【关键词】证劵盈利稳定
经济往往是在稳定增长与金融危机之间周而复始，不可能一帆风顺。在宏观经济稳定时全行业稳健有序发展，企业以追求利润最大化或实现股东权益最大作为经营目标，并往往容易忽视风险的管理及稳定的重要性；一旦出现金融萧条，前期的盲目扩张和最大限度追求利润的盈利模式往往会成为企业发展的羁绊，导致企业亏损以至于破产，那么这个时候盈利模式的稳定性对于企业来讲就是极为重要的。
一、稳定性对于证券公司盈利模式必要性分析
（一）经济繁荣时稳定的盈利模式有助居安思危，防患于未然
自从20个世纪80年代以来，美国关于房屋贷款的法律法规逐步完善，美联储实行低利率房贷政策，房产市场的供求关系开始出现供不应求的局面，大量资金涌入房地产市场使得房价持续走高。放贷机构的投资热情不断膨胀，并降低了信用等级的评估要求，开始向次级抵押贷款申请者放贷，将次级抵押贷款予以证券化在二级市场上出售，评级机构也为了获得收益虚假提高证券的评级，这些次级的贷款通过美国发达的金融衍生品市场不断包装被销往整个全球市场，但是复杂的金融衍生工具和漫长的销售链条，导致投资者看不到贷款质量的高低，投资的风险加大。美联储其后两年内的屡次加息使得房贷成本大大提高，贷款者的利率明显上升，无力偿还高额利率的次级贷款者最终放弃了房产发生了很多违约情况，房地产市场泡沫终于破裂。继而使得美国房地产市场出现了长时间的低迷，最终使得多家金融机构倒闭：美国最大保险公司被国有化，美国财政部托管了房利美和房地美，美国的第三大证券公司美林、第五大证券公司贝尔斯登分别被低价收购，最大的储蓄银行华盛顿互惠银行和第四大投资银行雷曼兄弟分别宣布破产。
（二）经济萧条时稳定的盈利模式有助于控制风险，均衡收入
证券市场是社会经济的晴雨表，经济繁荣时证券市场的走势常常平稳而乐观。2006年我国证券市场结束了4年的熊市迎来了波澜壮阔的上涨行情。上证综合指数从2005年底的1161点，上升到2007年10月的6124点，这是一个毫无疑问的大牛市。但是证券市场常常有牛熊市的交替变换，经济繁荣与经济萧条也是在周而复始的发生，美国金融危机爆发后，股票指数从2007年10月16日的历史最高6124点至1800点，短短一年多的时间就跌了70%，至2009年12月仍在3000点徘徊，大多市场投资者亏损过半，有的甚至达到三分之二，不管是散户还是机构都无法幸免，这给依靠传统经纪业务获取主要收入的我国证券行业以沉重打击，不少证券企业面临倒闭风险。通过分析我们可以知道，中国A股的暴跌与国际金融危机是有很大联系的。
当漫长的经济萧条时期到来时，如何在全行业低迷危机的时刻实现平稳过度，为下一轮的经济高涨作好准备是我们此刻所要研究的重点。
二、盈利模式稳定性的分析
通过一系列的分析我们明确，在现代金融环境和经济危机不断发生的大背景下，对证券公司盈利模式的稳定性应作如下理解：
（一）证券公司盈利模式的稳定性是一种相对的稳定
相对稳定是建立在经济发展的基础上，在盈利能力受到外来因素干扰时，能通过自我调节，恢复到最初稳定状态或跃迁到一个新的稳定的有序状态，即使出现大的偏离，所产生的损失也会限定在预先设定的可容忍幅度内。
（二）证券公司盈利模式的稳定性是着眼于动态的过程，包含着积极进取的内容
金融市场的经营环境是不断变化的，稳定的盈利模式强调的是盈利模式要适应市场环境和经济金融形势的变化，根据客户需求的变化不断地调整其经营策略，改善服务方式和技术，改善业务流程，提供新的金融产品和服务，而不是一成不变。如果证券公司消极保守，不能及时调整经营策略，不敢于创新，就会导致市场份额不断收缩，竞争能力不断削弱，甚至破产倒闭，盈利的稳定性就得不到保证。
（三）盈利模式的稳定性强调安全与效率兼顾
安全与效率是对立统一的关系，二者相互协调可以增强盈利的稳定性；如果不能使二者统一，那么盈利的稳定就无法真正实现。
（四）证券公司稳定的盈利模式强调在稳定的基础上求发展，并且发展不是一味无节制的扩张，而更应是在注重成本控制与收益基础上的战略发展
券商的做大做强是建立在发展的基础之上的，一味地求稳不可能培育出较强的竞争力。不求发展的证券公司是不可能长期保持稳而有力的盈利，但证券公司的发展不能以忽略成本与收益配比为代价。即证券公司的成本控制应当贯穿于基于稳定性发展的始终。
参考文献
[1]徐丽梅.我国券商盈利模式构建[J].经济理论与经济管理，2005（01）.
[2]黎水龙，丙学飞.多元化业务构建券商新盈利模式[N].国际金融报，2005-03-30（05）.
[3]杨彩林.我国券商传统盈利模式面临的挑战及其重构[J].江苏商论，2006（04）.
