后最大限度地减少对环境的污染,尽量对消费过程中产生的废气物回收,进入再循环。
4.绿色营销观念要求重建竞争观念
从企业经营活动角度看,一方面经济结构中产业之间是相互关联、相互依存的,一个产业的资源枯竭或环境危机造成中断,必然使整个经济梗塞和停摆;另一方面,经济的全球化,使得许多企业在全球范围内建立供应链,供应链某一环节出现问题,必然使整个供应链停止运转,从而影响生产和消费;第三,某些大的环境问题的解决和环保项目的投资需要许多企业的介入,形成战略联盟才能解决。因此,生态系统的整体性和相互依存性,把整个企业的命运连在一起,企业之间除了竞争的一面,还有互相合作、互相联系的一面。
二、绿色营销对企业可持续发展战略的意义
1.绿色营销是企业可持续发展的要求
可持续发展是以生态的持续发展为基础、经济可持续性为主导、社会可持续性为根本的可持续发展,三者之间是相互联系、相互作用,共同构成一个可持续发展的系统整体。绿色营销观念认为,企业在营销活动中,要顺应可持续发展战略的要求,注重地球生态环境保护,促进经济与生态协调发展,以实现企业利益、消费者利益、社会利益及生态环境利益的统一。绿色营销观要求企业在营销中,要以可持续发展为目标,注重经济与生态的协同发展,注重可再生资源的开发利用减少资源浪费,防止环境污染。在传统的社会营销观念强调消费者利益、企业利益与社会利益三者有机结合的基础上,进一步强调生态环境利益,将生态环境利益的保证看作是前三者利益持久地得以保证的关键所在。
2.绿色营销有利于企业获得合理经济效益
绿色营销浪潮的兴起和可持续发展战略的实施,一方面给企业发展带来了压力和挑战,另一方面也给企业发展带来空间和机遇,实施绿色营销是企业获得合理经济效益的有效手段。首先,出于市场机会的考虑,有蓬勃发展之势的绿色消费市场和大有发展前景的绿色产业,都预示着企业可能获得极佳的市场机会及相应低得丰厚利润回报;其次,“污染者付费原则”等类似惩罚性经济准则的制定,使企业不得不考虑相应的成本,企业将权衡得失,便被动行为为主动行为;最后,采用绿色生产进行绿色营销,可提高产品质量,降低生产和销售成本,提高产品功能价格比,绿色营销降低了原材料的用量,提高产品质量,相对节约成本。举例来说,日本由于本国资源短缺,长期致力于废旧物品的回收利用,如将一次性筷子回收,送去造纸厂造纸,确实不能利用的还要用做燃料。我国海尔集团,因为开发了绿色冰箱,通过了绿色认证,使海尔产品在国际市场名声鹊起,回报颇丰。
三、企业实施绿色营销的内容和步骤
1.搜集绿色信息,分析绿色需求
绿色信息包括如下内容:绿色消费信息、绿色科技信息、绿色资源和产品开发信息、绿色法规信息、绿色组织信息、绿色竞争信息、绿色市场规模信息等等。在此基础上,分析绿色消费需求所在,及其需求量的大小,为绿色营销战略的制定提供依据。
2.制定绿色营销战略计划,树立良好的绿色企业形象
企业为适应全球可持续发展战略的要求,实现绿色营销的战略目标,求得自身的可持续发展,就必须是自己想着绿色企业方向发展。未达到此目的,企业必须制定相应的战略计划。第一,制定绿色营销战略计划。在生产经营活动之前,制定一个全盘的总的计划,包括清洁生产计划、绿色产品开发计划、环保投资计划、绿色教育计划、绿色营销计划等。第二,制定绿色企业形象塑造战略。对于统一绿色产品标志形象识别,加强绿色产品标志管理,提高经营绿色产品企业自身保护能力,增强企业竞争意识,拓展市场,促进销售等均十分重要。
3.开发绿色资源和绿色产品
全球可持续发展战略要求实现资源的永续利用,企业要适应该战略要求,在进行绿色营销时,开发绿色资源就显得十分重要。企业应在现有的基础上,利用新科技、开发新能源、节能节源、综合利用。绿色资源开发的着眼点可放在:无公害新型能源、资源的开发,如风能、水能和太阳能以及各种新型替代资源等;节省能源和资源的途径及工艺,采用新科技、新设备、提高能源和资源的利用率;废弃物的回收和综合利用。
4.制定绿色价格
