关键词：成本、资金筹措、财务评价
Abstract:Inthispaper,throughcalculating,thecostofYHrealestateprojectcostanalysis,
formulatetheprojectfundplanandprojectfinancing,theinvestmentresultsoftheestimation.Andtheanalysisofprojectinvestmentplan,projectfinancingthroughfinancialevaluationtool.Thevariousfactorsaffectingtheprojectinvestmentbenefit.Thewayinrealestateinvestmentisworthlearning.
Keywords:cost,financing,financialevaluation
中图分类号：D412.67文献标识码：A文章编号：
Authorbriefintroduction:WangYong,male(1982November)graduatedfromUSTC,currentlyinTonglingnonferrousmetalscompany,AnhuiTonglingcity244000
一、YH项目概况
该项目拟建建筑面积17.067万平方米，其中住宅面积13万平方米，配套公建面积2.067万平方米，商业服务设施建筑面积2万平方米。
规划总户数2012户，其中高层560套，多层1452套。需要拆迁户数1273户，总人口为3671人。规划中公建配套要求：一是配套建设相应的给水、排水、电力、电信、燃气、有线电视、环卫、消防等市政设施，其中排水采用雨污分流制，所有管线全部采用地下敷设方式；二是按照《人民防空工程建设与维护管理规定》配建人防设施；三是结合公共绿地，按300平方米/千人配置公共体育设施用地。
二、项目投资估算
整个改造项目投资总预算为44478万元。其中，拆迁补偿费用10209万元，地质灾害治理费用2545万元，建筑安装工程费用19290.36万元，基础设施费用4269万元，政府性规费2637.78万元。
投资估算计算清单：
（一）土地转让费用及契税9500万元
政府全部返还，因此可以不计。
（二）拆迁补偿费用：10209万元
1、旧房拆迁补偿：8809万元
（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275万元
（2）办公用房：42671.22×2000元/㎡=8534万元
2、附属物拆迁补偿：100万元
3、搬家及临时安置补助费：800万元
4、评估费、拆迁管理费、搬家提前奖励及其他补偿：500万元
（三）地质灾害治理费用：2545万元
1、采空区充填：1375万元
（1）充填钻孔：4500×500元/米=225万元
（2）采空区充填：1150万元
2、钻孔及注浆：1170万元
（1）钻孔：5000米×500元/米=250万元
（2）注浆：2万方×460元/万方=920万元
（四）前期工程费：
17.076万㎡×70元/㎡=1195.32万元
1、规划费：17.076×5元/㎡=115万元
2、设计费：17.076×25元/㎡=426.9万元
3、水文和地质勘查费：17.076×10元/㎡=170.76万元
4、场地平整费：17.076×20元/㎡=3415.2万元
5、临时接水接电费：17.076×5元/㎡=85.38万元
6、其他：17.076×5元/㎡=85.38万元
（五）建安工程费：
等于下列各项之和19290.36万元
1、桩基工程：17.076×150元/㎡=2561.4万元
2、主体结构工程：10851.45万元
（1）多层主体结构：100333×520元/㎡=5217.3万元
（2）高层主体结构：70426.9×800元/㎡=5634.15万元
3、室外工程（挡土墙和边坡治理等）：
17.076万㎡×120元/㎡=2049.12万元
4、材料及价差：17.076万㎡×10元/㎡=170.076万元
5、电梯及消防设施：70426.9×180元/㎡=1267.67万元
6、铝合金节能门窗：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元
7、外墙涂料：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
8、工程监理和质量监督费：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元
9、其他：17.076万㎡×15元/㎡=256.14万元
