笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。
一、住房金融问题的综合分析
住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。
（一）住房开发与建设中的融资问题
经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。投资额和竣工面积分别为前30年的14倍和4倍。
与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%.但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60—80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：
1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高
我国正处于有计划经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10—30%.由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建设的发展，而且大大提高了开发企业的筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。
2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设的资金需求
目前，我国住房开发建设信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制根本无法满足住房开发建设信贷资金的需求。在“九五”期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需要建造住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才不过1600多亿元，（其中800亿元为住房公积金存款，而且其主要用途为个人住房抵押贷款），根本无法满足住房开发与建设资金的需求。
3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，无论是开发企业的流动资金贷款、开发项目贷款，还是临时性贷款，都属于中短期生产性流动资金贷款，期限一般为一年，而缺少长期性房地产经营性贷款。这使得大多数企业都通过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营管理极为不利。与此同时，银行贷款利率缺乏弹性，一般按流动资金贷款利率执行，这既不利于银行规避市场利率波动的风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进行调节的杠杠作用。并且，在银行信贷利率与市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业的开发资金又不能从银行得到正常满足的情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易通过各种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过度膨胀和房地产市场表面上繁荣的“泡沫”景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫”破灭，结果是银行和企业两败俱伤。我国90年代初出现的房地产过热，以及其后较长时期不景气，就属于这种现象。银企双方缺乏有效的风险约束机制，不利于房地产开发企业获得长期、可靠、稳定的信贷资金来源。
（二）住房消费融资中的问题
扩大内需是当前确保国民经济增长率的关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新的消费热点的战略性决策，期望依靠住宅业可以贡献0.5-1%的经济增长率。但事与愿违，时至今日，我国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全国形成住房的消费热潮。截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些300多万户城镇居民人均住房面积不足4m2.造成这一尴尬境地的原因，除了过高的房价外，缺乏有效的住房消费金融支持手段也是一个重要原因。如1998年1—6月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额虽然较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的发展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要发展住房消费信贷。但就目前的情况而言，住房消费信贷的发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难：
1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的发展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷办法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不规范，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不发达，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。
2、发展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷发展的一个重要因素。首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务的信心并不是很大。为加快住房消费信贷的发展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。