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。
房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。
在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
z模型最早是由美国学者altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:
z=0.717x1+0.847x2+3.107x3+0.420x4+0.998x5
式中,z=判别函数值,x1=营运资金/资产总额,x2=留存收益/资产总额,x3=息税前利润/资产总额,x4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额,x5=销售收入/资产总额
企业破产临界值:
(1)z<1.23时,企业处于破产的“危险地带”;
(2)1.23<z<2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;
(3)z>2.9时,企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:
与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。
三、z模型分析
根据z模型的公式,算得万科公司2002年的z指数指标为:
但是,行业平均值z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。
分权型的财务管理模式主要适用于较大规模的企业，例如在集团型的大企业中广泛运用，其主要特点就是企业的分公司、子公司以及各个部门都拥有一定的财务控制管理决策权，而总公司仅对分公司、子公司以及各个部门进行间接的管理与控制。在分权型的财务管理模式下，分公司、子公司的财务收益分配、企业的投融资、以及企业职业福利的发放等工作，都是由分公司或者子公司自行决定并实施的，同时，分公司或者子公司可以根据市场的变化情况，结合房地产行业的发展特点，在第一时间内做出合理的反应，有效确保企业财务决策的准确性与效率性。采用分权型的财务管理模式的弊端就是容易导致分公司或者子公司为了自身利益而损害企业的整体利益。
二、房地产企业财务风险控制模式的创新
房地产企业无论是采用集权型财务管理模式还是采用分权型的财务管理模式，都不利于房地产企业财务控制管理与优化。因此，房地产企业应该进行财务控制模式的不断创新与研究，针对房地产行业的特点建立动态的企业财务控制管理模式，根据市场环境的变化，结合房地产企业的实际情况及时对财务控制管理模式的内容进行调整，有效降低房地产企业财务控制风险。例如房地产企业动态财务管理模式内容可以按照房地产企业的偿债风险、盈利风险以及运营风险等方面进行开展。
1.运营风险控制模式
房地产企业动态财务控制管理模式的建立，应围绕有效降低房地产企业运营风险建立，做好房地产企业运营过程中的风险监控，实现房地产企业财务有效监管模式。目前，房地产企业面临最大的运营风险就是房产的销售，此外，房地产企业的资产结构也在一定程度上影响着房地产企业的经济效益，当房地产企业流动资金过低时，会导致企业出现资金周转不灵现象，影响着企业的经济效益。在房地产企业当中属于流动性资产的是商品房，然而这种流动性资产的变现能力易受到外部市场经济环境的影响。在实际运营过程中，房地产企业并不需要刻意去提高企业的流动性资产，而要考虑外部市场经济环境中，如何提升企业流动资产的周转速率，有效降低企业运营风险，从而实现房地产企业动态的财务控制管理。
2.盈利风险控制模式
房地产企业的盈利风险控制模式是指企业销售情况不佳，降低了企业销售收入，导致企业总利润也相应降低，造成房地产企业业务量下降，面临着企业倒闭与破产的风险模式。盈利风险控制模式的产生是由于生产成本的提高或者是企业总收益额降低所引起的。
三、加强房地产企业财务控制的有效策略
（一）加强资金管理，提高资金使用效益
在房地产企业财务控制管理中，资金管理是企业财务控制管理的核心内容，因此，房地产企业应加强资金管理，充分利用企业的间歇性与闲散性资金，对企业内部资金实行有效的控制与管理，有效提高资金的使用效益，达到降低企业运营成本，提高房地产企业经济效益的目的。
（二）构建多元化的筹资渠道
由于我国房地产企业项目投资额度较大，而银行关于房地产行业的贷款又有多种条件限制，使房地产企业常常面临筹资困难的问题。采用构建多元化的筹资渠道方式，可以有效解决房地产企业筹资困难的问题，有利于增强房地产企业市场竞争力。因此，房地产企业要积极地构建多元化的筹资渠道，例如民间资金、其他企事业单位资金等，有效增加房地产企业的自身实力与市场竞争力，促进房地产企业财务控制管理的发展。
（三）优化房地产企业资金结构，加强项目成本控制
由于房地产企业具有资金投入量大、建设周期长的特点，其运营资金成本要高于其他行业，而不同的企业资金结构会给企业带来一定的成本费用与风险，因此有效降低房地产企业成本费用与风险是非常必要的。房地产企业在对项目进行可行性评估时，需要选择最佳的投资方案，根据项目的动态评价与决策，确定房地产企业最佳资金结构，从而达到有效降低企业成本费用与风险的目的。
（四）实行全面的成本费用管理
关键词：商业模式转换盈利性现金流
随着人们的消费理念、消费行为、通讯技术、物流、金融市场、营销等方面的变化，企业之间不再只是先进技术、产品差异化、低成本等传统方面的角逐，好的商业模式已成为企业保持竞争优势或消除成长瓶颈的利器。商业模式简单讲代表的是利益相关者的交易结构，企业在分析自身所处的商业环境、拥有的商业资源、面临的商业竞争后通过战略定位以及市场定位选择出自身的商业结构以及运行方式，从而实现企业价值。当然，企业的商业模式不是一成不变的，为保持竞争优势，企业需要适时地重构自身的商业模式。
一、商业模式的基本内涵
对于商业模式的基本内涵，有一种观点得到了普遍认可，即商业模式表达的是企业从价值定义到价值创造与传递再到价值获取的经营逻辑。首先，价值定义是指企业的定位是什么，即企业承诺它可以给顾客带来什么价值。其次，价值创造与传递反映的是企业如何实现承诺，即企业怎样将自身的资源转化为顾客的价值，并将创造的价值可以传递给目标顾客。最后，企业作为以盈利为目的的组织，只有能够从创造的总经济价值中获得收益才可以支持企业持续经营。
二、商业模式转换的财务评价
一个成功的商业模式一定是一个把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案，因此判断一个企业的商业模式是否成功的一个重要标准，即：持续的赢利。另一方面，不同的商业模式在现金流入与流出的时间序列和规模上也会表现不同，使得现金流具有度量企业价值、诊断交易结构优劣的功能。只有未来预期的自由现金流折现值为正才表明企业采用的商业模式是有创建与投资的必要的。在企业的现金流量信息中经营活动现金流反映的是企业自身创造现金的能力，如果经营活动的现金流在现金流量总额中占的比重越大，就表明企业自身创造现金的能力越强，偿债能力以及对外筹资的能力也越强，经营活动现金盈余是企业具有活力的主要标志。因此，在利用财务数据对商业模式进行分析评价时应该对企业采用新的商业模式后利润的质量、盈利的持续性及现金流给予格外关注。