（六）基础设施费：
17.076万㎡×250元/㎡=4269万元
1、供水：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元
2、供电：17.076万㎡×80元/㎡=1366.08万元
3、供气：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
4、道路：17.076万㎡×50元/㎡=853.8万元
5、绿化：17.076万㎡×30元/㎡=512.28万元
6、其他：17.076万㎡×10元/㎡=170.76万元
（七）政府性规费：共计2637.78万元
1、城市基础设施配套费：1340万元
2、墙改基金：136.61万元
3、散装水泥建设基金：25.614万元
4、劳保基金：341.52万元
5、人防结建费：614.736万元
6、白蚁防治费：42.69万元
7、房产交易费：51.23万元
8、其他：85.38万元
二至七项之和40146.08万元
（八）不可预见费：40146.08×2%=802.92万元
（九）管理费用：40146.08×3%=1204.38万元
（十）财务费用：1890万元
（十一）销售费用：435万元
项目总投资：除去土地出让返还费后为44479万元。
三、项目资金计划和成本控制
根据项目的实际工程进度安排，有必要将总投资目标按照使用时间进行分解，确定分目标。
项目的投资总是分阶段支出，资金应用是否合理与资金时间的安排有着密切关系。为了编制资金使用计划，并据此筹措资金，尽可能的减少资金的占用和利息支付。
按时间进度的分目标制定资金使用计划如下图表：
在制定详细的资金计划以后，我们可以在项目的实施过程中对项目的成本进行控制，定期对形成的实际投资和计划投资进行比较，公式为
投资偏差=已完工程实际投资—已完工程计划投资
正值表示投资超支，负值表示投资节约。根据计算出来的偏差，进行原因的综合分析，然后分析每种原因对投资的影响程度，从而制定相应的对策。一般来说，产生偏差的原因有以下几种：
1、客观原因：包括人工费涨价、材料涨价、自然地基、交通原因、社会原因、法规变化等。
2、甲方原因：投资规划不当、组织不完善、建设手续不健全、未及时协调、前期地质勘查有误等。
3、设计原因：设计错误或者缺陷、设计标准变更、图纸提供不及时、结构发生变更等。
4、施工原因：施工组织设计不合理、质量事故、进度安排不当等。
因此我们在成本控制方面，按照经济性原则、全面性原则、节约相结合原则，在费用控制预测的基础上，通过合理科学可行的措施，实现由阶段目标纠正和控制投资偏差，进而实现工程造价的目标。
在经济上通过偏差分析和未完工程预测发现潜在的问题，及时采取预防措施控制投资。在技术层面上，对不同的技术方案的经济分析评价比较，得到对控制总投资最有利的方案并实施。
四、资金筹措方案
本项目投资估算为44479万元。本项目筹集资金方案如下。
1、自有资金
公司经过多年资本运作，已经具备了一定的资产实力，在本项目上能够在前两年提供将1.5个亿的资金。
2、银行贷款
根据市政府的政策文件和会议纪要，由徽商银行和工商银行共同为该项目提供6500万元的贷款。因此，银行贷款可以得到充分的保证，这点将对建设期内的工程缓解资金压力起到重要保障。
3、收入
根据计划，保障房在建设期第一年可以具备回迁安置，多余房屋可以同时进行预售，收入的资金可以用来弥补建设期内投资。根据相关政策，高层建筑必须等到建设期主体结构形象进度达到1/4方可预售。因此，从第三年开始，销售资金开始逐步回笼。
五、销售收入构成
YH项目中销售收入来源包括回迁安置之外的多层楼房销售、高层住宅的销售及其它公建项目的销售、出租等收入来源，由于公建项目优先服务于回迁安置，因此主要考虑住宅的销售，其他暂不考虑。
根据相关政策，结合TL市相同地段楼盘价格综合考虑，在保证合理成本回收需要和市场平均售价范围基础上，考虑市场状况和竞争状况等诸多因素，参考竞争对手的售价情况。采用市场分析测算法。按照同类项目价格权重比较初步制定平均价格如下：
高层住宅均价：5800元/㎡多层住宅均价：6000元/㎡
1、项目销售收入估算
收入包括三个部分，一是由于回迁安置中，住户要求的回迁住宅面积大于拆迁房屋面积支付的差价补偿，具体实施办法见拆迁条款；二是多层住宅在满足拆迁安置要求后，多余出来的少量住房用来售卖；三是四组团的高层全部用来售卖所得到的收入。
（1）销售收入估算：51966.4万元
1、住宅差价根据统计结果，回迁面积共89110平米
差价为55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800万元
2、合理超面积
