一、不分割产权的定义
不分割产权是指项目不可进行分割销售、转让的房屋产权。不分割产权比例是指项目不可分割销售、转让的房屋产权建筑面积占总建筑面积的份额。
二、不分割产权比例的确定
（一）在土地出让公告和出让合同中明确。新建专业市场、商业综合体、商务楼宇等重要商贸项目以及项目所在地属地管理单位要求明确不分割产权销售比例的，在项目土地出让公告前，属地管理单位应向市服务业发展局提出书面申请，经提交市服务业发展工作领导小组审定后，由市国土资源局在该项目土地出让条件和土地出让合同中予以明确，通过公开、公平、公正的竞争性出让方式，吸引投资商参与。
（二）通过书面承诺或补充协议明确。已建或在建的服务业项目，在原土地出让公告和土地出让合同中未明确不分割产权比例要求的，可通过项目所在地属地管理单位与投资商协商以签订补充协议或投资商作出书面承诺的方式予以明确。
三、不分割产权的审定和锁定
（一）投资商依法取得土地后，根据明确的项目不分割产权比例和要求，将该项目不分割产权的具体范围在项目方案设计和初步设计中加以明示，经市服务业发展局审定后，由市建设局、市发改局分别在《规划方案技术审查意见表》批复、项目方案设计和初步设计会议纪要中予以明确。
（二）对已经明确不分割产权比例要求的项目，市发改局应在项目备案或核准文件中同时予以明确。
（三）对在项目方案设计和初步设计中暂不能明确不分割产权具体范围的项目，在申请该项目房产预售前，投资商应持审核申请、项目测绘报告、不分割产权面积和区域清单及图纸等材料，报市服务业发展局审核。
（四）不分割产权范围的划定，按照“底层商铺优先、整幢整体界定”的原则进行审定，对项目涉及多幢独立建筑的，则以“幢”为单位进行划定。
（五）市建设局应根据市服务业发展局的审定意见办理相关产权登记和不分割出售产权的锁定。
四、不分割产权的融资管理
（一）经锁定的不分割产权，原则上不得以抵押、典当或其他方式进行融资。确因项目培育发展需融资的，投资商须提出申请并经项目属地管理单位同意，报市服务业发展局审定（房屋产权证上注明不分割产权的除外）。市建设局按审定意见办理房产他项权证。
（二）对以不分割产权进行融资的项目，市服务业发展局应建立相应的融资登记台帐并进行动态管理。
（三）不分割产权进行融资的期限最长不得超过三年，且融资资金须按规定用途使用。
五、附则
（一）对现有服务业项目中明确由投资商保留、持有产权的管理，参照本规定执行。
（二）凡弄虚作假、融资资金移作他用和未及时办理融资登记、他项权证注销手续的，一经查实，三年内暂停办理融资审批；构成违法的，依法追究法律责任。
一、主要工作做法：
1、抓住融资主线，不断出击：业务开拓是重点，而融资业务是我工作的主线，通过不断出击，寻找业务突破点，在融资过程中结交企业界朋友。无论是担保公司工作，还是协会工作，还是创业投资管理，离不开融资这条主线。
3、广泛布点，形成业务网络：银行是融资业务的主战场，当前融资仍以银行融资为主；协会、典当行、担保公司是融资业务的重要来源；网络推广对树立品牌有很好作用。相当一部分业务来自于网络。
4、策划是关键，是制胜的法宝。始终坚持策划为先，抓战略策划、融资策划、营销策划、网络策划，为客户提供一流的策划。
5、抓项目不放松。深入企业内部，深入调查，与项目负责人搞好关系；选择优质项目，推进项目策划，全方位营销。
二、主要工作业绩：
1、担保公司：负责一家担保公司的组建及担保业务管理，制订担保公司的制度和业务流程，带领业务人员开拓担保市场，与多家银行进行合作，并与各行业协会、省企业家协会、省民营企业家协会等建立了协作关系，形成了广泛的业务网络，为担保公司的发展奠定了基础。创造性地开办赎楼和临时过桥贷款，为担保公司前期的收益做了贡献。
2、协会工作：培训工作人员，开通金融网站，千方百计开展业务，积极宣传协会，为会员提供投资咨询和融资顾问服务。全程主持“橄榄产业化经营”策划案，取得了较好的成绩。积极参与省金融博览会的会务组织。