三、案例研究
（一）公司简介：传统主业唱衰，商业模式转换
深圳市国际企业股份有限公司（以下简称深国商）在上市之初主要经营商品零售业，尤其以中高档名优商品的零售业务为主，在国内逐步发展大型连锁商场。之后为了拓展连锁网点，下属子公司融发投资公司积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商的发展策略，降低经营网点的使用成本，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，由于国内商业发展形势发生变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，于是深国商改变自身的价值定义，重新进行定位，公司的商业模式开始由传统零售百货业向经营大型购物中心转型，同样是满足消费者的购物需求，但深国商商业模式的转换使得满足方式发生变化。对于商业模式转换后的深国商来说其应关注的价值主张包含了来自商业地产租户的直接顾客价值以及来自最终消费者的间接顾客价值，价值定义改变后公司建立起新的经营系统及盈利模式，收取租金将成为深国商主要的收入来源，相对应的物业管理等活动会成为重要的成本支出。在2010年公司完成重组后，确定了以商业地产经营为公司的主营业务。自此，公司的经营业务涉及自有物业出租、林业种植与销售、物业管理、商业零售。
（二）因计量模式转换导致的财务业绩“大翻身”
在深国商商业模式转换的前两年，公司的净利润一直呈现亏损的状态，该公司2010年的净利润-171211827.94元，2011年的净利润为-129900924.74元，公司难逃被警示退市的风险，于是根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2008修订）的相关规定，公司于2012年4月20日披露2011年度报告后公司股票被实行“退市风险警示”特别处理，公司A、B股票简称由“深国商、深国商B”变为“*ST国商、*ST国商B”。但是就因为公司转变了商业模式后公司的财务业绩实现“大翻身”，2012年公司的净利润为18186252.87元，2013年更是达到了2320696，950.25元，同比增长128倍左右，每股收益也高达10.64元，原因就在于企业从2012年1月1日起开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，在2013年9月30日皇庭广场全部竣工达到可开业状态，截至2013年12月31日，皇庭广场的评估价值为76.48亿元，因对其采用公允价值计量使得公允价值变动损益对本期的净利润影响金额为40.94亿元，对归属于上市公司股东的净利润影响为24.57亿元。因此在报告期公司所有者权益及净利润大幅变动的主要原因系公司下属控股子公司深圳融发投资有限公司投资开发的投资性房地产皇庭国商购物广场后续计量模式由成本计量模式转为采用公允价值计量模式产生公允价值变动损益所致。
（三）商业模式转换的动因及操作可能性分析
市场中经济主体的经济活动必是在某种动力的驱动下进行的，因此，一个企业商业模式的转换必有其动力原因。对于深国商来说，扭转近几年以来一直亏损的局面无疑是其转变商业模式的重要原因之一，因此许多投资者不免因其商业模式转换的动因而怀疑公司利用会计手段操纵利润。对此2013年11月11日，深圳证券交易所下发《关于对深圳市国际企业股份有限公司的关注函》，文件中指出：根据深国商2013年三季报显示皇庭国商购物广场采用公允价值计量产生的公允价值变动损益达55.1亿元，但皇庭广场项目以前是按照成本模式计量，直到2013年三季报才转换成公允价值模式计量。根据企业会计准则规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，而深国商却直接计入了利润。深国商的公司股票被继续实施“退市风险警示”。
然而根据企业会计准则规定，“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，故深国商认为按照上述规定将差额计入利润，符合企业会计准则相关规定。而对于投资者投诉所涉及的《企业会计准则第3号――投资性房地产》第四章第十六条规定，“投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益”，适用于自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，即房地产用途发生改变时，深国商并不属于此种情形。基于此，2014年3月13日深国商召开第七届董事会2014年第一次会议，审议通过了《关于向深圳证券交易所申请撤销股票退市风险警示的议案》，向深交所提出退市风险警示申请，经深圳证券交易所审核批准，自2014年3月31日起，撤销本公司股票交易退市风险警示。公司股票于2014年3月28日停牌一天，于2014年3月31日起恢复正常交易。深国商“摘帽成功”。
深国商是利用转换商业模式将投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值计量模式以实现当前净利润扭亏为盈，亦或是通过商业模式转换为公司注入新的血液，从实质上拯救企业，对于深国商商业模式转换成功是否存在问题的回答，则需观察其今后的财务业绩。
（四）商业模式转换后盈利性及现金流透视
深国商租金收入在主营业务收入中的比重在2013年仅为7.55%，而林木以及物业管理产生的收入却占到了约93%。2014年租金收入在主营业务收入中占的比例提高到了49.50%，商业地产的经营对公司收入的贡献大幅提高，这似乎与公司的商业模式是一致的，但是，公司新的盈利模式是否让企业在实现顾客价值的同时提高盈利能力是当前面临的主要问题。虽然皇庭广场在2013年底开业后成为了公司的主要收入来源，2014年公司也仅仅围绕皇庭广场的运营管理开展工作，加快签约进度，提升皇庭广场的开业率，但截至2014年公司新的商业模式并没有明显改善公司的盈利能力，归属于上市公司股东的净利润在扣除非经常性损益后仍显示为亏损。
另一方面，在“现金为王”的时代，现金流已越来越成为企业生存的决定性因素。深国商商业地产租赁成为其主要的经营活动，企业转型的初期，现金流就显得尤为重要，但从深国商现金流量表中可以看出，企业商业模式转换后经营活动净现金流量都是负数，2015年第一季度报告也显示经营活动净现金流为-255.93万元，仍呈现净流出状态。可以看出深国商商业模式转换后经营性的活动目前并没有带来持续的正的净现金流，现有商业模式创造现金流的能力目前较弱。
四、结论