（3671×20-55587.1）×1450=2585万元
3、多层住宅销售收入
（100333-89110）×6000=6733.8万元
4、高层住宅销售收入
70426.9×5800=40847.6万元
（2）销售税金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14万元
（3）销售净额为：54850.54万元
2、项目投资成果估算
（1）收入净额为：54850.54万元
（2）投资估算为：44479万元
（3）投资成果估算：54850.54-44479=10371.54万元
可以看出，如果没有政府批准对9500万元土地出让费减免返还，那么该项目收支基本平衡。倘若商品房销售率不高，那么该项目面临亏损。
六、项目的财务评价
一、财务盈利能力分析
财务盈利能力是在现金流量表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、来分析项目可行性的过程，由于项目还没有发生，发生金额来源于投资估算和同类工程项目的投资-面积比率得出。
（1）财务内部收益率（IRR）即项目在建设期和投产期内现金流入现值之和等于现金流出现值之和的收益率。
公式如下：
计算公式：
=0
式中：
CI为第i年的现金流入
CO为第i年的现金流出
ai为第i年的贴现系数
n为建设和生产服务年限的总和
irr为内部收益率
决策：若项目IRR≧行业基准I，那么说明项目在经济上可行。
若项目IRR
取行业基准利率为10%，那么项目财务内部收益率测算可得21%，因此项目是可行的。
（2）财务净现值
在项目计算期内，按行业基准折现率设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。
净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。
NPV=未来现金流入现值-未来现金流出现值
CFAT是当年流入-流出的实际金额
决策：当NPV≧0时，说明项目在经济上可行
当NPV
本项目在税前的投资估算净现值为7778.68万。说明该项目在经济上是可行的。
（3）投资收益
项目的销售收入约为54850.54万元，总投资约为44479万元（不包括政府划拨土地费用），项目总利润为10371.54万元。扣除所得税后的净利润为7778.68万元。投资回报率为23.3%。从投资回报率上看，该项目投资回报一般，比同类项目偏低。从行业角度看，利润在正常范围内。
（4）投资回收期
投资回收期是指项目的收益补偿全部投资所需要的时间，主要用于评价项目的财务清偿能力。投资回收期有静态和动态投资回收期两种。
动态投资回收期=（第一次累计净现值大于零的年份-1）+|上年末累计净现值|/当年净现值
投资项目的投资期越短越好，而且要小于项目寿命期和基准投资回收期，项目是可以接受的。
本项目的投资回收期估算为1.6年，投资回收时间较短，对控制风险有利。
二、偿债能力分析
根据资金需求表，第一年的借款3648.1万元，第二年的借款为2851.9万元，到第三年，前期的销售收入已经可以弥补建设投资。因此，项目从银行借款的偿还期限绝对值只有两年，偿还能力很强。
三、项目盈亏平衡分析和敏感性分析
1、项目盈亏平衡点分析
是项目在销售收入减去相关费用之后与总投资相等时候的平衡点，对盈亏平横分析点的分析可以帮助我们知道销售达到什么程度可以开始盈利。
本项目中，在成本和其他因素不变的情况下，由测算可知，除了回迁之外的少量多层假设全部售罄，高层的销售面积必须达到52545㎡，销售率为74.6%时，项目刚好保本。
另一方面，假设在成本和其他因素不变的情况下，并且高层和多层房屋销售率达到100%，项目住宅的保本销售价格为4327元/㎡。
由此可见该项目的销售价格和销售率具有一定优势，项目具有一定的抗风险能力，不过实施过程中仍然需要注意风险控制。
2、敏感性分析
我们对项目的销售收入和开发成本进行敏感性分析，
经过测算可以看出：
销售售价和成本对利润值的敏感度较高，5%的变化可以引起利润20%以上的波动。而且售价的变动比成本变动所带来的利润变化更大一些。因此要特别重视售价和成本的变动带来的影响，保证销售价格和销售率、积极节约成本，争取更大效益。
参考文献
[1]刘宁《房地产投资分析》大连理工大学出版社2009.3，20~35
[2]房地产投资分析/俞明轩,丰雷编著北京:中国人民大学出版社,2002,108~109
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EnglewoodCliffs,N.J.:Prentice-Hall,c1989.