3、创业投资管理公司：组建一家创业投资管理公司，并担任法人代表。在无资金、无品牌、市场低述的情况下，相继筹划省招商会展中心，开拓股权融资市场，开展土地转让交易中介业务，虽然尚没有显著业绩，但摸索出可贵的经验。
4、“融资宝”网站方案：探索融资网站新模式，筹划“融资宝”网站，网站模式和方案逐渐成形，为开拓融资工作闯出一条新路。以此为契机，推出系列行业或产品网络营销方案，为2012年的发展打下了坚实的基础。
三、明年的工作：
1、做好“融资宝”的开发和运营。争取“融资宝”成为主要业务收入来源；
2、开发网络营销软件，作为新的利润来源；
3、项目融资抓重点，提高成功率；
4、拓展政府招商引资业务，为政府各方位招商引资，特别是将担保公司、基金作为招商引资的突破口；
5、抓策划，以培训促策划。开办“商业计划书策划与融资实战培训班”。
四、存在的问题：
1、经济效益不好。前期投入多，产出少。
2、做的事不少，但常吃力不讨好。
论文关键词：集团,宣布,申请,破产,保护
11月1日，作为美国最大的中小企业信贷公司，拥有百年历史的老店CIT集团宣布申请破产保护。申请破产保护前的资产额为710亿美元，而债务却高达649亿美元，高达91%的负债率使其成为美国商业史上最大的企业破产案例之一，仅次于雷曼兄弟、华盛顿互惠银行、世通公司和通用汽车。随后，美国在一天之内有9家银行倒闭。该事件的发生再一次为华尔街敲响了警钟，说明华尔街危机的余波尚未消尽。
金融危机爆发的高潮虽然已经过去，金融系统仍面临着次贷危机形成的威胁。CIT集团的破产,不止是一个警钟，也说明了美国中小银行的破产噩梦仍在继续，源自次贷危机的不良贷款问题仍在继续削弱美国银行业实体部分，这些中小银行经历着最近一轮信贷膨胀所遗留的高负债负荷问题，同日连续9家银行倒闭，显示了由此带来的恶性循环会继续不断冲击着美国经济的稳定。CIT集团宣布破产保护一案例，引起了广泛的关注，对此，本文主要对CIT集团做出的努力、申请破产保护的原因以及申请破产的影响等问题进行分析，通过分析了解经济趋暖过程中存在的不稳定因素及影响。
一、CIT集团经济现状
CIT集团是美国最大的中小型企业信贷公司，自1908年成立以来其主要为将近100万户中小型企业提供销售贷款、设备及运输贷款、生产性借贷及设备租赁等客户业务，也为其全球的客户提供无法比拟的关系资本、专业资本和金融资本组合，业务范围遍布50多个国家。CIT集团在供应商融资方面，也是美国名列第一的独立租赁公司，服务对象包括小企业到财富500强企业，数量多达50万家。
自次贷危机爆发以来，由于投资者大量退出，使得CIT集团经营受到经济下滑以及信贷市场恶化的影响，已连续出现数月亏损。此前，CIT已因金融危机资金出现枯竭获得美国提供的23亿美元的注资。11月16日CIT集团的季报显示，其三季度续经营业务亏损10.3亿美元(合每股2.74美元)，对比上年同期亏损3.01亿美元(合每股1.13美元)。CIT于2009年丧失了“投资级”投资评级，由于累计亏损过重，公司债务评级已被下调至垃圾级，使得CIT集团在融资渠道上受阻，CIT的宣布破产保护，也使其重要客户随即流失。同时，该公司于今年年底及明年首季，将有101亿美元债务到期。
二、CIT集团做出的努力
自金融危机爆发以来，CIT集团业务上面对大量的违约风险，造成不良贷款和债务大量堆积，引发CIT陷入严重的流动性危机。为了扭转现状，CIT一直努力试图通过不同的融资渠道以及积极考虑采取救援方案及自救计划来缓解与日俱增的债务偿还压力以及大量的客户违约。
（一）2008年12月实施改制
为了能够获得2008年政府的7000亿美元的金融救助计划中获得支持，2008年12月宣布改制为商业银行，从“不良资产救助计划”（TARP）中获得美政府直接注资23亿美元。除了可以直接获得政府救助之外，还可以申请政府为其提供债务担保。但由于CIT债务庞大，23亿美元的救助对于巨额债务来说，根本不能改善其财政状况，而仍处于危机中。后来，该公司的债务评级被下调至“垃圾级”，使得公司在融资渠道上受到进一步的影响。