3、个人住房抵押贷款的风险较大。尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款管理办法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。
（三）住房流通中的融资问题
完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。开放和发展住房交易的二级市场，允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。
但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与管理，造成了二级市场的混乱。“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。
随着住房分配货币化的发展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建设。因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。但目前我国在这方面的发展还比较缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。究其由，主要是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。具体而言，主有表现在以下几个方面：
1、不具备为促进住房流通提供金融服务的政策环境。由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而忽视了二级市场的建设。因此对如何发展住房二级市场的金融支持问题更是提不到议事日程。不仅如此，在已颁布实施的《个人住房抵押贷款管理办法》中还明文规定，住房公积金贷款只能用于职工和家庭的第一次购房，而不能用于其他方面。这大大限制了住房流通中的金融支持力度。
2、各商业银行在发展住房二级市场中的业务方面既没有有效的融资手段，也缺乏实际操作经验。由于长期以来城镇居民住房一直属于“公房”性质，被禁止私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。尽管近些年来，存量公房私有化改革取得可喜进展，但产权关系仍没有彻底理顺，居民在产权还没有完全到位的情况下是不能把还带有“公”字成分的自家住房作为向银行融通资金的抵押物的。由于缺乏具有完全产权的抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。看来促进二级市场发展的关键是先得理顺产权关系。
二、对我国住房基金和住房抵押贷款问题的研究
（一）对我国住房基金问题的进一步研究
截止到1997年底，全国归集的各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元，个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超过800亿元。住房基金制度的建立对于保证我国住房开发与建设的规模扩张、住房分配与消费模式的转换、流通与交易制度的完善等方面具有重要的资金供给作用。但在实践中以下问题十分突出：
1、个人住房公积金制度建设中的问题。目前住房公积金已成为个人住房基金建设的主要途径。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地，1994年《决定》后，迅速扩展到全国各地。目前除自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。经国务院房改领导小组批准独立运行的、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。从覆盖范围看，目前沿海地区超过80%，内陆地区大约为60%，实施范围很广。归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超过800亿元。应该说，我国住房公积金制度的实施是成功的。它不仅筹集了一大笔住房建设与消费资金，而且为转换我国住房分配制度创造了良好条件。但是，目前对住房公积金的认识和管理、运行中还存在一些问题。
首先，对住房公积金的性质定位。住房公积金的研究中常常提到其义务性、强制性、互、保障性、政策性、长期性等等。义务性、强制性对应于住房公积金的归集；互是为了给公积金的低息政策提供理论基础；保障性对应于其管理方式；政策性是为了说明其使用方向；长期性对应于其支取限制。但是，公积金的属性如何界定还需理论界进一步研究，因为我国对公积金突出其强制性一面，对灵活性一面欠思考.事实上，既然国务院在《决定》中已把公积金规定为职工工资的一部分，对于职工选择什么形式的住房基金，对存入基金中的资金如何使用应有较大的灵活性，以体现对职工意愿的尊重。这样才能增强住房基金的吸引力。
其次，住房公积金的归集面与缴交率。如果从住房公积金的工资性出发，则所有已实施市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度——除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍不足于解决其住房问题。而凡需建立公积金的职工与单位，缴交率应根据当地住房价格水平确定，以能够实现住房分配机制转变的目标。但在目前各地公积金制度的实施中，往往存在各异的规定，有些地方要求各类企事业单位都建立住房公积金制度，这将在住房公积金的使用方面对国有经济中的职工造成不利的影响。
第三，住房公积金的使用问题。这里有两方面的问题。一是，目前的政策、法规规定，职工只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这与鼓励个人购房、推动住房自有的政策导向是相符合的，但与转变后住房公积金的性质有矛盾。在租、买自愿的房改政策下，应允许职工用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求所有企事业单位交纳公积金的地方，由于非国有经济的企业实行高工资制度，因此其公积金的数量也比较大。如果实行与国有经济中的职工同等的贷款条件，很明显他们在获得公积金贷款方面具有较大的优势。这不仅仅因为他们公积金的存款数额大，而且因为他们的收入水平高，还款能力强，资信状况好。