关键词：现代城市；电气工程；负荷计算；供配电；光伏发电系统
Abstract:Citycomplexisahugeandcomplicatedengineering,electricaldesignforthem,isanextremelyimportantwork.Electricaldesignneedsfromaglobalperspective,theoverallschemeofpowersupplyareanalyzedandcompared,thereasonableoptimizationofeachsystem,seekingforthebestbalancepointintherationalandeconomical.
Keywords:moderncity;electricalengineering;loadcalculation;powersupply;photovoltaicpowergenerationsystem
中图分类号：F407.6文献标识码：A文章编号：
0引言
建筑电气技术的发展，是随着建筑技术的发展，电气科技的发展而同步的。尤其是随着信息技术的发展，如计算机技术、控制技术、数字技术、显示技术、网络技术以及现代通信技术的发展，使建筑电气技术实现了飞跃性的发展。自从改革开放以来，与国际上进行广泛的技术交流，国际上许多先进的新产品、新技术不断进入中国建筑市场，使建筑电气行业迈出了新的一步。本文以现代某城市综合体为例，从整体供配电的合理性和经济性等方面阐述了现代某城市综合体的负荷计算、供配电系统、应急电源系统及光伏发电系统等内容，就其电气设计进行探讨研究,以供参考。
工程概况
某项目所在地位于某现代城市中心区域，区域中具备一定规模的高档住宅、公寓办公、五星级酒店、国际化办公楼及大型购物商场，为城市精英阶层的办公、栖身、休闲、娱乐、社交等多种状态的提供高品质场所。某项目分为南北两个区域。南区包括C3（C3-04，C3-05，C3-07，C3-08）四个地块，主要建设高档住宅小区、3栋公寓式办公楼和五星级酒店，其中住宅层数4~15层，公寓式办公楼为13~15层，酒店为11层，总建筑面积约为160532m2；北区包括C1（C1-04,C1-08）和C2（C2-03,C2-05）两个地块，主要建设办公、商业、餐饮、展览，其中6栋办公楼层数10~12层，总建筑面积约为150433m2。
二、某项目负荷等级和负荷计算。
1.负荷等级
C1地块，C2地块为重要办公楼，为一类高层建筑。安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明及重要的计算机系统、生活水泵、排污泵、办公楼客梯电力等为一级负荷，其中电信机房电源、安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、商业经营管理用计算机电源等为一级负荷别重要负荷；货梯、商业客梯、自动扶梯、空调设备为二级负荷；除一级、二级负荷以外其余负荷为三级。C3地块二类高层住宅的消防电梯、电梯、应急照明、消防潜污泵等消防负荷为二级负荷，其余均为三级负荷；多层住宅及叠拼住宅的用电负荷均为三级负荷。地下车库按防火分类属Ⅰ类汽车库，应急照明、消防泵、喷淋泵、排烟风机、火灾自动报警系统等为一级负荷；其余均为三级负荷。C3地块酒店的安保监控系统、火灾自动报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明及重要的计算机系统（如酒店管理系统）等为一级负荷，其中安保监控系统、酒店管理系统及所有的消防用电设备为一级负荷重特别重要负荷；客梯、排水泵、生活泵为一级负荷；其余为三级负荷。C3地块公寓式办公楼的消防电梯、电梯、应急照明、消防潜污泵等消防负荷为二级负荷，其余均为三级负荷。
2.负荷计算
在进行负荷计算前，需要了解该建筑的性质、各层的功能，进行电力负荷的分配和计算。电力负荷是供电设计的依据参数，计算是否准确，对变电所设计及供电方案合理选择及日后的安全与经济运行，起着决定性的作用。本项目在参考《建筑电气常用设计数据》、《全国民用建筑工程设计技术措施-电气》的同时，根据以前相关项目设计经验，并同时类比相似项目的运行数据，进行电力负荷估算。
电源及供配电系统供配电系统需做到方案合理、现实可行、运行可靠。
在满足相关电气设计规范要求的同时，还要综合考虑各方案的经济性，在可靠性和经济性这两大指标中寻求最佳平衡点，以减少综合投资。选择合理的供配电系统方案对建筑建造成本的经济性极为重要。城市综合体一般由多个地块组成且建筑功能复杂。在设计供配电方案之前，必须详细了解当地电力公司的规定、再结合项目地块用地性质及地块的划分，尽可能合理利用地方法规及政策，选择最经济最合理的方案。
在某项目中，综合考虑供配电系统的合理性和经济性，得到了如下供配电方案：C3-04，C3-07，C3-08住宅地块从由市政区域变电站引入两路独立10kV电源至住宅地下室Ⅳ型站。C3-05地块公寓式办公楼从住宅地块地下Ⅳ型站引入两路独立10kV电源至地下Ⅲ型站高压开关柜。C3-05地块酒店由市政电网引入两路独立10kV电源，两路电源同时工作，互为备用，每路10kV电源均能承担全部负荷，另设置一台400kW柴油发电机组，作为第三电源。如图1、图2。
图1南区供配电系统图
图2北区供配电系统图
应急电源系统设计思路。