在制定绿色产品的价格时,首先要摆脱以前投资环保是白花钱的思想,树立“环境有偿使用”的新观念,把企业用于环保方面的支出计入成本,从而成为价格构成的一部分。其次,注意绿色产品在消费者心中的形象,利用人们的求新、求异,崇尚自然的心理,采用消费者心目中的“觉察价值”来定价,提高效益。
5.选择绿色渠道
选择恰当的绿色销售渠道是拓展销售市场,提高绿色产品市场占有率,扩大绿色产品销售量,成功实施绿色营销的关键,企业可通过创建绿色产品销售中心,建立绿色产品连锁商店,设立一批绿色产品专柜、专营店或直销。
6.开展绿色产品的促销活动
运用绿色产品的广告战略,宣传绿色消费。绿色消费的需求已进入中国消费品市场,运用绿色营销观念,指导企业的市场营销实践已成为必然趋势,其中重要一环是要推行绿色广告,它的功能在于强化和提高人们的环保意识,是消费者将消费和个人生存危机及人类生存危机联系起来,这样消费者就会选择有利于个人健康和人类生态平衡的绿色产品。此外还可以进行绿色人员推销和销售推广。
7.实施绿色管理
绿色营销管理包括战略管理、战术管理、作业管理三个层次。从战略角度看,企业应重视生态战略,启动生态工程,把绿色产品开发与环境保护结合起来。从战术角度来看,绿色营销应有明确的目标体系、科学的计划和高效的组织,是生态方案落到实处。从作业层来看,应重视提高员工素质,加强培训,树立全员绿色营销意识,建立质量保证制度和生态监测制度,是生态责任落实到岗位和个人。绿色营销对企业的作用具体体现在:企业凝聚力的增强;企业文化内涵的丰富;企业经营效率的提高;企业绿色产品与消费者的绿色需求有机结合,推进企业进一步完善绿色营销策略。
参考文献:
[1]杨春梅,陈立新.中国绿色营销的现状分析.现代管理科学,2005;2
[2]谈煜鸿.绿色营销与现代企业的可持续发展.太原城市职业技术学院学报,2008;9
[3]许爱瑾.企业可持续发展必由之路――绿色营销.企业家天地下半月刊(理论版),2008;6
[4]高慧娟.循环经济下的绿色营销模式及对策研究.合肥工业大学,2006
(一)绿色营销的产生和内容
绿色营销(GreenMarketing)概念产生于20世纪70至80年代，是市场营销的一个新发展的领域。绿色营销也叫环保营销、生态营销，它是在绿色消费的驱动下，以保护环境、保护地球为宗旨而产生的。所谓绿色营销，是指企业以环境保护和可持续发展观念作为其营销哲学思想，以绿色文化为其价值观念，以消费者的绿色消费为中心和出发点，力求满足消费者绿色消费需求，实现经济利益、消费者利益和环境利益相统一的营销策略。绿色营销的目标是使经济发展目标同生态发展和社会发展的目标相协调，促进可持续发展战略总体目标的实现。
(二)房地产绿色营销的内容
房地产绿色营销实质上是绿色营销理论在房地产业的实际运用，也就是说绿色营销理论是房地产绿色营销理论的基础。房地产绿色营销的内容包括：
1.进行绿色房地产市场分析
包括:已投入市场的绿色物业的类型、地段位置、规模、价格、促销方式，入住率、购买群体的特征;已启动但尚未建成的绿色物业的类型、地段位置、拟建规模、拟售价格；绿色建材市场的规模、价格水平、供应渠道等信息;城市规划及土地供应等信息。房地产企业收集这些信息，并对其进行深入研究和分析，为企业绿色营销的具体实施提供线索和行动依据。
2.制订绿色计划
房地产企业为确保绿色营销活动的顺利实施，必须预先制定一套完整的计划，包括：绿色建材采购计划、清洁施工计划、物业环境管理计划、环保投资计划、绿色教育计划等。
3.开展绿色施工，开发绿色物业
拟建物业在能源与资源的节约利用方面，如何对环境的不利影响达到最小，在项目施工前应有明确的目标。然后，推行清洁施工技术以确保目标的实现。清洁施工要求在施工过程中要注意施工场地的环保问题，如空气污染、噪音问题，并建立废物回收系统，最终开发出绿色物业。
4.制定绿色房产品价格
当前绿色建材的价格普遍要高于普通建材的价格。而清洁施工过程增加的环境管理成本、消费者对价格的敏感性、市场制订的绿化程度等因素都应纳入构成绿色物业价格制定的基础。
5.开展绿色促销