第四，住房公积金的管理目标问题。住房公积金管理的核心目标是保证职工支取使用和贷款的权利。其它剩余资金可由政府统一使用于经济适用房的建设，但这只能是其辅助目标。这其中一个最重要的问题恐怕是住房公积金的风险问题。对于住房公积金贷款的风险承担由谁负担，目前还没有一个确定的说法。由于在市场经济条件下，风险的发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款的违约风险会时有发生，这种风险如何防范和规避是公积金管理种的出一个难题。此外，由于住房公积金制度实行低利率存贷制度，公积金的通货膨胀风险由谁承担也是一个问题。
2、其它住房基金建设中的问题。其它住房基金包括城市住房基金与企事业单位的住房基金。目前，国家尚未对这两部分基金的归集做出统一规定，因此它们的筹集难度很大。这主要缘于以下几点：
首先，住房资金的核定与转换难度较大。住房基金的建立，是基于原有住房资金的转换。原有住房资金包括住房投资、折旧、大修理基金、房租补贴和维修补贴等等。这些资金来源有国家财政、地方（城市）财政和企事业单位；有些资金来源是比较固定的，有些则是临时性的。来自各级财政的以及来源比较固定的资金数量比较容易核定，但来自企业自筹的那一部分资金，就较难核定。比如，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每年都有。即使每年建房的单位，其投资数量也不一定每年都相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它项目资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。
其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。
3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。但是，国务院最近的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。
（二）对住房抵押贷款基本要素的分析
从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20—40%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款的根本目的是提高我国城镇居民的购房能力，也就是提高他们的承受能力。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受能力直接相关的个人住房抵押贷款的基本要素。这样才能提高住房抵押贷款的实施效果，提高我国城镇居民的购房能力。
1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15—20年；德国的储蓄银行一般为6—15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25—30年；马来西亚是20—25年。
虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991—96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6%.但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991—1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4%.如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。
2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。
目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。
3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。
在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。
4、还款方式。目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，基本上都采用等额还贷方式，即
A：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算
下面分析A/P（偿贷比率）与贷款期限N的关系。A/P体现了居民住房贷款的偿还负担情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，A/P与贷款期限的变动关系如图1所示。
从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的偿还负担变化相当明显，而长期贷款的偿还负担基本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改进原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下：
Am=aP+（b+m-1）g
Am：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额