深国商在原有的商业模式不能适应市场竞争时找准契机进行商业模式的重构，从自身定位着手，改变盈利模式，转换后企业持续的盈利性以及经营活动是否可持续获得净现金流入是我们应关注的焦点。深国商试图由传统的零售行业转为主营经营商业地产，商业模式的转换使得投资性房地产由成本模式转由公允价值进行后续计量，这一会计计量手段的转变如魔术般使得深国商的净利润扭亏为盈，但扣除非经常损益后归属于上市公司股东的净利润截至2014年始终呈现出亏损状态，说明商业模式的转换后企业的盈利性并没有明显改善。同时，现金流作为一个企业经营状况好坏的一个重要标志，深国商截至2015年半年报显示经营活动尚未给企业带来正的净现金流，因此深国商商业模式转换的方向是否成功仍需拭目以待。X
参考文献：
一、盈余管理概述
（一）盈余管理概念界定
盈余管理也称利润管理，是近来会计学界研究的热点问题之一，但关于盈余管理的概念，会计学界一直存有诸多不同意见。权威的定义有美国会计学家雪普（katherineschipper,1989）曾在著名的“盈余管理的评论”文章中提出：盈余管理实际上是旨在有目的地干预对外财务报告的过程，以获取某些私人利益的“披露管理”。该定义突出了盈余管理的出发点是私人利益的满足。美国会计学家斯可特（scott，2000）认为“盈余管理是在gaap许可范围内，通过会计政策选择使经营者自身效用或企业市场价值最大化的行为”。但该定义是狭义的，将盈余管理限定在公认会计原则的约束范围内，采取的方法仅包括会计政策选择。此外，美国前证监会主席莱维特（arthurlevitt，1998）对盈余管理现象表示担忧，认为盈余管理已成为美国证券市场参与者之间违背市场原则的游戏，将给美国财务报告系统造成很坏的影响。管理当局滥用“巨额冲销”的方式来调整费用正在威胁着财务报告的可靠性。将盈余管理与财务舞弊之间不易区分的地带称之为“灰色地带”。该定义是广义的盈余管理概念。本研究将盈余管理界定在狭义的盈余管理。
（二）盈余管理方法概述
纵观国内外学者对盈余管理的方法主要归类为以下几种：
第一，对会计原则的选择与运用。比如:（1）谨慎性原则的运用。即企业在进行会计核算时不得多计资产或收益、少计负债或费用。(2)重要性原则的运用。重要性原则认为，对微不足道的项目则不值得对其进行精确计量和报告。企业可以运用会计职业判断中的重要性原则通过增加或减少认为不重要的会计数据来进行盈余管理。
第二，会计政策和方法的选用。在选择会计政策时，企业一般要处于盈余管理的角度，站在有利于企业管理当局的角度进行选择，但是会计政策一旦选用不得随意更改。
第三，会计估计的时点和数量以及关联方交易的判断也给盈余管理提供了空间。
实务界在具体操作中，往往结合管理层的意图和公司发展所处的客观环境，从做大盈余、均衡盈余、做小盈余以及除垢之中选择合适的盈余管理方式。
二、盈余管理与会计职业判断
会计职业判断对盈余管理产生着重要的影响，根据国内外的各种表述，本文将会计职业判断定义为“具有会计专业技能知识和经验的会计人员，基于客观的、谨慎的、正直的态度，本着为会计信息使用者高度负责并为之提供高质量信息的职业精神，在会计职业标准的框架内或是会计职业标准制定机构的意思指引下，通过识别、计算、分析、比较或是咨询等方法，对不确定性的会计事项所做的裁决与断定的思维过程”。虽然盈余管理与会计职业判断都是对不确定性的会计事项所做的判断，但是会计职业判断与盈余管理之间还是存在着显著的差异：
第一，主体不同。盈余管理的主体是企业管理当局，而会计职业判断的主体是从事会计工作的会计人员。
第二，目的不同。盈余管理的目的是为了获取管理当局的私人利益，但受益者和利益表现非常复杂，通常有报酬计划、债务契约、政治成本三大动机，也有我国现阶段公开上市发行股票、配股、避免处罚、炒作股票等动机。而会计职业判断要求会计人员必须尊重客观事实，如实反映经济事项对企业财务状况和经营成果造成的实际影响，在做判断时，要保持客观中立。
第三，客体不同。盈余管理的客体有两类：一是公认会计原则、会计方法和会计估计；二是交易事项的规划和时点的选择。由于会计职业判断一般是在经济事项发生后进行，因此它只包括前类事项在内。即盈余管理研究将总体应计部分拆分为非主观应计部分和主观应计部分。非主观应计部分不需要用到太多的会计职业判断，而涉及到主观应计部分就需要会计人员谨慎合理地运用会计职业判断。
第四，研究目的不同。盈余管理主要采用实证研究方法，研究目的在于揭示盈余管理行为的存在，并对其进行解释，研究涉及一系列的管理和经济问题。会计职业判断研究的重点在于探讨会计人员进行职业判断的规律，目的在于帮助会计人员提高职业判断水平，减少判断偏误，以更好地为合法的盈余管理服务。
财政部在2006年2月实施新准则以来，我国的会计标准体系才真正实现了与国际趋同。施行的新准则给了我国会计实务工作者更大的职业判断空间，同时也对会计人员提出了更大的挑战。如公允价值的合理计价、投资性房地产、生物资产、金融工具等都需要会计人员合理运用职业判断。也就是说，目前的新准则模式完全采用国际会计准则的“原则导向模式”，会计职业判断被提到了一个前所未有的高度，给会计人员对公司的盈余管理提供了更大的平台。
三、新准则下盈余管理空间研究
会计的不确定性是会计本身所固有的，它使得同一个企业的经济业务或经济事项运用不同的计量方法，或由不同的会计师进行计量，会产生不一致的结果，这就给合法的盈余管理提供了机会。在会计标准的框架内，如果企业能够合理地运用会计职业判断进行合法的盈余管理，那么会计监管机构就会鼓励会计人员大胆地进行更多的判断，使会计人员的职业判断水平有所提高。反之，如果大部分企业都是出于不合法的盈余管理目的而滥用会计职业判断，那么会计监管机构势必会通过修订会计标准而缩减会计职业判断的空间，以堵住企业管理当局运用会计职业判断进行盈余管理可钻的漏洞。因此，本文结合新准则中会计人员职业判断对盈余管理的空间进行以下归纳：
（一）关于会计核算原则、核算条件及时间的判断
1.企业会计准则——基本准则
（1）会计核算原则的要求
①相关性。新准则第13条规定，企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策相关。对相关性的判断也就是要求企业出于经营决策需要的盈余管理存在。
②实质重于形式。这里要求会计人员进行职业判断的是，实质重于形式原则在具体准则中的运用。新准则中涉及到经济实质判断的有非货币资产交换准则中商业实质的判断、融资租赁的判断、债务重组中债务人做出实质性让步、金融资产控制权转移的判断、纳入合并财务报表范围的子公司的确定、合同的拆分与合并、资产或资产组的划分等等。
③重要性。新准则第17条规定企业的会计信息所有重要交易或者事项。至于“重要性的程度”，新准则没有规定，本文认为可以参照注册会计师审计的重要性的量度来判断。
④谨慎性。新准则第18条要求企业不应高估资产或者收益、低估负债或者费用，这也是对企业盈余管理的客观要求。
（2）资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润各要素的确认
确认为资产或负债要求准确判断三项内容：“企业过去的交易或者事项形成的”、“由企业拥有或者控制的”、“预期会带来企业经济利益流入或者流出的”。确认为收入或费用要求判断以下三项内容：“企业日常活动中发生的”、“会导致所有者权益增加或减少的”、“会导致与向所有者分配利润无关的经济利益的流入或流出”。