（二）2009年7月再次申请政府救援
2009年7月以来，危机中的CIT集团再一次向政府申请救助。其申请的理由主要是，公司业务与中小企业有着广泛的金融联系，数十万家零售商、制造商都依靠CIT来维持工资发放、货源供应等，CIT还为客户提供许多金融咨询服务。如果CIT破产，将会为中小企业带来严重的影响，造成大量失业。但该方案于7月15日被美政府拒绝。美国财政部称：“即使是在金融危机时期，我们也坚持认为，私人公司获得政府额外注资需要很高的门槛”。美政府认为CIT的破产虽然会给本来就处于不利地位的中小企业造成一定的影响，但从其规模、业务复杂程度上看，不属于不能倒闭的金融机构，最终决定拒绝CIT的申请。
（三）2009年8月成功完成回购招标活动
为了缓和现金短缺状况，2009年8月18日，CIT集团折价回购将到期债券的招标活动取得成功，这也是集团避免破产困境的关键一步。该项回购计划内容为：持有该公司即将到期的10亿美元公司债的债权人可以以每1000美元的票面金额换取875美元的现金。近60%的债券持有人参与到该项招标计划，略高于此项招标所需58%的最低标准。结合此前从最大几家股东中获得的30亿美元的紧急融资，CIT集团减慢了申请破产保护的步伐。
（四）申请加入“临时流动性担保计划”（TLGP）
为了缓解资金压力，CIT申请加入“临时流动性担保计划”（TLGP），但未获美国联邦存款保险公司（FDIC）批准担保其发行的债券。FDIC认为,CIT集团的信贷品质正在恶化，担心为其所发行的公司债提供担保将会使得纳税人资金面临风险。
（五）2009年10月申请债务转换计划
今年10月，CIT的债权人否决了债务转换计划，该方案是计划将CIT到期的债务转换成延期到期债券或普通股。
此次债务重组的失败直接导致11月1日CIT正式申请破产保护。
（六）CIT集团积极通过债务重组摆脱破产保护
CIT集团积极通过债务重组摆脱破产保护，于12月10日获得法庭批准。CIT在公告中称，其90%的债券持有人已批准了该公司的重组计划，在申请破产保护后，公司将尽快施行重组计划，以削减约100亿美元的债务以及将债务到期日延期三年。CIT为了保护它的债权人，以及旗下上百万的客户，在申请破产保护的同时提交了一种特殊的“预包装”破产方案。所谓“预包装”，就是在破产前，事先商议好重组的计划。按照预先设计的破产保护申请计划，其优先债券的持有人总体上将获得相当于原债券面值70%的新债券及重组后CIT约92.5%的股份，非优先债券持有人将获得其余的股份，但没有新债券。公司脱离破产保护之后，所有已发行的普通股和优先股将全部作废，最终可能使得优先股及普通股股东的投资几乎没有回收的可能，曾向公司注资23亿美元的政府救援资金也将可能全部损失。
公司在通过破产保护，走出破产法庭以后，将身上的债务甩掉后，可以轻松上阵。破产保护除了维护企业和个人的局部利益外，也避免了出现大批失业，缓解了社会矛盾。
此后，CIT也寻求其他救助方案，随即与主要债务持有人达成一项30亿美元紧急融资协议，集团的债权人和债务持有人向该公司提供45亿美元信贷，债券持有人之一符号卡尔.伊坎达另向集团提供10亿美元信贷。
三、CIT集团申请破产的原因分析
CIT主要通过向中小企业发行债券和商业本票获得资金，随着商业信贷市场暴露的问题越来越多，违约贷款与日俱增及债务融资受限，使得CIT集团等众多大小型银行都面临着违约风险的挑战。
（一）商业不动产违约风险增加