改变g的大小，可在还贷期间做合理的偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适用于低收入家庭（特别是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短的借款人。其变动关系如图2所示。这种还贷方式有如下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采用等额还贷，每月需偿还1674.69元，而若每年以月均还款579.13递增，第一年每月可以624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%的年利率，可以绘出A/P与n的变动曲线，通过改变g的大小，在不增加借款人的偿还负担的条件下，可缩短贷款期限。。改善贷款结构，防范金融风险，提高信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款的风险主要来自期限风险，而它将直接影响信贷资金的流动性，从而限制该业务的发展。对于这个问题可以充分运用等额递增或递减还贷方法的特点，对每笔贷款的期限做合理安排，使当年或当月的贷款总量形成较为合理的期限结构。
三、完善我国住房金融体系的政策建议
为完善我国住房金融体系，以加快住房建设，提高住房消费，改善城镇居民的居住质量，笔者认为应从以下几个方面入手：
1、就住房建设中的融资问题而言，首先，有必要完善住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，提高贷款利率的弹性，以便逐步增加住房信贷资金的供给，满足住房开发建设的资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行的贷款规模限制，相信这将对我国住房建设资金的筹集起到积极作用。
其次，有必要加快我国资本市场的发展，逐步提高住房建设中直接融资的规模，降低住房开发的成本，从而降低住房销售价格。
2、就住房消费金融而言，当前最重要的就是加大住房资金的筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房公积金制度的建设，逐步提高公积金的归集率和缴交面；尽快建立规范城市住房基金、企事业单位住房基金运作的制度，加快各类住房基金的核定、划转工作；尽快建立国家住房基金，保证廉价房的供给。此外，笔者认为，除了充分发挥住房系统现有资金的效用外，可以考虑打破行业统筹的限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度与住房公积金制度的建设归于一体，建立面向整个社会保障制度的综合性基金制度。
其次，为提高我国居民居住水平，应尽快完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度的建设。第一，要大力发展住房抵押贷款一级市场。其中最重要的一点就是要加快抵押贷款工具的设计和推广。世界各国在这方面的经验比较多。如美国的金融机构为防范住房抵押贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款（递增偿还的抵押贷款适用于青年家庭，递减偿还的适用于老年退休家庭）等金融工具，这些金融工具在我国也是完全可以借鉴的。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场的建设，而且还要发展二级金融市场，特别是要注意发展抵押贷款的证券化，以提高住房抵押贷款的流动性、盈利性、安全性。尽管这一步的迈出在我国还要审慎，但这是大势所趋。
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性
中图分类号：F83文献标识码：A
收录日期：2015年2月5日
近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：
（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。
（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）
1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。
3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。
（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
（一）在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。
（二）在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。
（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。
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关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:A
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
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【关键词】住房公积金制度基本架构持续发展
【中图分类号】C913.7【文献标识码】A
为支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，日前有关部门联合发文就进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用作出规定，标志着2010年以来收紧住房公积金使用政策的结束。
政策响应及时，但由于经济环境与调控方法有明显的周期性特征，效果暂难预料
与2010年相比，本次政策调整最大的特点就是对2015年《政府工作报告》提出“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”反应及时，但由于经济环境与调控方法有明显的周期性特征，效果暂难预料。
