（安康市住房公积金管理中心市直管理部，陕西安康725000）
[摘要]现行住房公积金制度存在覆盖面低、缴存比例残差不齐，提取范围狭窄、贷款手续复杂、投资渠道受限，住房公积金管理体制机制存在弊端，监管力量严重不足等多种缺陷，为此应采取完善住房公积金政策、调整住房公积金管理体制、加大住房公积金监管力度等改革措施，促进住房公积金制度更进一步符合现代社会的需要。
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关键词]住房公积金制度；制度现状；改革思路
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金的最根本功能就是住房保障功能，其实质就是政府为解决职工家庭住房问题提供的一种政策性融资渠道，是以住房公积金形式给职工增加了一部分住房工资，从而起到了促进住房实物分配向货币化分配的目的。
1制度现状
1.1覆盖面低、缴存比例残差不齐
现阶段住房公积金主要集中在行政事业单位及经济效益较好的垄断行业、国有企业、股份制企业、和外资企业，而确需提供资助的城镇下岗职工及农民工却被排除在外，很多民营企业不建立公积金制度，即使建立，为职工缴存的额度也很低。很多单位以职工岗位不稳定，编外人员无编制为理由，不为职工缴存住房公积金。有的单位因为效益好，擅自调高缴存比例或增加缴存基数，多交住房公积金冲抵应交的所得税，导致不同单位之间出现新的不平衡，造成新的社会矛盾。
1.2提取范围狭窄、贷款手续复杂、投资渠道受限
住房公积金使用仅限于购建房、偿还住房贷款，使用范围狭窄，作为职工的养命置业钱，在支付房租、大病住院时却失去应有的保障功能。提取手续过于复杂，资金支付时间过长，甚至有的地方出现公积金提取中介服务。住房公积金贷款手续复杂，审批环节拖拉缓慢，效率低下，甚至出现开发商公开抵制住房公积金贷款的现象，给住房公积金制度带来负面影响。根据相关数据显示住房公积金使用率只有70%，大量闲置的住房公积金存放在银行，除住建部确定的住房公积金支持保障性住房试点城市外，其他城市大量闲置的住房公积金无法投资不动产，不能投资证券市场，导致收益低下。而职工缴存的公积金利率始终低于商业银行的同期存款利率，增值能力太差。
1.3住房公积金管理体制存在弊端
住房公积金管理以城市为单位分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，难以充分发挥作用；管理链条过长，管理中心作为事业单位，不具有金融职能，金融业务要委托商业银行办理，导致管理成本高，服务效率低，存在风险隐患。
1.4监管力量严重不足
住房公积金制度是按照“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则建立起来的，房委会成员大多由城市人民政府指定，而非专家团队，只是流于会议形式。根据财政部规定，住房公积金既不能作预算外资金也不能作预算内资金，然而，有的城市将公积金作为预算资金调剂财政资金的余缺，有的城市政府直接决策将住房公积金投放给房地产开发企业，有的城市将住房公积金增值收益在公积金机构未提贷款风险准备金前就全部调走，地方财政无法监督地方政府，更多的财政监督就是将公积金管理机构作为普通的事业单位，从严核定公积金中心的管理费用，违背了住房公积金管理条例中规定的费用高于一般单位的规定，限制住房公积金事业的正常发展。由于监督机制不完善，人员素质的参差不齐导致骗取、挪用住房公积金的案件时有发生。如“全国住房公积金第一案”，湖南省某市原住房公积金管理中心主任李树彪挪用1.2亿元豪赌，就是用公积金作抵押进行贷款。株洲市住房公积金管理中心醴陵管理部原主任汪建良，采取虚构购房合同，首付购房款收据等方法，骗取公积金贷款116万元，用于非法经营。而审计监督往往具有滞后性，等发现问题时，已造成严重的后果，吉林省通化市住房公积金管理中心原主任车世刚涉嫌违法挪用住房公积金高达11亿余元，就是退休后进行任期内经济责任审计时发现的。银监会、人民银行基本上不参与监管住房公积金机构的经营活动。
2改革思路
2.1修改《住房公积金管理条例》
将《住房公积金管理条例》上升为《住房公积金管理法》，赋予公积金监管机构更大的行政执法权，对不为职工建立住房公积金制度的单位，强行扣划银行存款，联合其他执法部门暂停办理其他手续，直到为职工建立公积金制度为至；住房公积金监管机构要加强公积金执法队伍建设，经常检查各单位的缴存情况，严格按照缴存单位上一年月平均工资确定缴存人数和缴存基数，足额缴存住房公积金。
2.2完善住房公积金政策
将支付房租、大病住院纳入提取范围，取消房租支出占家庭收入比例的限制，放宽支付房租条件，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，无论租住公共租赁住房还是租住商品住房，均可提取夫妻双方住房公积金支付房租；允许住房公积金投资经济适用房、保障性住房建设；实行一站式大厅办公，简化贷款手续，缩短审批时间，取消住房公积金贷款收费项目；允许住房公积金按照一定比例投资证券市场，实现住房公积金保值增值。
2.3调整住房公积金管理体制
十八届三中全会《决定》23条提出“研究建立住宅政策性金融机构”、45条要求“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。截至2014年底，全国住房公积金3.7万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求，全国共有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人，可充分利用这些机构、网点和人员，实行省及省以下垂直管理，一个法人，地级市设立分支机构，在县一级设立具体办事窗口承办业务，实现住房公积金省一级统一管理、统一政策、统一制度、统一核算。由县级以上住房和建设部门负责本行政区域的住房公积金行政执法，这样既可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本，充分发挥住房公积金作用，保障缴存职工权益。
2.4加大监管力度
Attention：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁，故以下解答仅供参考，请在办理前咨询当地住房公积金管理中心。
1Question：在高薪诱惑下我刚跳槽到一索新公司，每个月的薪水是10000元，我想问问每个月应该有多少公职金呢?
Answer：恭喜你，收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12％，但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意，这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化，2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300％，分别乘以12％的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。
2Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款，这是为什么啊?是不是二手房不能用公积金贷款呢?这套房子我还是很喜欢的。
Answer：哎，这是个常见现象。不仅是二手房，一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款，原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些，业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下，目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速，一般来说，在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款(中直机关的“国管公积金”可能还会慢一些)，想必对于业主来说，也不急在这一时，可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心，相信现在市场不好，沟通之下取得业主的配合还是有可能的。
3Question：几年前我贷款买房的时候还没有公积金，去年的时候单位给我缴纳了公积金，我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊?
Answer：很遗憾，至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧，可以关注一下。
4Question：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢，我现在看上一套商品房，80万的2居室，我可能要贷款20年左右吧，我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢?
Answer：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话，那么无论是住房公积金还是商业贷款的话，你都可以贷款8成，也就是贷出64万元，在你贷款20年的前提下，利息方面最大差距可以达到230000余元：
按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；
如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是
3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少钱哦，特别提醒的是，如果你首套房产是商业贷款的话，那么第二套房使用公积金贷款的话，是不需要执行二套房贷款利率的。
5Question：我刚买了套房。我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊?怎么规划比较合算呢?
Answer：这是个好主意，也是可行的。事实上如果合理规划的话，你还可以节省更多。首先，在你购房之后，凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜，而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每个季度可以提取一次；其次，如果你公积金的缴存额比较高的话，那么可以在提取之后选择做部分提前还款，如果还月供的压力不大的话，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高。这样的话，你的利息支出会节省一部分。
还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取，不过现在并无正式的政策出台，可以关注一下哦。
6Question：前段时间我支取了一次公积金，我现在又面临买房，会不会对我的公积金贷款有影响啊?
Answer：放心吧，只要你提取之后没有中断缴存，不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话，需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年，且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的，但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房，那么即使是缴存首月，也是可以申请的。
7Question：公积金存在那里给不给利息啊?我也想把公积金提出来。该怎么办?
Answer：公积金存在那里当然会给利息啊，公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息，而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策，实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的，只有以下情况下才能提取：
购房后(无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的)凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；
装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；
租金支出超过家庭收入5％的可以提取；
退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；
出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。
8Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公积金贷款把它买下来，可行否?
Answer：给你泼一瓢冷水，没戏。住房公积金贷款，只针对住宅类产品，包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房，它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓，必然是商业立项，属于营业用房或者说商用房，住房公积金你是用不了了，想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。
9Question：我正在申请两限房，估计最近能有结果，不知道我如果用住房公积金贷款申请的话，是不是还有优惠呢?