2.企业会计准则——具体准则
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
①投资性房地产的初始确认和后续支出的确认。新准则规定，为赚取租金或资本增值的投资性房地产包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，不包括自用或作为存货的房地产。
②投资性房地产转换的确认条件：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产开始出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用改为出租；这里要求判断的是“时间问题”。（2）企业会计准则第6号——无形资产
①无形资产的确认。新准则要求判断的是，无形资产是“没有实物形态的”和“可辨认性标准”，其中“可辨认性标准”要求判断“能够从企业中分离或划分出来用于出售等”或“源自合同性权利或其他法定权利”。
②研究费用和开发费用的不同处理的确认。要进行开发阶段的费用资本化，必须判断是否符合“有技术可行性”、“有使用或出售意图”、“有市场或对企业有用”、“有能力支持完成开发或出售”、“支出能可靠计量”。五个条件要同时符合才能进行资本化。
（3）企业会计准则第8号——资产减值
关于资产和资产组的认定，以及总部资产的概念。资产和资产组的划分主要是判断“是否独立产生现金流量”，能独立产生现金流的归为一项资产。与其他资产一起产生现金流的，归为一个资产组。判断总部资产主要看其特征“难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流，而且其账面价值难以归属于某一资产”。
（4）企业会计准则第21号——租赁
租赁分类的判断。租赁分为经营租赁和融资租赁。要求会计人员根据实质重于形式原则来判断“经营租赁”和“融资租赁”，在判断为“融资租赁”时尤其要谨慎，看是否符合准则所规定的条件（满足一条既可）：所有权转移；承租人拥有低价购买选择权（5%以下）；租赁期占使用寿命大部分（75%以上）；承租人最低付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值（90%以上）；性质特殊，只有承租人可以使用。这为盈余管理提供了比较大的空间。
（5）企业会计准则第23号——金融资产转移
金融资产转移的确认。会计人员应当比较金融资产转移前后未来现金流量净现值及时间分布的波动使其所面临的风险，判断是否已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方。需要按照实质重于形式原则的要求，通过计算来判断是否已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方，在计算金融资产未来现金流量净现值时，应当考虑所有合理、可能的现金流量波动，并采用适当的现行市场利率作为折现率。
（二）关于会计计量和核算方法的判断和选择
1.初始计量及核算方法的选择
企业会计准则——基本准则中明确会计计量属性的选择：一般应当采用历史成本；采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
2.后续计量及核算方法的选择
（1）企业会计准则第2号——长期股权投资
母公司对具有控制权的投资由权益法改为成本法，将大大减少母公司尤其是自身没有主营业务的控股型母公司的利润总额。这里要求会计人员判断的是“转换条件”是否满足。
（2）企业会计准则第3号——投资性房地产
投资性房地产后续计量模式选择，采用公允价值模式必须能够对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。就我国目前房地产市场的现状来看，企业的会计人员应当判断为采用公允价值模式。我国房地产市场总体来说有持续稳定的增势潜力，执行新准则将会给企业带来额外的利润增长。
（3）企业会计准则第4号——固定资产
①固定资产后续计量。累计折旧计提的范围和方法要求会计人员作出合理判断；固定资产使用寿命和预计净残值也要求会计人员根据具体情况做出合理判断。②预计弃置费用计入固定资产成本。其中预计“固定资产弃置费用”也是会计人员判断的内容。
（4）企业会计准则第6号——无形资产
无形资产的后续计量中需要区分，使用寿命有限的无形资产，使用寿命不确定的无形资产。企业会计人员应当在判断和复核无形资产的使用寿命时，根据使用寿命是否有限来确定无形资产的后续计量方法和相应的摊销期。
（5）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
金融资产和金融负债的后续计量分别采用公允价值和摊余成本计量。采用公允价值计量的金融资产和金融负债，公允价值的变动计入当期损益；采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。
3.公允价值计量
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在38项具体准则中涉及到公允价值计量的具体准则有17项之多，为了显示公允价值在新准则体系中的重要性，引起企业会计人员的重视，本文将公允价值从后续计量中分离出来。涉及到的具体会计准则有：存货、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、无形资产、非货币资产交换、资产减值、股份支付、债务重组、收入、建造合同、政府补助、企业合并、金融工具的确认和计量、金融资产转移、套期保值等17个。下面就从上面这些具体准则中选取几个重要的作分析。
（1）企业会计准则第3号——投资性房地产
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）企业会计准则第11号——股份支付
新准则要求企业在行权前的等待期间，以对可行权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本和资本公积；或者以对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。这里要求判断的还有“最佳估计数”。在保证职工获得相等的对价的条件下，如果企业在以“权益结算”和以“现金结算”这两种支付方式中选择不同的方式，则可以记录不同的成本和费用。前一种方式下按照授予日的公允价值计量，这就给企业带来了盈余管理的空间。
（3）企业会计准则第12号——债务重组
新准则第5条规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额，计入当期损益。
新准则第6条规定，债务人将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有的股份的面值总额确认为股本或者实收资本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，计入当期损益。