一是，政策调整的动因仍乃外部因素。自2008年全球经济危机至今，住房公积金政策跟随国家宏观房地产政策，经历了一个由放开、收紧、再放开一个完整的周期。政策因应客观经济环境变化而调整是必要的，也因此当外部经济环境变化时，如何把握住房公积金这个变量就显得至关重要。目前，东部地区诸多城市住房公积金使用率已达90%以上，少数城市接近100%，放开或松绑有关政策，影响有限;西部地区大部分城市住房公积金使用率历来普遍不高，放开或松绑有关政策，刺激作用不大;为缓解2010年尤其是2012年以来住房公积金个人贷款迅猛增长产生的流动性紧张状况，部分城市如广州等在提取、使用方面进行了一些探索，但因政策走向反转而难以为继。“知彼知己，百战不殆。”这种外部推动的调整，“知彼知己”的基础不够扎实，恐将难以达到预期目的。
二是，政策调整的标靶仍然不清晰。严格讲，有关政策调整指向首套自住住房与改善性第二套自住住房，属于“定向调控”“定向施策”，这与政府近几年的政策思路一致，即克服“一刀切”式调控的弊端，充分发挥政策调整的效能。问题在于自住住房概念存在模糊性以及不确定性，既表现在面积上，也表现在套数上。90平米以下的自住住房与90平米以上的自住住房差别何在，这是其一;其二，改善型自住住房为什么就是第二套，200平米的首套自住住房该当何种定性。这是有关政策应当界定但却没有界定清楚的。政策调整是需要“靶子”的，但这种模糊性与不确定性却极易导致有关政策的施放“脱靶”、“跑偏”。同时，对首套自住住房与改善性第二套自住住房这类刚需群体的规模，包括将来的增长水平，以及相应的住房资金需求，均需较为可靠的预判，因为这与住房公积金能提供什么程度的资金供给水平密切相关。定向调控、定向施策，关键在于能否实现定向发力、发力定向，否则仍然难逃“一刀切”式调控的窠臼。
把握规律，完善机制，促进住房公积金健康持续发展
住房公积金支持居民自住和改善性住房需求的关键在于如何满足相应的住房消费资金需求。对此，仁智不一。但从决定事物发展变化内外因的辩证关系看，“打铁还需自身硬”，住房公积金只有内涵清晰、制度基本架构合理、政策齐全配套并能合力培育出强大的内生力，才能适应多变的外部环境，促进健康持续发展。
第一，重新认识并正确理解、把握住房公积金制度内涵。一项制度之所以有别于其他制度而存在，归根结底在于自身的特质。住房公积金的特质就是互。互主要表现就是政府制定行政法规调整住房公积金的归集与使用。首先，规定单位与个人按照1：1的比例出资筹措有关资金;其次，规定住房公积金应当用于城镇居民购买、建造、翻建、大修自住住房消费外，不得挪作他用，而不得挪作他用就意味着部分有资金需求的住房公积金缴存人，可以合理使用暂时没有资金需求的缴存人缴存的住房公积金。任何一个单位、城镇就业个人，只要缴存了住房公积金，就是对该互的认可。这一认可首先是一种合意，即单位与个人共同达成的合意。虽然政府制定行政法规予以强制保护，但是法律的强制性并不掩盖其内含的合意性。
第二，调整住房公积金账户管理方式，完善制度基本架构，规范有关资金运作。建立公开、规范的住房公积金制度，核心是制度的规范性。为此，有必要改革现有的资金管理方式，完善制度基本架构。具体就是将目前住房公积金单一个人账户管理方式，改为单位与个人账户分设、双重管理的方式。
将现有的住房公积金账户分设为单位账户、个人账户，前提是承认并保持有关资金的属性不变。在此之下，单位帐户的资金，除符合法定情形得以提前提取外，直至缴存人退休不得提取，这样将不会发生现行管理方式下缴存人使用住房公积金个人贷款致使账户资金基本归零，甚或由于房价较高、贷款金额较大时个人账户资金事实上“永远”空转的现象，防止出现“寅吃卯粮”、资金可能枯竭等问题。相应的，个人账户内的资金，只要符合法定情形，住房公积金缴存人均可以提取而不受限制。
第三，进一步完善住房公积金归集体使用的配套政策。首先，要明确住房公积金支持下的自住住房的概念。住房公积金互决定了应当对缴存人的住房消费资金需求予以支持，但是作为一项具有专门用途的资金，渠道单一仍然是其不可逾越的障碍，资金来源不足决定这种支持不是无限度的，而是有节制的。限度，就是自住住房;节制，应当是基本的自住住房。基本的自住住房应当既有面积限制，又有套数限制。从目前的情况看，面积尚有研究的余地，但套数只能是一套。住房公积金缴存人使用住房公积金进行住房消费，贷款的次数可以不限制，但是住房面积、套数必须有严格的限制。其次，简化、规范提取政策，丰富住房公积金个人贷款政策。简化、规范提取政策，就是与住房公积金账户分设相对应的，凡是发生与住房相关的支出，住房公积金缴存人可以个人账户内的实有金额为限，提取个人缴存的部分;丰富住房公积金个人贷款，就是要区别账户资金多寡、收入水平、还款能力、首次购房与首套房、首套房与非首套房等不同情况，制定并执行相应的贷款政策。前者，将有利于避免当下有关政策“五花八门”、参差不齐的状况;后者，则有助于增强住房公积金个人贷款的针对性，实现差别化管理，并提高有关政策的预期性，即最大限度为缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，该种支持不受经济环境的影响，仅取决于住房公积金基本住房消费的需要，进而提高住房公积金的普惠性与公平性。
（作者单位：中央国家机关住房资金管理中心）
【参考文献】
【关键词】住房公积金；调节作用；问题；对策
随着我国住房公积金征收和投人到个人住房消费中的规模的扩大，它参与调控经济、影响人民生活的社会本质愈发明显。公积金制度不仅在微观层次上对解决职工住房问题、筹集个人和城市住房资金起到积极作用，在宏观层次上也可以作为调节杠杆，与其他经济手段联动，对经济发展、社会保障、住房制度改革产生巨大而深刻的影响。住房公积金制度是温和地、渐进式地对房地产市场起到有效调节作用。
一、住房公积金对房地产市场的调节作用分析
1.住房公积金互助保障功能增加房地产市场的有效需求。随着住房公积金制度覆盖范围的扩大，缴存额度大幅增加，个人贷款户数逐步增高，有效地提高了中低收入者的购房支付能力，把人们潜在的住房需求转化为现实的有效的市场需求。配合其他调控政策，满足了购房自住的刚性需求，也在一定程度上达到了对投资投机需求的挤出效应。
2.住房公积金结余资金分配支持保障房的供给。国家部门要求在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，将一定比例的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。住房公积金为我国保障房建设注入了大笔资金，成为保障性住房建设的坚强后盾。