Answer：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的，不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点，要是还想再打折那是不可能了，不过你还是可以享受到一些支持的，首先，如果你购买的是90平米(误差在3％以内)以下的政策性住房，那么即使你的公积金缴存只有一个月，也可以享受到住房公积金贷款；其次，公积金贷款对于政策性住房，可以执行最低10％的首付哦。
10Question：我已经办完公积金贷款了，但是最近金融危机，我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力，我该怎么办啊。
Answer：针对你这样的问题，公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了，那就是“自由还款”。也就是说，你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后，由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款，如果一直按最低还款额度还款，那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还，这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。
一、上半年住房公积金运行主要特点
（一）覆盖面变化情况及原因
上半年，XX市公积金参缴单位X个，比增X%；缴存职工人数为X万人，比增X%，非公扩面进展艰难。主要原因是XX市情特殊，不但大型项目而且非公企业都较少，工资相对较低等，仍是下一步攻坚主要对象。
（二）住房公积金归集额变化情况及原因
上半年，XX中心归集X亿元，比增X%，增速不快。截止6月底，我中心累计归集住房公积金X亿元，归集余额X亿元。主要原因是：一是受银行下调存款利息的影响，给职工结息X万元，比降X%；二是新形势下非公企业资金较困难，扩非难度大。
（三）住房公积金提取变化情况及原因
上半年，XX中心办理审批提取X亿元，比增27.5%。其中，“租赁住房消费提取”较去年同期涨幅为X%，随着租房条件的进一步简化及放开，这一增幅还会继续加大。其次为其他非住房消费提取增长率为X%，主要原因该类提取在不断地增加。
（四）住房公积金个贷发放、贷款质量变动情况及原因
上半年，我中心审批个贷X户，比降X%；发放个贷X亿元，比降X%。截止6月30日，累计向17718户家庭发放个贷X亿元，累计收回个贷X亿元；个贷余额为X亿元，个贷率为X%。主要原因公积金楼市不振，个贷需求量减少；年初国家虽出台多项利好房地产政策进行调控，XX中心个贷政策也进行调整，但XX房产市场反应较为迟缓，虽稍有回暖，但低于预期。预测，下半年会收到因利好政策而迟来的成效。
（五）住房公积金增值收益变动情况及原因
截止6月30日，我中心实现增值收益率为1.79%。
二、国家和自治区关于加大住房公积金支持住房消费力度精神的贯彻落实情况
XX中心一贯以来都认真贯彻执行上级的有关政策文件。
（一）5月22日，经市管委会同意，出台了《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通告》（以下简称《通告》）并实施
1.基本条件：本人及配偶开具名下在工作地无房产的证明。
2.租房提取时限：职工每年可提取一次。
3.租房提取额度：一是租赁公共住房的，按照实际住房支出全额提取；二是租住商品房的，已婚按照租金X元/月计算，未婚按租金X元/月计算。
4.取得的成效：上半年租房提取共21户X万元，比增23.01万元，增长率X%。
5.存在的问题：虽然中心采取电视、网站、报纸、宣传单和参与“阳光热线”直播互动等宣传，但职工知晓率还有待提高。且《通告》规定租房提取时限为一年一次，大部分无房职工会到年底集中提取，预计年底至明年上半年提取业务会因此而猛涨。
（二）出台了《关于进一步放宽我市住房公积金提取和贷款政策的通告》（以下简称《通告》）于7月2日颁布实施
1.提取方面：一是职工购建自有产权自住住房的，不论其房屋套数及贷款次数，均可提取；二是职工装修自住住房的，可按一定额度提取；三是《提取申请书》不再经所在单位加盖公章。
2.个贷方面：
（1）关于首付款的调整。不再查询缴存职工家庭持有住房套数，缴存职工家庭可申请两次住房公积金个人住房委托贷款，首次使用公积金个贷的，最低首付款比例为20%；已结清首次住房公积金个人住房委托贷款的，可申请第二次，最低首付款比例为X%。