绿色促销手段主要有绿色广告、绿色公关和绿色人员推销和营业推广。绿色广告旨在通过绿色媒体向消费者传递绿色信息，广告词的运用和广告场景的设计均应充分体现绿色心意。绿色公关旨在通过公共关系活动来树立企业的绿色形象。绿色人员推销与营业推广旨在通过推销人员的努力和营业推广途径对其他绿色营销行为进行补充和深化，以更有效地实施绿色营销策略。
6.采用绿色销售渠道
房地产绿色销售渠道主要有直销和销售两种。采用直销方式，应对销售人员进行绿色教育，以便于绿色销售的有效开展。采用代销方式，应向销售商详细交代其所委托物业的生态特征，并要求他们在销售环节中着力强调物业的这些绿色属性。当前，分销渠道虽未成为绿色营销的重点，但也己日益受到关注。通畅高效的绿色渠道既有利于销售业绩的提升，也有利于房地产企业绿色形象的扩大与传播。
7.进行绿色管理，树立房地产绿色企业形象房地产绿色营销管理的内容是多方面的，包括对绿色房产品的绿色管理(涉及房产品开发过程中的绿色管理、房产品的售后绿色管理等方面)和房地产企业本身的绿色管理。
8.推进绿色营销评价房地产绿色营销评价包括两方面的内容：一是对绿色房地产品的评价，确定其是否符合绿色要求以及符合的程度。二是对企业实施绿色营销的效益进行评价，主要就企业在绿色营销的过程中所获得的全部有形收获(例如利润的增加)、无形收获(例如企业形象的提高、生态环境的改善等)同全部支出(如环保产品的设计、绿色消费观念的宣传等)的对比关系进行评价。
二、绿色营销在我国房地产市场的发展现状及存在的问题
(一)我国房地产市场绿色营销现状
我国的房地产绿色营销起步较晚，和许多发达国家相比，要迟30—40年。目前，尚处于初级阶段。自2006年我国正式颁布实施《绿色建筑评价标准》以来，绿色营销在我国地产业逐渐蔚然成风。2008年是房地产行业环保认证的第一年，国家建设部、国家环保总局开展全国房地产项目的首次环保认证，旨在推进中国房地产业届的环保意识，同时推出环保型项目作为老百姓购房首选，获得环保认证的项目也成为国家政府采购项目。
(二)我国房地产市场推广绿色营销面临的问题
1.大部分房地产企业的绿色营销意识淡薄
一方面，采取绿色营销会提成本，降低企业的市场竞争力；另一方面，一些企业没有意识到绿色营销带来的新的市场机会。甚至有的企业以房产中加入绿色元素来冒充绿色房产(如：房产所在地段有绿树、草坪就称之为绿色房产品)，以绿色营销的名义来谋取利润。
2.消费者的绿色意识淡薄
由于消费者对绿色环保认识不深，致使房地产市场的绿色需求不旺盛。绿色营销取决于消费者的环保意识，其环保意识越强，绿色营销就越易推广。
3.房地产营销还处在“粗放式”的营销水平上
房地产企业在营销目标上仍然停留在刺激消费、追求消费数量的阶段。而绿色营销旨在追求可持续的消费模式，以提高消费质量来适度地减少消费数量。因此，房地产企业在实施绿色营销时应避免只追求消费数量的短期行为。
4.绿色环保技术落后，绿色房产品开发种类有限
技术落后导致绿色房产品的品种有限，因此未能对消费者的需求形成规模影响。同时又会导致房产品开发的成本提高，无法提高房地产企业开发绿色房产品的积极性，进一步导致当今市场上绿色房产品品种有限的现象。
5.相关法规和制度建设有待完善
第一，国家的环保法规体系不健全；第二，有关绿色房产的开发技术、绿色房产品的评估认证等制度不够健全；第三，政府对房地产企业的绿色营销行为的引导、支持不够；第四，房产市场秩序不完善；第五，欺骗消费者的情况较多，但相关部门的监管力度不够。
三、我国房地产市场的绿色营销策略研究
(一)给予施行企业补贴
一方面，可以建立节能评价体系，对于未实施绿色营销企业征税，对于达标的企业给予税收优惠；另一方面，在绿色住宅开发过程中，政府通过评测，对达到要求的企业给予一定的资金补偿。
(二)加强房地产绿色营销概念的灌输
政府可以选择绿色营销成功的房地产企业项目，作为示范点，在房地产行业内进行宣传，提高绿色建筑供给。向公众普及绿色建筑有益健康、节能低碳的特点，增加绿色消费需求。
(三)鼓励房地产企业采用绿色营销方式