3.住房公积金贷款政策助推房地产市场健康发展。当一个城市房地产过热时，住房公积金贷款就会出现强劲需求，相关部门就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过热的房地产市场形成抑制作用；反之，相关部门会采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激房地产市场的发展。住房公积金相关政策的调整客观上对房地产市场的发展起到了平衡调控作用。加上住房公积金政策除利率调整外，其他大多是由地方根据具体情况制定，对维护局部地区房地产市场的健康发展起着一定作用。
二、住房公积金在房地产市场调节中存在的问题
（一）住房公积金在增加市场有效需求方面存在的问题
（1）归集金额增长缓慢，受益群体范围小。近年来，住房公积金归集金额随着职工收入水平的提高呈逐年上升趋势，但由于单位缴存公积金的意识不强，职工对公积金制度的认识不够，归集扩大工作难以开展，住房公积金覆盖面依然较低，归集金额增长缓慢，实际受益群体比较少，住房公积金的保障作用受限。（2）缴存差额大，中低收入者受益较少未建立住房公积金中以中低收入者居多，即使有住房公积金，贷款额度过低于事无补，导致中低收入者在住房公积金政策低息贷款方面受益颇少。其实，中低收入者的住房需求是最迫切的，边际消费倾向更大，住房公积金政策向中低收入者倾斜有利于政府调控房地产市场和引导消费者的住房需求。
（二）住房公积金在提高房地产市场供给时遇到的问题
1.对保障性住房建设的资金支持作用有限。根据地方住房公积金管理委员会审议通过的增值收益分配方案，在扣除贷款风险准备金和管理费用后，提取公积金用于支持地区廉租住房建设。本来公积金的缴存额度就不高，真正用到廉租房建设上的就更少了。
2.直接贷款支持保障性住房建设的运作中存在问题。如何实现资金透明化使用、防范贷款风险同时确保贷款本息按时偿还，这些都是存在的问题。同时公积金大量闲置、难以保值增值等问题也亟待解决。在地方政府主导下，住房公积金资金实际成为了地方政府可支配的资金，当地政府部门为了形象和政绩挪用、占用住房公积金屡见不鲜。
（三）阻碍住房公积金贷款发挥调节作用的因素
1.与商业贷款相比，优势不明显。低利率是住房公积金最大的优点，但是住房公积金贷款利率均比商业性个人住房贷款利率低了两个多百分点。在令人咋舌的房价面前，对于中低收入群体购房者来说，相差两个百分点并不能带来实质性的好处。但是，商业贷款有着公积金贷款不可比拟的优势。从额度上说，公积金的贷款上限不超过40万，商业贷款没有贷款金额的上限。从受众面来说，商业住房贷款的对象更加广泛。从办理流程上说，公积金从申请到批准要花一个多月的时间；商业贷款则只需要2到3周的时间；银行与开发商对公积金贷款呈消极态度，不少开发商用“个人住房按揭”这项业务来交换得到商业银行的开发贷款。
2.公积金贷款占个人住房贷款的比重小。相关数据显示，河南省同期住房公积金贷款占房地产个人住房贷款比重很小，仅仅维持在20%左右的比例。这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，住房公积金贷款并没有得到充分的利用，阻碍了个人住房公积金贷款对房地产市场的调节作用。
三、完善住房公积金对房地产市场的调节作用的对策
（一）增加市场有效需求的对策
1.继续扩大住房公积金覆盖范围。由于住房公积金制度能显著提高老百姓购房能力，对解决刚性需求作用明显，因此要继续扩大城镇公积金覆盖范围，让更多企事业单位及个人加入进来；在适当的时候把农村也纳入进来，让公积金政策惠及全社会，进一步发挥其积极作用以完善我国的住房保障体系。
2.根据收入和经济形势，逐步推行不等比例缴存。根据收入的不同，差别化设定职工和单位的缴存比例。当职工收入处于较低水平时，个人缴存率可以适当的降低，提高单位的缴存比例。根据经济形势的不同，进行不等比例调控。经济过热时，应更多地提高个人的住房公积金的缴存率，从而控制需求，防止经济过热。经济衰退时，应更多地降低单位的住房公积金缴存率，以在保持内需的同时减轻企业负担。
（二）继续扩大住房供给的对策
（1）加大住房公积金保障性住房建设力度和范围。在政策允许的前提下，住房公积金由支持廉租房建设扩大到支持公租房和经济适用房的建设，扩大保障性住房的供给力度，抑制部分投机需求，提高资金的增值收益和实际利用率。（2）改变住房公积金直接进入保障房建设的投资方式。用住房公积金的结余和增值部分购买国家债券，也可以将住房公积金作为贷款贷放给住房建设部门，国家再将这部分住房公积金投入到保障性住房建设或进行其他投资。这样既提高了资金的使用效率，确保住房公积金的保值增值又尽可能的降低了住房公积金的投资风险，避免了有关部门对公积金的挪用。
（三）完善住房公积金贷款的对策
（1）科学制定并严格执行住房公积金存贷款政策。首先，住房公积金贷款与商业性住房贷款的利差应保持适当的空间，保证二者的错位配置优势。其次，在满足连续缴存期限和购买中低价位住房或保障类住房的前提下，对中低收入者在首付比例、最高贷款额度、还款期限等方面予以倾斜。再次，住房公积金存款利率不低于储蓄存款的利率，这既可保障不贷款人尤其是中低收入者的利益，也可以调动职工缴存的积极性。（2）运用住房公积金贷款的额度、限制等方面政策发挥调控作用。对购买首套住房的中低收入者可以适当放宽住房公积金提取金额和次数；住房公积金提取额度不能超过购房首付款，对高收入群体提取住房公积金进行投机行为加大打击力度；简化公积金提取手续，鼓励提取公积金支付房租，合理引导居民的住房消费，平衡房地产市场需求结构。（3）简化办理手续。要简化贷款手续，规范业务流程和审贷制度，取消各种不合理的收费和限制。相关联部门和环节之间通过联网实现资源共享，为申请贷款人员提供更为便捷优质的服务。加强宣传，主动与开发商合作，提高住房公积金运营效率和服务水平。
针对我国住房公积金制度存在的问题，本文提出来相对应的解决对策。在可预见的将来，住房公积金制度将对房地产市场健康平稳发展和社会经济发展发挥更加积极重要的作用。
参考文献
[1]滕涛.住房公积金与房地产市场调控配合机制探讨[J].政策研究，2011（4）.
[2]张明，住房公积金宏观调控体系研究[D].青岛：青岛大学，2008.
[3]章钧.楼市调控下如何调整住房公积金使用政策[J].中国房地产，2009（2）.