（2）关于贷款条件的调整。一是正常缴存的，不再提供收入证明，原则上按照其缴存基数核定工资收入，职工的所有债务支出不能超过中心认可家庭工资收入的50%。二是在延长贷款申请时间方面：购买一手自住住房的，应在房屋买卖合同备案登记之日起两年内提出贷款申请；购买二手自住住房的，应在签订房屋买卖协议并取得房屋所有权证之日起两年内提出贷款申请；建造自住住房的，应在取得有关部门的批准文件并取得房屋所有权证之日起两年内提出贷款申请。三是取消住房公积金贷款申请中商品住房单套建筑面积不得超过144㎡的限制。四是取消“以存定贷”的计算公式，中心根据借款人、配偶和房屋所有共有人的工资收入水平、家庭债务支出和征信信息等核定最终贷款额度。五是非本市常住居民户口但在我市正常缴存住房公积金的职工，在申请住房公积金个人住房委托贷款时不再提供本市的有效居留身份证明材料。六是取消《房产状况声明》的贷款申请材料。七是已婚职工取消《婚姻状况声明》的贷款申请材料。八是办理住房公积金个人住房委托贷款的职工，不再留存其个人住房公积金帐户内的还贷保证金。
（3）开展“商转公”业务和异地贷款业务。正常缴存的，如有未结清且已办理房屋所有权证的商业住房贷款，在符合住房公积金个贷条件下，经中心审批通过的，可开展“商转公”业务。外地缴存的XX籍职工回户籍所在地购买住房的，可以在户籍所在地申请住房公积金贷款；在广西区内缴存住房公积金且在XX工作的职工在XX市购房时，可以向XX中心申请贷款。
（4）在降低贷款中间费用方面，我中心早于2010年就已取消强制购买住房抵押贷款保险，完全由职工自愿选择；中心不存在公证和担保收费的业务，新房无需评估，我们历来免费为职工和单位经办员现场打印缴存信息表及对账单，不收取任何打印费；目前对办理提取、个贷业务急需复印的，均不收取复印费，切实减轻贷款职工负担。
（5）在优化贷款办理流程方面，我中心个贷实现三级审批，从申请到审批全部在5个工作日内完成，在符合放款条件的情况下，做到收到抵押凭证后5个工作日内发放贷款。
（6）取得的成效：《通告》7月2日起颁布，因执行时间较短，除提取业务稍有增加，个贷业务因政策实施成效滞后的原因，目前还是比较平稳。
此外，我们还得到管委会授权，针对公积金的使用问题，将会根据实际情况，适当采取相应的应对措施。
三、下半年工作计划
（一）加大新政的宣传培训力度。通过广告宣传，上门宣传，前台解答，电话解答等方式让职工尽快，准确、详细的了解住房公积金提取贷款新政，从而进一步提升我市干部职工支持住房消费力度。
如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。
公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？
银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”
回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。
2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。
但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。
除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。
面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。
事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。
2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。
于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。
近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。
140万贷款额度可能吗？
目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。
由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。
而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。
那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。