某工程C3-05地块酒店应管理公司要求，在地下一层设置柴油发电机组，作为第三电源。柴油发电机的容量根据在非火灾停电时保障酒店的基本运营及提供最低服务所需的用电负荷，与在火灾时满足所有消防负荷用电及重要设备用电的情形下，二者之间取大值。选取一一台400kW柴油发电机组，作为第三电源。C2-03，C2-05a，C2-05b地块的重要公楼应业主要求，另设置柴油发电机组第三电源。其中，1台800kW向一级负荷别重要负荷和消防负荷供电；1台1250kW向办公楼租户重要负荷供电（容量按20w/㎡估算）；预留1台柴油发电机的安装位置为未来办公楼及商业裙房的大租户。应急柴油发电组应始终处于准备启动状态，当市电中断时，机组应自动启动，并在15秒内能向负荷供电。机组应与电力系统联锁，不得与其并列运行，当市电恢复时，机组应自动退出工作并延时停机。五星级酒店、办公楼重要弱电系统机房采用不间断电源（UPS）作为应急电源。
四、光伏发电系统应用。
光伏发电系统是利用太阳能电池直接将太阳能转换成电能的发电系统，它的主要部件是太阳能电池、蓄电池、控制器和逆变器等。
某项目采用独立式光伏发电系统，为公共设施、安全设施、夜景美化景观照明系统等供电。某项目住宅定位为高档住宅小区，根据国家绿色建筑评价指标体系，业主要求按绿色两星等级设计。电气从节能角度出发，通过多项措施满足绿色节能要求。如：变压器、柴油发电机等均选用高效率、低能耗产品；公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件；采用建筑设备自动化监控系统(BAS)，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其他用电设备进行监视和控制，降低能耗。
结束语
在经济发达的大都会和城市出现大型城市综合体。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间树立一种互相依存、彼此助益的能动关联，从而造成一个多功能、高效率的综合体。电气设计工程则需要设计人员不断地提高设计水平，精心设计，作出精品。
参考文献：
1.民用建筑电气设计规范.JGJ16-2008.北京，中国建筑工业出版社，2008.[4]35~110kV
一、银行按揭的风险
银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。
1.按揭及其涉及的法律关系
所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。
按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。
2.银行按揭的风险分析
银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些问题，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。
据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。
以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。
（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？
（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《经济日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。
②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
二、按揭评估的内容及作用
2001年6月26日中国人民银行的《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。
要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。
1.按揭评估的内容
按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。
首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。
其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》）
再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
2.评估报告的必备内容
按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估方法、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。
评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术经济指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
3.按揭评估的作用
按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时参考、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。
总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。
4.按揭评估存在的困难及解决方案
按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：
（1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、交通银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。