（4）企业会计准则第22号——金融工具的确认和计量
企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量，同时应当按照公允价值对金融资产进行后续计量。对按照本准则规定应当以公允价值计量，但以前公允价值不能可靠计量的金融资产或金融负债，企业应当在其公允价值能够可靠计量时改按公允价值计量。金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按下列规定处理：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，应当计入当期损益；可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，应当直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
4.资产减值准备
资产减值准备由《企业会计准则第8号——资产减值》进行规范。资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。新准则中的资产，除了特别规定之外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。企业会计人员要判断“资产和资产组”、“减值迹象”、“减值金额的估计”。
5.会计政策、会计估计的变更
由《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规范。
①应当严格区分会计政策变更和会计估计变更。②原来划分为会计政策的，只有发生的交易或事项与以前相比具有本质性的差别并且重要程度高时，才可以判断为会计政策变更等。
四、新会计准则下盈余管理的具体方法应用研究
（一）新会计准则关于会计确认方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产转换的确认
在成本模式下的会计处理，是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，进行盈余管理的空间几乎没有。但在新准则下，投资性房地产一旦选用了公允价值核算模式，进行盈余管理的空间就较大。按新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，是不需要计提折旧或进行摊销的，转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额进入当期损益，并且按账面价值计价后计提折旧或进行摊销，企业的费用就会增加。自用房地产或存货转换为采用公允价值计量模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。需要强调的是，运用投资性房地产转换进行盈余管理的目的不是为了追求公允价值与账面价值之间的转换而调整收益，因为按新准则的要求，房地产转换公允价值与账面价值之间的差额必须详细地在报表附注中披露，而是为了追求在公允价值模式下不需要计提折旧与成本模式状态下要计提折旧的区别来进行盈余管理。
2.关于资产和资产组的认定
研究资产和资产组的划分认定是为了能够合理地通过计提资产减值准备进行适度的盈余管理。新准则规定，有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础的可收回金额。企业资产的可收回金额低于账面价值时，要计提资产减值准备，而按单项计提和按资产组计提的减值准备的数额显然不一样。也就是说，企业在购建或生产企业的资产时，就应当考虑未来几年内企业的盈余管理要朝什么方向努力。以盈余管理所要达到的目标为指导，合理地划分资产和资产组。
3.金融资产转移确认：主要风险和报酬、控制权转移的判断
新准则强调判断金融资产转移要遵循实质重于形式的原则，要看所出售的金融资产是否从实质上发生转移，全部转移的要终止确认该金融资产；部分转移的就已转移的部分终止确认；转移部分金融资产的公允价值变动计入当期损益。而判断金融资产是否发生实质性转移主要是看控制权是否转移，控制权转移的确认在复杂的金融资产转移交易过程中是关键之所在，需要会计人员进行合理的职业判断。企业会计人员在判断是否已放弃对所转移金融资产的控制时，应当注重转入方出售该金融资产的实际能力，从而合理地确定金融资产销售的公允价值以及所确认的利得或损失。需要强调的是，在国外的金融资产转让交易中，交易者通常会设计出复杂的金融合约结构，通过保留部分合约权利与义务来掩盖交易的真实意图或经济实质，从而造成会计确认界限的模糊，以此规避准则所管制的范围，来进行盈余管理。
4.合并财务报表范围的确定
合并财务报表的确定，遵循实质重于形式的原则。新准则在确定合并范围时不再强调重要性原则，无论是小规模的子公司还是经营业务性质特殊的子公司均纳入合并范围。合并财务报表范围的确定留出的盈余管理的空间不仅限于此，更多的是在准则允许的范围内，通过合理的规划和安排，将原本应该纳入合并报表的子公司转换成不纳入合并报表核算的公司，或将本不应纳入合并报表的公司转换成应该纳入合并报表核算的子公司。根据子公司的盈利情况的不同，编制合并报表的总公司可以决定该“子公司”是去还是留。但是值得注意的是，要合理掌握时间，要做到编制合并报表时，这些“子公司”已经在新准则规定的范围内做好了去还是留的问题。
（二）新会计准则关于会计计量方面盈余管理的主要方法
1.投资性房地产的公允价值
目前我国的房地产市场的公允价值基本上已经完善化，大部分企业都可以采用公允价值模式进行投资性房地产的初始计量和后续计量。新准则下，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额即入当期损益，将使费用减少，利润增加。为企业进行盈余提供了新的空间。
2.非货币资产交换中的公允价值
新准则规定，在非货币性资产交换同时一定的条件下，当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换入资产账面价值的差额计入当期损益。产生的结果是，这一交换将产生利润，如果换出资产账面价值与换出资产公允价值差距大，则差额对当期损益的影响也大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产会产生很大影响。也就是说要在非货币资产交换中运用公允价值进行适度盈余管理操作，就必须根据会计人员的职业判断确定交换是否具有商业实质。
3.债务重组中的公允价值
新准则对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。采用了公允价值以后，将产生的债务重组收益计入当期损益。进行债务重组将增加债务人的利润。一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务重组，其重组收益可以直接反映在当期利润表中。