首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。
即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。
从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。
综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。
异地流转，看起来很美
从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。
更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。
尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。
公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。
【关键词】住房公积金制度；问题对策
1.住房公积金及其管理制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。每一位城镇在职职工自参加工作之日起都必须缴纳个人住房公积金，而职工所在的单位也必须按照规定按照一定的比率为职工补助缴纳住房公积金，两者均归职工个人所有，计入职工名下的公积金存款账户。住房公积金制度是我国城镇住房建设改革的产物之一，实行住房公积金制度有利于转变住房分配机制，有利于住房资金的积累和周转，可以逐步形成国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机制，是我国住房制度从计划经济向市场经济转变过程中的一项制度性创新。近年来，随着我国经济的不断发展，以从事房地产开发、建设、经营及管理等集多种经济活动为一体的房地产业也不断得到重视和发展，住房公积金的管理亦不断得到重视，而我国的住房公积金制度运行顺利、发展迅速并取得一定成效，主要表现在：其覆盖率不断扩大、规模不断扩张；在支持廉租住房制度建设、支持低收入家庭住房方面发挥着重要作用。
2.住房公积金管理存在的问题
2.1住房公积金贷款风险防范机制不完善
目前，大部分住房公积金管理机构的贷款风险控制体系尚未健全，管理机构作为公积金贷款的审批人和贷款风险的最终承担者，对贷款申请的受理、审核、审批、贷中贷后管理的部分环节尚未制定出详尽的规范，缺乏相应的权责和考核标准，且各中心电子信息系统中有关贷款的信息不全，也没有健全相应的监控流程和完善贷款统计、分析平台，甚至个别中心将贷款申请、审核、发放的所有原始资料交由银行管理，也没有对各类逾期贷款进行分类，缺乏有针对性的管理和催收。在住房公积金贷款发放审核程序存在漏洞，把关不严，违规发放贷款，造成开发商和购房者相互串通骗取贷款，部分贷款人或其配偶在多家银行重复进行公积金贷款或者上次贷款未还清又新贷款。
2.2公积金提取管理存在漏洞，违规提取住房公积金
公积金提取的内控制度不完善，管理有较大漏洞。一些中心审核后不保留原始依据，有的甚至擅自将已保存的原始资料销毁，造成审批记录不完整，关键信息缺失，难以事后监督，存在较大的管理漏洞，导致公积金缴存人采取各种手段多提公积金。同时，部分中心不按规定办理住房公积金的提取，造成部分中心职工不能正常提取公积金。而且扩大公积金提取范围，对破产改制企业中解除劳动关系的职工，未办理托管手续，而是以丧失劳动能力为由办理提取。
2.3公积金计算机管理系统存在缺陷，不能适应公积金管理要求
一是低水平重复开发计算机管理系统。由于各中心管理办法不一致，各个中心各自开发公积金计算机管理系统，造成低水平重复开发，资源浪费。由于各中心之间没有联网及设置标准数据接口，资源信息无法共享。系统未经过权威部门认证，其数据库设计和内部控制流程等都没有经过必要的验证，不符合公积金监管信息系统的标准化数据接口。二是系统自身功能性、操作性、安全性存在缺陷，不能满足公积金监督和管理的需要。部分中心计算机系统计息程序错误，少计职工利息；归集程序未设置必要的约束条件，对明显偏低的缴存单位和个人无法识别；提取程序设置的信息记录不完整，无法与房产交易数据联网稽核，购建房提取公积金的业务难以事前控制和事后监督；贷款业务系统功能不完善，成都中心的贷款管理程序无法处理提前还贷业务，只能以手工修改数据，造成贷款登记信息失真。
2.4管理体制不顺，责任不清，监管不到位