1986年，CIT进行产品重组，将其消费者贷款组合转卖，把业务重点集中在商业贷款上。2003年，CIT开始扩张业务，并进入次级贷款。CIT面临破产，我认为主要因为CIT在金融泡沫鼎盛时期的2007-2008年间举债过多，放款过滥，相当一部分属于次贷。今年以来，经济开始趋暖，为了应对金融危机，争夺客户，不少银行开始放松了标准，又加剧了放贷的风险。CIT主营范围是向中小企业提供贷款，该公司的众多客户在金融危机的冲击中无力还贷，拖累CIT出现大笔坏账，形成违约贷款。根据金融统计分析显示，影响银行倒闭的最大原因就是商业不动产贷款的损失。据报道的数据显示，摩根大通自2009年以来，其商业银行部门的违约贷款高达22.6亿美元，是去年同期的4倍。按美联储提供的数据，截至今年3月底，商业不动产贷款拖欠率高达7%，比去年同期增加近1倍，拖欠金额达1260亿美元。由于商用大楼价格下降，大批贷款企业产生亏损，而银行不愿继续提供融资，使得不少企业面临资金短缺压力，导致企业违约行为的出现，连锁反应，使得放贷银行业面临破产，CIT就是主要的受害者。
（二）融资受阻
CIT以债券市场为主要资金来源，而其在申请破产保护前的资产额为710亿美元，而债务却高达649亿美元，高达91%的负债率使得公司丧失三项投资级评级，债务评级被下调至垃圾股，加之债券市场投资者趋于保守，使得融资渠道受阻，资金来源逐渐枯竭。
虽然CIT集团在面临资金严重短缺的状况下，积极采取救援措施和自救计划来扭转现状，但是在到期债务和再融资渠道受阻的两面压力下，尤其在激烈的市场竞争中仍显不足，对此，CIT选择以低价出让优先股换取公司运营所需的贷款资金，乃至最后被迫选择以申请破产保护的方式来摆脱债务。
四、CIT集团申请破产的影响
CIT集团申请破产不仅形成了第五大企业破产案例，也是美国政府本轮救世计划中的第一起失败案例。
（一）政府23亿美元注资几乎全部损失
CIT集团进入破产保护程序之后，根据“预包装”计划，现有集团的普通股和优先股的股权将失效，只有当CIT偿还银行债务和债券投资人债务之后，股东才有机会施行股权的求偿权，这就说明2008年12月美国政府以获取认购优先权方式注入的约23亿美元的救援资金可能无法收回。
（二）金融危机不断深化
CIT宣布破产保护之日连续9家银行倒闭，再次刷新了美国银行破产数量，使得美国银行的倒闭数量已经突破100家。这些银行倒闭的直接原因就是不动产贷款危机。截止9月底，美国银行业持有约1.7万亿美元的商业地产贷款，约占资产总额的15%。由于美国房地产业市场状况仍未见改善，违约贷款仍继续发生，直接威胁着大批中小型银行的资金链，这些中小型银行的危机承受能力普遍较差，频频面临倒闭。今年，美国最大的房贷发放机构嘉迈金融集团申请破产保护，直接反应了美国房地产市场风险开始释放，很可能引起又一轮中小银行破产潮，使得金融危机又现头角，进一步深化。
（三）影响了中小企业融资
CIT的破产会加剧美国中小企业贷款的不稳定性。中小企业对于美国经济的发展发挥着至关重要的作用，特别是在稳定经济、创新发展、吸纳就业、出口创汇和提供社会服务等方面，美国新增加就业机会2/3来自中小企业，中小企业产值占国内生产总值的40%，且中小企业具有较强的自主创新能力，对于经济繁荣、提高就业做出很大贡献。
CIT是美国最大中小企业贷款机构，目前，百万户中小企业接受着CIT提供的贷款融资，CIT的破产将会使得许多已经陷于困境的中小企业受到严重打击，尤其是女性、少数人群和退伍军人拥有的小型企业的贷款者。由于中小企业贷款违约风险偏高，许多商业银行都不愿因向中小企业放贷。CIT的破产无疑使得中小企业失去了一个重要的资本来源。在经济不景气的当前，各银行开始收紧银根，紧缩信贷，使得对中小企业提供贷款的机构越来越少，打击了中小企业的信心，严重的阻碍了中小企业的发展，也将使得美国本已恶化的失业率雪上加霜。
（四）影响美零售业发展
CIT集团对美零售行业的发展也起到举足轻重的作用，CIT通过以折价从供货商手中买入应收账款，为后者提供足够的周转资金，等到零售商卖出商品后，CIT就从零售商那里收回账款。美60%零售商的应收账款是通过CIT完成，CIT的破产会使大量供货商无法获得必需的营运资金，进而会阻碍其发展。
五、意义