4.非同一控制下的企业合并中的公允价值
新准则规定，非同一控制下的企业合并，购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。根据企业会计制度，按账面价值进行计量不产生损益。在新准则下，非同一控制下的企业合并，由于资产按公允价值计量，很可能产生商誉，而商誉按照资产减值准备的规定，期末进行减值测试，不允许摊销，这样的做法可使企业的资产增加。但是，我国目前仍未对商誉的会计处理专门的具体准则，也就是说，在商誉会计处理这个点上还是存在着一定的盈余管理空间的。
（三）新会计准则关于会计政策选择中的盈余管理
1.长期股权投资核算方法的选择
新准则规定①能够控制——成本法；②共同控制、重大影响——权益法；③不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量——成本法。权益法核算的有关规定——净资产的公允价值。这里要求会计人员作出职业判断的是：控制、共同控制和重大影响的概念。基于盈余管理的角度，这里就要求会计人员在判断对其他企业是否就有控制、共同控制或重大影响时，应该联系每种状态下所要运用的核算方法。一般来说，把其他的关联企业转换成符合权益法核算状态下为宜，因为权益法核算可以按照净资产的公允价值计价，存在较大的盈余管理空间。当然这不能一概而论，需要看企业进行适度盈余管理的方向，是做大还是做小，以此来决定对联营企业采用的核算方法。但是实务操作中，也不能仅仅只从盈余管理的角度来考虑，要决定对联营企业是应该控制、共同控制还是有重大影响，一般还要考虑企业的经营管理的战略等。
2.投资性房地产等后续计量模式的选择
投资性房地产可以采用成本模式和公允价值模式两种。但是，采用公允价值模式必须满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。要强调的是，凡是涉及到在成本模式与公允价值模式选择、账面价值计价模式和公允价值计价模式选择时，一般来说企业会计人员应会同企业的其他经营管理人员为实施或选择公允价值模式计量创造条件，因为公允价值模式相对于成本模式给会计人员留下了更大的盈余管理空间。
（四）新会计准则关于会计估计方面的盈余管理
1.资产可收回金额的估计
新准则明确可收回金额的确认包括公允价值扣减处置费用后的净值及资产预计未来现金流量现值的两种方法；预计未来现金流量现值分别从现金流量、使用寿命和折现率三个角度对资产预计未来现金流量现值进行规定，强调企业在预算或者预测基础上的预计现金流量，折现率采用能反映当前活跃市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率，而且是企业购置或投资资产时所要求的必要报酬率。资产可收回金额的估计采用第一种方法相对来说比较简单，由于涉及到公允价值，可以在公允价值运用的范畴内进行盈余管理操作。而第二种方法中，要预计未来现金流量的现值，对于我国的企业的大部分会计人员来说，要做出准确的预计难度较大，但也是企业可以进行适度盈余管理的空间。
2.按实际利率法摊销的估计数确定
按实际利率法进行摊销是新准则的又一亮点。涉及到的具体准则有：①借款费用中涉及折价或溢价的摊销；②融资租赁下，为确认融资费用、收益才用实际利率法进行分摊；③采用摊余成本计量的金融资产和金融负债，按实际利率法计算摊余成本。在按实际利率法摊销时，决定摊销额的有市场利率和摊销期限两个因素，但是有一点可以肯定的就是，摊销期限越长，前期的摊销金额越少；摊销期限越短，前期的摊销金额越大。我们企业的会计人员可以利用这一点进行适度的盈余管理的操作。但是要注意，由于实务中碰到的问题会千变万化，顾及到盈余管理的问题而去规划摊销期限，有的时候会得不偿失。这就要求企业会计人员权衡各方面利弊，最后选择最有利于企业的做法。
五、研究结论
由于新准则的实施加大了会计职业判断的空间，理所当然也就加大了企业进行适度盈余管理的空间。但是新准则从很多方面来讲也提高了会计信息的质量，改变了企业进行适度盈余管理的模式。在施行新准则以后，要求企业的会计人员和其他经营管理人员一起做好以下几个方面的工作：
1．研究掌握新准则尚未明确指出或者模棱两可的地方，往往新准则最薄弱的地方也是我们企业进行盈余管理最好的地方。企业在这方面要对会计人员加强培训和指导。
关键词：房地产企业；资本结构；影响因素；对策
中图分类号：F27文献标识码：A
收录日期：2014年6月18日
一、资本结构影响因素
资本结构是指企业各种资金的构成及其比例关系。资本结构是企业筹资决策的核心问题。资本结构有广义和狭义之分。广义的资本结构是指企业全部资本价值的构成及其比例关系，它不仅包括长期资本还包括短期资本。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。资本结构影响因素主要有以下几个方面：
（一）偿债能力。虽然债权人可以通过制定各种保护条款来保障自己的利益，但都是一些辅措施，能够有效保障他们利益还得看公司偿债能力。所以，一个公司偿债能力强，负债就有上升趋势。一个公司的偿债能力越强也就越容易产生项目投资所需的现金，其总资产负债率也往往比较低。同理，一个公司的短期偿债能力越强则短期资产负债率也就越低，长期偿债能力越强则长期资产负债率也就越低。
（二）经营能力。经营能力与资产负债率负相关。当房地产公司经营能力较强时，速动资产较多，企业经营所需要的其他资金相对要少一些，因而就可更少地向外借债；相反，若企业经营能力较差，则需要更多的运营资金，则可能会更多地依赖于负债融资。企业的经营能力反映公司对资产有效运用的管理能力。管理能力越强，公司资金周转越快，运用资产取得收益的能力越强，对企业长期偿债能力的信心越强，越倾向于高负债；另一方面，企业的经营能力强，也会减少债权人的风险忧患，提高公司债务融资的可能性并降低融资成本。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力，经营风险加大。所以，营运效率越高，公司的抗风险能力就越强，也就更倾向于利用债务融资产生正的财务杠杆效应。
（三）盈利能力。盈利能力与资产负债率负相关，但显著性不强。一是当前我国市场经济不太完善，法律制度不够健全。企业与银行、政府、其他相关利益团体的捆绑，很大程度上也决定了企业能否获得银行贷款，能否获得经营资本，从而促使企业的规模增长，增加市场对该企业经营的信心；二是目前国内商品房需求量很大，而我国房地产公司更多的是资源依赖型公司不是效率型公司，对土地的争夺尤为显著。因此，市场对其认可主要看其资源占有程度，有资源就有投资或借贷，而对盈利能力重视不够，与我国的现实基本相符。因此，由于我国房地产上市公司盈利方式和负债性质的原因，盈利能力对资本结构所产生的影响会由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企业规模。企业规模与资产负债比率正相关，其原因主要是目前国内房地产企业包括房地产上市公司，在其各种债务融资渠道中，银行通过直接或间接贷款成为房地产债务融资的主要资金来源。从直接贷款来说，大企业较小企业更为稳定。规模大的企业使得银行能够较容易信任，进而能提供更多的信贷资金。而从间接贷款来说，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，绝大多数是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费贷款。由于规模大的房地产企业更能获得消费者的信赖，消费者更愿意购买这些房地产企业的产品，从而也就更容易获得银行的间接贷款。因此，作为我国房地产业最重要的债务融资渠道的银行信贷来说，无论是从直接的还是间接的角度而言，都是偏好于规模较大的房地产企业。