尽管住房公积金管理制度的设计是“房委会决策，管理中心运作，银行专户存储，财政监督”，这种运行和决策相分离的制度，其目的就是为了加强风险防范，但实践中却是监管虚化，管理上不透明、不公开，资金流向存在很大的风险。管理体制不顺，责任不清。现行的住房公积金机制体制在某种程度上还残留有大量的计划经济思维痕迹。管委会是临时机构，不能有效决策。且管委会属于松散的协商议事机构，不具有独立的法律主体资格，也就不具备承担因决策产生的责任和风险的能力。住房公积金管理中心既非政府机构，也非金融机构，而是隶属于地方政府部门的“不以营利为目的”的事业单位，却要负责住房公积金的运营管理，行使金融机构的职能，在“市场运作”与“行政管制”之间难以取得平衡。上述住房公积金管理体制的先天不足，必然限制住房公积金向纵深方向发展。监管缺失，内控薄弱。一是外部多头监管，职能弱化。住房公积金由建设部门牵头，会同各级财政、审计、银行等部门实行联合监管，但由于各种监督主体都不同程度的在监督方式、程序、范围等方面分工不够明确、具体，彼此之间的关系也没有理顺，工作中往往各自为战，尚未形成一个严密有序、分工合理、协调互动、运行高效的有机整体，多头监管反而使监督职能虚置，给管理舞弊者以可乘之机。二是内部监管薄弱。属地化的住房公积金管理中心高度分散，自我管理、各自为政，内部监管同样缺失，表现在：监管覆盖面不广，重业务操作流程，轻决策管理层面；监管重点不突出，重一般工作人员管理，轻管理人员制约。
3.住房公积金管理制度的对策
3.1扩大住房公积金制度覆盖范围，提高住房公积金制度覆盖率
不断扩大住房公积金缴存的覆盖面，可以在部分城市先试点将自由职业者、个体经营户以及农民等群体也纳入公积金加纳群体，将住房公积金制度建设成为普惠制的社会保险。伴随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，进城务工人员的数量越来越多，但是他们的居住环境亟待改善，进城务工人员在城市建设中发挥着重要的作用，应该把他们纳入到住房公积金的覆盖范围之内，使进城务工人员享受城镇居民同等的住房保障政策优惠，这体现了社会公平分配的要求，同时也有利于促进社会的和谐与发展。
3.2加强住房公积金的贷款风险管理
近年来，我国住房公积金贷款规模急剧扩张，贷款总规模较小，因此，贷款呆坏账数额相对较少，潜在的风险尚未释放。但是这并不说明我们就可以忽视住房公积金的贷款风险管理。当前，对于如何规范住房公积金贷款中存在的风险，实现“有贷必应，贷出必还”已经成为各级住房公积金管理中心工作人员的重要难题之一。我国的住房公积金管理制度应该加强相关的贷款风险管理，具体的改善方向即是根据所存在的贷款风险来源，具体分为三方面：一是提升对借款偿债能力的具体考察，对于抵偿债能力的职工根据其自身的具体情况，提供相应的贷款数额。二是完善对职工的信用情况管理，各银行间的顾客信用信息情况互相相同，同时对借款者的信用情况在贷款前与职工所在单位进行信息完全交流，根据信用情况做出是否给予贷款的决定或是贷款数额的决定。三是提高对抵押物的评估能力，通过评估能力提升的相关培训、建立评估专家队伍等方式提升对借款者的抵押物的评估能力，精确评估情况，预防出现借款者无力偿债时变卖、拍卖抵押物仍无法偿还借款者所欠款目的情况。
3.3放宽个人提取条件，提高住房公积金的使用效率
造成住房公积金使用效率不高的一个主要原因是现行《条例》对住房公积金的提取和贷款使用做出了严格的限定。按照《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”即职工只有在购买、建造、翻建、大修自住住房时，才能申请提取和使用。在此次《条例》二次修订工作中，为满足职工多元化住房消费的需求，提高住房公积金使用效率，应考虑合理放宽住房公积金的提取条件，合理扩大住房公积金的使用范围，支持职工租房、养房等基本住房消费，并从制度上确保职工能够扩大公积金的使用范围，具体有以下建议：一是扩大住房公积金的使用范围，当前规定是住房公积金可用于个人翻建、大修、建造、购买自住住房方面，笔者认为可扩大至支付住房租金，甚至对于通过审核的低收入家庭，还可用于房屋的维修、物业管理费等方面。二是放宽住房公积金提取的要求，特别是对于通过审核的低收入家庭，可放宽规定，允许其按月或按年提取本人的住房公积金用于租房等用途。三是简化提取住房公积金的程序，使操作简单化，可以只凭借职工个人的相关材料到贷款银行与之签订相关房贷委托书，银行根据委托书定期从职工个人的住房公积金账户中自动扣款，条件允许可以开发相关的住房公积金使用软件，用户可以凭借网上注册与操作提取和使用其住房公积金，方便、易行。
3.4拓宽住房公积金的使用渠道
按照《条例》规定，住房公积金只能用于发放个人住房贷款和购买国债，使用渠道较为单一。近几年，管理中心持有的国债余额不断减少，有的地方住房管理中心由于不熟悉国债买卖业务，没有依据国家有关规定开设账户、没有获得财政部认可的合法国债凭证，导致一些金融机构违规操作，形成了风险隐患，有的地方甚至已经造成了资金损失。拓宽住房公积金的投资渠道，可以解决资金贬值的矛盾，提高资金的使用效益。此次《条例》修订的主要目标之一就是调整住房公积金用途和功能，其中涉及调整投资渠道，而住房公积金作为长期住房储金的性质决定了安全性应成为其投资必须首先考虑的因素。
4.结论
住房公积金制度是我国的基本住房保障制度，改革与完善我国现行住房公积金制度是适应当前我国经济发展的客观要求。由于我国住房公积金制度建立的历史并不长，尚处于探索阶段，还未最终定型，难免会出现制度设计本身的缺陷，再加上受历史和现实因素的影响，在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误。因此我们需要进一步明确制度定位，扩大制度覆盖范围，拓宽资金使用渠道，理顺管理运作体制，建立有效监管机制，有效地提高现有制度的公平性与效率性，使我国住房公积金制度更好地发挥其保障功能与政策性住房融资作用。
【参考文献】
市体改办：
今年以来，在市委、市政府的正确领导下，在市发改委的精心指导下，按照市委办相关文件，结合我单位实际情况，全力做好职能范围内的深化改革工作。我单位承担的改革任务是“改革完善住房公积金制度”，现将2018年有关工作开展情况总结如下：
一、2018年上半年工作
1.归集工作有所突破，进一步扩大制度覆盖面
一是借助信用“红黑榜”公布应缴未缴、应建未建的单位，必要时采取强制执行的法律手段，促进其按规定缴存；积极落实省政府办公厅《关于进一步加强住房公积金管理工作的意见》，将住房公积金缴存列入了人社局统一的劳动合同和劳务派遣合同格式文本条款；三是推进了住房公积金网上申报，探索缴存帐户扣划功能，实现“不见面缴存”，提高缴存工作效率。
2.加强个人住房贷款管理，完善公积金贷款政策
完善了公积金贷款政策，支持刚性需求和改善性住房，禁止三次购房贷款；优化贷款流程，简化贷款材料，缩短办理周期；加强项目审查，落实集体决策，进一步完善相关管理制度。
3.科学统筹安排资金，保障资金安全
密切关注公积金贷款受理变化趋势，妥善做好债务管理，对关键债务指标适时干预，确保资金有序运行，控制流动性风险；在规范缴存行为的基础上，积极探索建立委托收款（缴存）模式；对照2017年市审计局制发的《审计报告》中提出的存在问题，进一步落实整改，规范内部业务管理。
4.完善业务基础设施，加快信息化建设
完善缴存职工个人信息录入，做好开通网上办事大厅的前期准备工作；完善让“数据多跑路，群众少跑腿”的网上办理机制及通道，实施业务数据异地容灾备份，保障数据安全存放，稳妥推进“互联网+”政务；配合省住建厅建设省级住房公积金监管系统，实现对全市住房公积金业务办理的实时监督。
5.强化服务管理，提供优质高效服务
优化业务流程，制定业务清单，从2017年年底起，制定了《市公积金中心推行“不见面审批”或窗口办事“最多跑一次”工作实施方案》，实施取消部分提取业务的纸质证明材料（公积金贷款首次提取、纯公积金贷款还贷提取）、提取申请免填单等便民举措，进一步做到审批更简、服务更优，提高政务服务便利化水平；完善了内部考评机制、开展岗位练兵、推出服务明星和先进典型等途径，促进服务水平不断提升。今年6月起，已开通互联网+住房公积金业务，缴存职工可以足不出户，在线办理相关业务。
二、2018年下半年重点工作
1.扩大住房公积金制度覆盖面
加大政策宣传，加强舆论监督，激发职工的维权意识和唤醒企业的重视与责任，扩大制度影响力；完善住房公积金行政执法流程及实务，推进住房公积金缴存强制执行的司法合作，切实维护广大职工的合法权益；探索建立多部门协作机制，将更多群众纳入建缴，增加住房公积金归集总量。
2.完善住房公积金使用政策
围绕我市经济大局，完善房住房公积金使用政策，合理配置资源，探索拓宽使用范围，提高住房公积金制度效能，发挥住房公积金政策优势，保障首次购房，支持改善性购房，禁止三次贷款购房，发挥政策功能推动住房回归“居住”属性，同时逐步削减债务规模，消化存量借款，存贷率逐步回归正常比值，保持资金使用率稳定可控，预计到2022年，彻底消除我市住房公积金资金流动性风险。
3.构建管理体系，保障工作有序运行
建立有效的风险管理体系。根据新的工作要求梳理风险点、预警机制并落实相应的流程制度，明确各类风险管理的责任部门，建立风险管理的持续与改进机制，保证风险控制的有效落实；建立科学的分析决策体系，从机构、职责、制度方面完善业务管理决策体系，保障住房公积金管理决策科学、执行有序、效果明显。