二、房地产企业资本结构存在的主要问题
（一）融资结构不合理。资本结构理论与实践表明，企业应以内源融资为主。然而，近十年来我国房地产企业的融资结构则以外源融资为主，房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入。企业自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，进而影响了企业后续发展资金的内部融通。虽然外源融资比重大有利于企业在短时期内扩大企业规模，同时也加大了企业的财务风险。
（二）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国房地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。而且房地产企业融资渠道单一使得资产负债率偏高。随着经济形势和行业需求的变化，用以调控形势的房地产和金融等相关政策的陆续出台，如银行准备金率、利率的提高等往往会给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击。
（三）资产负债率偏高。资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。我国大部分房地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。我国在土地购置和房地产开发所需资金的80%左右都直接或者间接来源于银行业，房地产公司的资产负债率偏高，经营风险较大。这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者股东一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以，如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
（四）债券融资比例偏小。我国目前债券市场运作机制还很不完善，企业通过债券融资难度较大，中小型房地产企业很难涉足，其主要原因是我国对企业发行债券的资格审核条件较为严格。加之国家相应的政策导向，企业从银行贷款相对容易，所以也导致我国房地产企业债务中债券比重极小。据统计，房地产企业的债务融资顺序中排第一的是银行贷款，这包括了直接向银行借贷的款项和向消费者的预售货款，而预售货款又主要来自于银行的个人按揭贷款。其次是房地产信托，这种方式在房地产企业的全部融资中仅约占1%的比例，债券融资排在最后，在房地产企业资金来源中约占不足1%的比例。
三、解决对策
（一）扩大企业规模，创立企业品牌。加速企业整合，扩大企业规模，实现品牌效应。目前，我国房地产企业普遍存在规模小、形象差的问题，使得企业防范风险能力偏弱，由于企业规模有限，企业无法达到债券融资、上市再融资等其他融资方式的条件要求，银行贷款是其唯一可行的融资渠道，对于这类企业由于资金上的限制使得企业内部融资比例也偏少。所以，扩大企业规模，创立企业品牌是关键。首先，房地产企业如果希望获得较大的开发项目，其实力、资质都是有明确要求的，规模小、形象差的企业很难得到好的发展机会，所以房地产企业要提高企业规模，创立企业品牌实现形象经营；其次，房地产行业对于资金要求比较高，企业项目开发时间较长，在项目开发过程有可能出现各种风险，规模小、形象差的企业没有能力预测风险，不能很好地防御风险；最后，规模小、形象差的企业融资比较困难，融资规模有限，融资多为中短期资金。这些因素都要求房地产企业必须扩大规模、创立良好的品牌形象。提高企业规模就要加速行业整合，加速低质企业破产，加大行业间的兼并，通过整合减少房地产开发企业数量，扩大企业规模，以实现企业规模经济效益。通过行业整合使企业信用度提升，使更多企业具有发行企业债券，再融资的能力。
（二）扩展多元筹资渠道。由于政府出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产开发企业资金饥渴状态表现更为突出。因此，必须扩展多元的融资渠道来保证资金的供应并降低融资成本，以在激烈的市场竞争中生存和发展。房地产企业应改善企业偿债能力，扩展多元筹资渠道，提高长期负债比例。房地产业进行项目开发一般所需资金额度非常大，单纯依靠银行贷款或信托都不能有效地解决融资问题，因此需要整合信托+银行组合工具构建房地产项目融资方式。
（三）降低资产负债率，使资本结构趋于合理。房地产企业资产负债率高的问题非常突出。一般情况下，负债率高对于盈利企业，可以通过适度的财务杠杆成倍放大利润，同时也可以起到减税的目的，但财务杠杆是把双刃剑，过高的负债比例说明企业运用激进的财务杠杆，甚至超出企业可承受范围，一旦投资项目出现问题，陷入亏损境地，杠杆的成倍放大效应会加剧企业风险，使企业陷入财务困境。我国大部分房地产开发企业资产负债率都在70%以上，资产负债率过高易引发信用危机，引起经营风险。提高企业的偿债能力，扩大企业规模，都有利于降低企业的资产负债率。改善企业资本结构应该从改善企业融资结构入手，改善融资结构的方法是：①提高长期融资比例使其达到正常水平；②直接融资与间接融资比例协调；③提高企业内部融资能力，使内部融资成为企业融资的重要手段；④实现多渠道融资，降低企业对于银行的依赖程度。
（四）提高风险控制能力。房地产行业处在一个不断变化的经营环境中，既可以带来机会，同样也会带来经营风险。负债经营是一把“双刃剑”，既可以获得财务杠杆效益，又会加大企业的财务风险，威胁其偿债能力和股东权益，严重的甚至使企业始终陷于绝对的债务链中导致破产或被兼并。所以，应加强企业经营风险和财务风险的控制，积极应对国家宏观环境的变化，防范风险。提高风险控制能力的方法有：选择正确的投资策略；缩短预售时间，减少款项回笼风险；加强现金流量控制管理；完善资金管理系统；加强全面预算的管理和考核等。
（五）提高资产盈利水平，强化企业自我积累能力。企业一般采取的融资顺序是：内部融资、债务融资、发行股票。即企业总是尽可能地利用内部积累资金来投资，其次是进行债务融资，直到因债务融资导致企业可能发生财务危机时，最后才考虑发行股票。因此，企业应优先考虑内部融资。企业资产盈利水平低下、缺乏效率是导致企业债务不断沉淀的一个主要原因。为此，必须努力提高企业资产盈利水平，增强内部融资的能力，强化自我积累机制，增加企业的自我积累。
主要参考文献：
